新形势下房地产公司成本管理的分析

文/祖芳，中国人民大学

社会经济的快速发展带动了房地产行业，各个房地产行业迅速发展起来，但是从当前发展实际情况来看，房地产企业的成本管理在思想认识、制度体系、成本控制手段、管理体制等方面存在问题，严重制约了房地产行业的发展。为此，文章结合当前房地产行业成本管理现状，为如何优化房地产公司的成本管理进行策略分析，旨在能够更好的促进放低长行业发展。

1 房地产企业成本管理概述

1.1 内涵

成本控制是指企业在一定时期内预先设定的成本管理目标，具体是由成本控制责任主体在职责范围内对各类影响企业发展成本的因素进行一系列预防、防范、调节措施，目的是达到保障成本管理目标。

1.2 构成

房地产企业的成本包含直接成本和间接成本两种，直接成本具体细化为直接成本和变动成本，间接成本细分成机会成本和管理成本。在不考虑房地产行业施工材料增长的情况下，建安成本在设计风格确定、建筑级别确定的情况下就能够做出精准的预测和分析。

1.3 重点和原则

想要实现对房地产行业发展的有效管理需要将房地产建设任务具体分解到容易控制的程度，并具体落实到每个人身上来完成。房地产企业成本管理的任务目标包含资源要求、资金计划、时间计划、验收标准等，通过对企业发展成本的管理来实现对成本的综合控制。

2 新形势下房地产公司成本管理存在的问题

2.1 没有形成系统全面的成本管理理念

当前，房地产行业发展具有资金投入大、建设周期长、成本核算环节多、投资风险高的特点，表现为房地产项目从获得土地到最终开发完成一般需要两年以上的时间，同时还需要额外花费时间来为项目完成提供相应的配套设施支持，由此可见，房地产公司在发展的过程中面临比较复杂的产品构成，相应的成本管理也会提升。但是从当前房地产企业的成本管理发展实际情况来看，房地产企业的成本构成缺乏统一、规范的标准，且成本管理没有形成统一的系统标准，在成本管理过程中只重视财务领域，忽视了立项、规划设计和招标等过程的管理。

2.2 缺乏科学合理的成本管理体系

成本控制是对房地产各个项目实施过程的支出控制，当前，由于房地产企业没有树立系统、全面的成本控制理念，使得一些房地产企业也没有建立相应 的成本控制体系，没有制度完善的成本控制制度，使得企业的成本管控无迹可寻，不利于优化房地产企业的成本管理成效。

2.3 成本管理忽视重点

当前，房地产企业的成本控制仅仅局限在施工和财务管理领域，忽视了对房地产企业决策、规划设计、招投标、合约等前期施工阶段的成本管控，且房地产企业的成本管理只重视显性成本管理，忽视了对隐性成本的控制。

2.4 房地产企业开发周期较长，资本费用较高

房地产企业在接收到工程项目的时候，如果项目开发周期较长，在工程建设的过程中不可避免的会出现资金成本浪费的现象，比如工程材料价格上涨、过高的人力资源成本费用、工程再投资周期较长等，在无形中额外增加了整个工程发展成本。另外，在房价涨落影响下， 房地产的开发周期不断拉长，预售前的预约付款和垫付施工单位的工程价款会对房地产企业发展带来经济负担。

2.5 房地产企业合同管理和预算管理脱节

在一项协议达成之后，房地产工程会根据工程的施工季度来在“工程进度单”上签字确认，在签字确认之后才部门会对签字内容是否合理进行审核，之后根据审核结果来支付工程款项。在一系列的操作过程中，工程合同和工程预算基本上处于一种脱节的现象，在发展的过程中无法根据合同的决算情况来科学判定项目总成本是否超出了实际预算。

2.6 营改增税制改革加大了房地长行业发展的税负压力

房地产行业深刻关乎到建筑行业的发展，在建筑行业实施营改增之后，无形中对房地产行业的发展成本带来了压力，具体表现为：首先，房地产行业发展所需要采购的材料类型、数量增多，在采购产品增多的情况下无法确保每一项材料都能够从正规渠道采购，且采购产品拿不到相应的增值税专用发票。其次，房地产行业作为劳动密集行业，项目发展建设往往需要消耗大量的劳动力，加上劳动力市场管理不规范，无法确保房地产行业获取正规的增值税发票。最后，在房地产项目建设过程中需要租赁一定数量的设备，这些设备的购入需要缴纳一定比例的增值税， 在无形中导致房地产建设项目的成本增加。

3 房地产企业成本管理优化对策

3.1 引导房地产行业全员树立成本管理意识

房地产行业的成本管理需要立足于企业管理发展实际情况，坚持以人为本，在成本管理的过程中充分发挥出全体成员的合作配合作用，值得全体成员都能够以全身心的状态投入到企业成本管理中。为此要求房地产行业的管理人员要充分发挥自身的带头作用，引导企业各部门人员都能够全身心的投入到成本管理中。另外一个方面，房地产行业需要强化对相关人员的成本管理培训，通过培训提升成本管理人员的工作效率，优化对各类成本的管理。

3.2 加强对房地产开发项目前期发展阶段的成本管控

根据房地产企业项目开发方式的不同，房地产企业前期阶段的成本管控也会体现出差异，同时，受国家政策的影响房地产开发项目前期发展阶段需要加强对各项成本消耗的控制。在工程施工前期阶段，建设基地的成本控制是项目成本控制的第一个环节，建设基地成本控制是否合理对整个房地产工程的成本控制有着直接的影响，比如可以根据对建设基地的投资论证、土地基本信息来确定选定地块的项目定位，了解房地产施工土地成本，并结合其他房地产企业的项目售价、市场需求等来论证房地产开发项目投资的可行性，明确房地产工程施工的市场定位。

3.3 加强对房地产规划设计环节的成本管理

设计费用虽然在房地产项目全部施工成本中所占的比例不大，但是从房地产企业的总体发展运作情况来看，规划设计环节在房地产成本开发中占据十分重要的地位，切割规划设计直接决定房地产工程项目开发成本，而之所以出现这样的原因是因为在工程设计阶段，产品的结构形式、材料应用、设备选择、工程投资等已经确定，在具体施工管理中管理人员需要结合设计来进行。根据确定好的目标受众群体，需要结合其需要为其提供既能够满足需要，又能够节省造价的产品，从而避免盲目追求设计效果而出现的成本浪费现象。

3.4 加强对房地产施工阶段的成本管理

3.4.1 加强对房地产招投标环节的成本管理

房地产招投标环节涉及到工程设计、预约合约、销售等多个部门的实际操作，在这个过程中标书的制定和评选是房地产企业成本控制的难点。在施工之前，房地产企业需要招标 范围、方式、质量要求、付款方式、结算方式等内容进行反复的考证，为接下来的工程施工提供重要保障。同时，房地产企业还需要严格审查参与竞标单位的业绩和社会信誉，选择实力强、信誉好的且参与工程招标工作。在房地产工程项目启动之前需要通过召开会议来引导各部门明确自己的工作任务，打造《项目合约规划》，为房地产工程项目的启动提供重要制度支持。

3.4.2 加强对房地产施工合同的成本管理

在成本管理过程中房地产企业的合同履行部门需要全面参与到合同签订过程谈判，通过谈判及时发现合同履行的难点，增强合同的执行力，确保合同内容制定的科学完整。为了减少合同纰漏和法律风险，合同的制定和实施还需要经过多级评审。在合同签订完成之后要根据确认的施工图纸来准确计算工程量，强化工程施工的总体造价控制。

3.4.3 加强对房地产设计变更和签证的成本管理

在办理每一笔签证之前需要对工程量、成本费用的增减进行分析，避免出现现场施工人员违规签证、签证不及时、重复签证现象的发生，另外在房地产企业成本管理的过程中还需要采取有效措施尽可能减少施工设计变更，确保 工程实施拥有完善的手续支持，强化对工程施工成本的控制。

3.5 强化财务管理体系建设，合理应对营改增

房地产企业的财务管理水平在某种程度上决定了房地产企业对成本管理风险的认识，也是房地产企业成本管理的重要基础，因而为了能够提升财务管理水平需要打造完善的财务管理体系，在财务管理体系的作用下实现对各类资源的合理优化配置。首先，企业财务成本管理科目设置要和财务管理保持一致，实现彼此的充分衔接。其次，为了能够减少房地产企业的税负，财务部门需要强化对增值税发票开发、鉴别和使用的管理。

3.6 加快开发速度，缩短开发周期

在国家对房地产开发管理的不断限制下对房地产企业成本管理带来了较大的风险。在这种情况下，房地产企业为了能够更好的规划风险需要加快开发速度，缩短产品开发周期，比如房地产企业可以在获取土地使用权的同时应用土地资源抵押贷款，并调动一切积极因素做好房地产企业施工之前的准备工作，一边进行工程建设一边对房产进行预售，提升各项资金的利用效率，强化对房地产企业发展成本的控制。

4 结束语

综上所述，在激烈的市场竞争环境下想要更好的促进房地产企业发展需要相关人员强化对房地产企业发展的成本控制，结合房地产企业发展实际情况不断完善内部控制管理，从而不断提升房地产企业的经营管理水平，促进房地产企业的深远发展。