谈房地产企业内部控制存在的问题及对策

刘胜平

（北京城建兴泰房地产开发有限公司，北京 102442）

一、 引言

自1998年以来，随着我国住房建设体制改革的不断深入，房地产行业的发展也取得了较大的成果，并已成为推动国民经济建设的关键因素。但是，房地产行业具有独特的性质，企业的发展极易遭受外部条件的影响。目前，市场需求的变化及国家政策的导向的转变，促使房地产企业发展要向内部管理要效益转变，要努力生存下去。与此同时，房地产行业的发展周期拐点临近，现阶段为防范企业经营风险，要改进内部的管理效率一定要从内部控制管理入手，重点探讨内部控制在当前企业中所存在的问题，并针对问题的具体解决对策进行实质分析，已具备较强的现实意义。

二、 当前房地产企业内部控制存在的问题

（一）内部控制环境不佳，缺乏文化建设意识

内部控制环境能够较大程度地影响到整个企业的运营，它不仅能规范企业纪律、影响企业目标，还能美化企业文化以及改变内部职员的控制行为，最终为企业实行以及创建内部控制打下了坚实的基础[1]。假如企业并未建立完善的监管体系、合理的人力资源策略、单独的审计部门为其作为组织保障，并借助优秀的企业文化作为思想指导，会导致内部控制的失效。

1、内部控制主体素质仍需提高

企业的管理人员并未充分意识到内部控制的真正含义，而是以片面的想法对内部控制管理体系进行了分割，使之丧失了整体性、系统性，变成了相互独立的微小控制单元。这一肤浅认知对企业日后发展产生很大伤害，内部控制各环节开展十分混乱，业务活动效率很低，所以，无法保障企业内部资产的安全性以及完整性，各类舞弊现象不能有效预防，内部控制的效力得不到有效的运用。

2、内部审计机构欠缺、内部审计工作不独立

内部审计体制是企业实行独立评判的管理与控制机制，对企业内部控制制度的建立与实施发挥着监督管理的作用，并能直观的体现内部控制的实行效果与效率[2]。然而企业管理层却没有意识到内部审计的强大作用，因此并未设立单独的审计机构，即使设立此类部门，但大多的管理决策也是依靠企业董事会与管理者，形同虚设、并未得到真正的独立。另外，内部审计机构在企业的掌管的范围非常狭小，企业仅仅将财务审计范围分配至审计机构，而没有意识到内部审计在企业中的管理作用，以上问题的出现将在很大程度上阻碍了内部审计以及内部监督的顺利展开，从而导致当企业内部控制存在问题时不能及时发现、处理，制约了内部控制的正常开展。

（二）缺乏风险管理意识，风险控制机制缺失

房地产企业在运营期间所承担的风险种类相较于其他行业要多，风险量大，这些问题的根源主要在于企业组织架构不完善，风控管理人员数量和素质偏低。另外企业往往会忽视风险管理，原因在于企业通常比较重视土地获取、投融资、产品销售等方面，对经营风险不能够及时有效的防范，没有机制制度对降低风险起到行之有效的作用。

在当前阶段，国家已出台相关政策抑制房地产行业的发展，因此在这种形式下，企业要想能够顺利持续发展就需提升自身的适应能力，而此种能力也要依附于风险控制才能正常起到作用[3]。

（三）内控运营效率偏低，审计监督制度混乱

一般情况下，房地产企业都会有比较完善的内部管控机制，而且管理人员对这一制度都比较重视。可是，实际执行过程中由于人员层层的安排，个人执行能力的不足，致使内控整体效率长期处于低水平。

三、当前房地产企业内部控制问题的成因

（一）房地产企业内部控制环境薄弱

1、最主要的原因是房地产企业并未认识到内部控制体系所能发挥的重大作用，没有摆正内部控制在企业中的位置。企业高管没有意识到有效的实施内部控制不仅能够给企业带来更多的利润、创造更大的价值，还能为企业扩展更大的市场空间，并为企业的运营发展做了坚实的铺垫。

2、企业需要根据实际需要合理设立内控部门，并在此基础上授予以上部门一定的权限，由此内部控制制度才能在企业发挥应有的作用。另外，企业内部结构框架的不科学是抑制内控发展环境的关键要素。目前大量企业并未成立内控部门，即便有些企业成立了内控部门，由于对授权的责任与本身的义务不均等，很多是赋予了全面的责任，但并未授予和义务与责任相平等的权限，从而较大程度上阻碍了内控的实行效率。从组织结构方面来说，例如企业出现员工与岗位不符合、权利人与责任人不照应的问题，会导致企业人资不能充分配置，所以企业就无法在良好的环境有效运作，不同部之间也无法高效配合，最终降低了企业内控运营的衔接度。

3、企业的管理方式和经营模式可直接呈现出企业的文化，因此企业文化可直观的显示出企业的发展气氛，并影响了企业高管们的价值观与实际行为，同时在企业的可持续发展以及内部控制方面产生了重大的作用[4]。企业文化的不尽相同会使形成的企业精神各不相同，从而构成风格差异的内控环境，最终使得内控效果以及内控模式也各有不同。然而目前，企业高管不够重视企业文化建设，忽视了文化精神的引导作用，进而造成企业内部控制系统混乱不规范，使内控效果较低，影响企业工作效率。

（二）企业缺乏风险意识

1、提升企业对风险管理效率的关键点在于对企业的风险进行有效控制和评估。然而目前对房地产企业有针对性的识别、分析和管理风险的体系较为匮乏，企业单纯地追求投资高收益却忽略经营风险的概率就大了许多。对风险管理缺乏足够重视，企业并未对其经营风险有过多的关注，对风险的管理还是初级阶段。企业仅重视增长率和收益率，使它们与风险的关系失去平衡。风险管理工作进行的并不是很积极。企业开展的风险管理没有持续性，想到就管理，想不到就不再管理放之不顾。

2、针对房地产行业设计的风险管理体系较晚，现行的规章制度也是近几年才设计出并实施的，然而目前企业面对的市场环境变化较快，它已不能满足企业现在的需求。变化迅速的市场环境会对没有发展的风险管理机制在应对风险上其能力大幅度下降，甚至起不到预警作用。

3、企业对风险管理部门设置较为简单，未进行系统化配置，相关人员的职能划分模糊和承担的风险责任不明确，它都会对风险管理工作造成负面影响，使其监督职能被弱化。

（三）运营效率低下，审计监督监督不完善

内部控制制度执行力是企业经常遇到难题，并需要企业多次谈论研究，许多企业之所以发生风险事件并不是因为制度没有详细规定，而是在详细规定的制度下企业却并没有严格执行。

1、企业未认识到内部控制的重要性，员工也对其认知较为片面，因此在统筹和执行相关制度细节上，使得企业各个部门无法协调和相互配合工作，从而使企业经济效益无法得到有效提高。并且大多数房地产企业都存在重视制度建设，却忽视执行的问题。把内控重心放在了规章制度的制定上，不对规章制度的执行情况产生重视，员工没有太强的责任心，对法律缺乏敬畏感，风险意识薄弱，同时加上不完善的内部监督机制都会造成内控的执行效率低，产生的直接后果是多么健全的规章制度，因执行力问题，使其发挥作用不高。

2、制定的制度本就存在不合理性，或者太过追求理想化，或者在新情况出现时，现行制度已不能满足需求却并未更新完善，从而使制度落后于现实需要，也就最终造成不被执行的情况发生。

3、未构建保障相关规章制度执行的体系，企业在进行内部控制时不对执行情况进行定期检查监督，也未设置奖惩措施，从而使内控制度仅是墙上的摆设和空洞的规定。因此企业需一方面加强内控的可执行性，另一方面需强化制度在执行力方面的力度，不能将制度仅停留在制度上。

四、加强房地产企业内部控制的对策建议

（一）完善房地产内控环境治理

1、加强内部控制意识

首先要端正态度，提升内部控制在管理思想中的地位，对内控制度要进行全方位了解，从基层员工到管理层都要全面重视，尤其是管理层。

一是企业需发挥企业员工的主观能动性，努力提升员工的道德素质和法律意识，调动控制者和被控制者两方的主观积极能动性和创造力，采取培训和讲座的形式，培养员工的重内控、提前发现潜在风险的意识。

二是企业内部控制取得的效果，根本在于企业员工具备的控制意识大小和日常工作行为，而它的关键在于企业管理层，企业管理层如对内部控制要求不严格，将会使内部控制效果大大降低，甚至更严重的会危害到企业的整体发展。

2、重视员工培训、推动企业文化建设

通过举办相关的内部控制管理活动，提高企业工作人员的认识及思想觉悟，调动企业工作人员学习内部控制知识的学习积极性，创造主动学习新观念的氛围。目前市场竞争非常开放，房地产企业如想更好的发展，占据优势地位，需要企业的每个员工都加强学习，培养自身的创新意识，学习其他行业的优秀管理方法，并将学到的知识文化融入到企业自身的文化建设中。

3、健全内部审计机构

企业的内部审计机构需具备独立性，为了实现此目标需进一步健全和完善机构配置，来保障内部审计机构的监督职能。企业的审计在独立情况下才能发挥其监督职能，才能对企业事务进行客观、公正的评价。另外企业也需制定人才引进和培养计划，向社会上招聘或内部培养审计人员，从而让审计员工有相应的专业能力和职业道德，以此来保障内审工作的独立和客观。

4、大力建设企业文化

企业需加大自身文化建设的力度，在内部需将奋发向上、积极乐观的工作态度和诚信经营、提倡创新、互帮互助的精神传递给企业员工，使其养成科学的工作态度和风险意识。企业的高级管理层在建立企业文化上起着重要的作用，他们将企业文化影响到每个员工的日常工作中，并形成正确的工作价值观，如此为企业内部控制营造良好的内部环境。

（二）加强企业风险管理的职能机构建设，预防经营风险的出现

1、完善机构配置，建立领导管理小组

领导管理小组需了解企业和行业环境，小组成员需具备一定程度的文化和道德素质，具备对潜在风险进行识别的能力。因此需对高管人员进行相应的风险管理培训，提升他们的风险管理意识，增强对风险管理的信心，这为企业开展内部控制管理提供便利条件。

对企业内部职员需要加强风险培训与教育，改变内部工作人员对风险管理的错误看法，由于很多企业高管法律观念不强，职业素质较低，因此强化人资配置，加强企业员工风险意识的培训是企业所面临的重要任务。

2、创建风险预警监测系统，建立风险防御的坚实堡垒

企业必须密切关注企业的情况及变化趋势，增加检测系统投资。设立风险预警机制，首要任务是合理的预估风险并加强分析，并准确的预估出风险出现的形态；另外，还需高度关注影响企业的环境、目标、技术等不同要素进展情况，依据动态的发展要素预估、探究企业可能存在的风险，所以需要提高对风险研究、区分以及环境技能的投入。

（三）强化企业内部监督完善审计考核、监督管理

房地产企业内部控制体系中，内部监督的作用是约束制度的执行，能够较为准确直观的呈现出内部控制制度的实施效果和具体的进展，对于已找出的问题，需要制定出相应的解决方案，全面减少财务与业务中的违规行为，房地产企业管理层应当引入先进管理理念，不断完善内部监督体系与内部控制体系。在内部监督工作中，合理应用管理制度，将收集到的财务信息、业务信息作为后期审计依据，在真实数据基础上开展分析与评价工作，以此保障房地产企业管理机制、内部控制应用的可持续性，提升内控制度的执行力度，为内控体系的完善提供更具价值的建议。为确保房地产企业能够顺利、有序的发展，房地产企业应当开展持续性的监管， 做到政权分离，真正落实内部监管，不断优化内部控制环境，推动房地产企业的正常运转。

房地产企业开展的项目规模一般比较大，流程复杂，工序烦琐，项目能够顺利开展需要有效的财务管理在后方作保障，审计考核、监督管理的等机构制度的建设都是重要环节，缺一不可。首先，房地产企业需要对漏洞进行有效的查询与管理，审计考核体制就是针对这一问题的解决措施，责任重大。企业内控制度能否得到强有力执行需要审计作为行为基础，内控建设也离不开审计为之服务。其次，企业需要针对内部工作人员制定绩效考核机制，方便解决职员的工资问题以及岗位晋级问题，这一机制一定要具有实用性，可操作性，行之有效，此种机制能体现出企业对待每位员工的公平公正，可有效激发员工的工作积极性以及增强对企业的忠诚度。企业合理的绩效考核制度能在激励员工全心全意为公司付出方面发挥着重要作用。