我国房地产金融创新面临的突出问题与对策

文/李玉真，中国建设银行股份有限公司石家庄分行住房金融业务部

1 引言

房地产金融，贯穿于房地产开发、销售等诸多环节，受制于传统房地产金融思维等诸多因素的影响，房地产金融管理措施、管理制度不完善，导致房地产金融服务能力不强，资金筹措效率较低，无法真正满足现阶段房地产项目的开发需求。本文立足于实际，以期厘清现阶段房地产金融发展过程之中存在的问题，从多个维度出发，采取针对性的应对手段，弥补金融创新环节存在的漏洞，构建起系统、高效的房地产金融模式。

2 房地产金融创新的意义

金融的创新是从低杠杆向高杠杆的转化，所以房地产金融创新的发展在很大程度上促进了资金的流通。虽然资金的流动不能够产生之间的价值，但是增强了资金的再盈利能力。房地产金融创新增加了投资的渠道，给投资者提供了多元化的选择。随着投资人员的增加，房地产金融会和市场有着更强的联系，进而资金也会拥有更多的流通渠道。

3 房地产金融创新存在的主要问题

3.1 金融体系不完整存在风险

目前我国房地产金融仍处于起步阶段，没有形成完整的房地产金融体系，实现对房屋贷款、强制性住房储蓄以及合约性住房储蓄等环节缺乏设计、规划，导致房地产金融在落地的过程之中，风险较大，对房地产资金补给以及追回带来了极为不利的影响，严重制约了房地产行业的健康发展。房地产金融服务体系不完善，金融服务缺乏特色，金融产品同质化较为严重，这种情况如果在短时间内得不到有效解决，将会大大制约房地产金融业务的服务能力，增加房地产开发环节面临的金融风险。

3.2 产品单一，产品设计不合理

由于我国长时间处于金融资金缺乏的状态并且传统的开发贷产品对房地产开发企业的资质要求又过高，导致我国的金融创新产品种类较单一并没有形成多样化的局面。如实行名单制管理，审批权限上收和区域管理。正是由于单一的金融产品使得我国房地产类金融的融资效果并不理想。

3.3 企业道德风险严重

我国的房地产金融创新业务拥有复杂程序。这将进一步增加传播过程中信息不对称和信息失真的风险。例如，在房地产抵押贷款中，商业银行将承担更高的房地产抵押贷款重组风险。只能过度依赖信用评级机构对房地产金融衍生品信用评级，这将加大房地产金融创新对企业道德风险的影响。

3.4 房地产市场不稳定

房地产金融受市场因素影响较大，由于我国房地产市场一直处于不断变化之中，因此房地产企业很难根据市场变化规律，积极调整金融策略，优化资金供应链条，避免市场因素对于房地产行业带来的不利影响。为了更好地应对这一局面，需要房地产企业正视市场变化情况，采取更为积极、更为灵活的手段，强化金融活动的市场适应能力，防控金融风险，避免房地产企业发展过程出现重大经济损失，为房地产企业的健康发展注入新的生机与活力，形成市场竞争力。

4 应对措施

4.1 完善房地产金融体系

为了更好地发挥房地产金融在房地产项目开发、销售环节中的积极作用，弥补现阶段房地产金融体系存在的漏洞，金融机构在房地产企业运行过程中，应当根据现阶段房地产金融体系存在的问题，吸收过往有益经验，逐步形成多层次的房地产金融体系，提升金融活动的高效性，逐步扩大房地产企业融资渠道，探讨融资权益证券化的可能性，促进我国房地产行业的健康有序发展。

4.2 拓宽房地产融资渠道

将房地产投资信托的引入进行重点介绍，转移房地产市场需求，这将对稳定直接融资和降低银行信贷风险提供较大帮助。完善住房公积金制度，扩大住房公积金的覆盖面。积极推动房地产企业股票和企业债券融资的其他方式的运作。关注保险基金的研究，进入房地产融资市场，资金来源多元化。在资本市场直接融资,拓宽直接融资渠道。对房地产企业而言,上市发行人通过股市和公司债券问题,增加房地产企业的比例在资本市场直接融资,降低银行间接融资的风险。

4.3 完善金融创新市场

建立多元化的房地产金融创新机构体系。政府可以通过组办金融机构和提供优惠政策两种方式对金融体系进行完善。其中，住房抵押办理贷款机构在金融体系完善中起到了极其重要的作用。与此同时，金融体系的完善能够进一步拓宽金融市场的面积，使得资金能够从多方面获取来源。这也对金融创新的产品质量和数量有了一定程度的保障。因此，丰富产品类型，增加金融市场产品的供给量市时代发展的必然选择。

4.4 预防金融创新风险

金融抑制是造成我国金融风险的主要原因之一。为了避免金融创新中出现的风险问题，提前做好预防工作是十分重要的。首先，要分散和转移金融风险。其次，要完善金融贷款的保险制度。最后，要建立一个预警机制。银行可以通过建立分析数据机制对金融风险进行管控。政府在房地产金融创新中采用两种方式。一种为直接方式，另一种为间接方式。

5 结束语

房地产对国民经济的发展有着重要的影响，且与人们的美好生活有着必然的联系，所以房地产金融创新需要不断的发展。首先要从社会层面上认识其重要性；其次要从政策上支持前创新尝试，必要时进入试点培育；最后就是做好持久战准备，鼓励创新发展的同时对出现的问题及时发现、及时解决、及时纠偏。随着社会的持续发展，多元化经济必将促使在房地产金融创新阶段不断出现新挑战，要持之以恒地重视房地产金融创新行业发展。