浅谈对办公、商业项目分割的监管

李洋

摘要：当前，尽管房地产行业相关规章制度日趋完善，但随着社会的发展，该行业也相继产生许多新的问题和矛盾。从项目的基本单元划分、顶层设计、确权前后各方责任等方面，分析如何加强对办公、商业项目的分割监管。

关键词：房地产;项目分割;监管

中图分类号：F293 文献标识码：c

文章编号：1001-9138-（2019）11-0063-64 收稿日期：2019-09-25

1基本单元划分

加强对办公、商业项目的分割销售监管，首先要从登记确权的基本单元划分开始，只有将要登记的基本单位划分统一规范，且有明确清晰的界线，才能使买卖双方或利益相关方有明确的底线，从根本上杜绝或减少矛盾纠纷。

无论办公、商业还是住宅，对基本单位的划分都至关重要。1994年，建设部发布《关于不得给一平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的通知》，其初衷是为了打击非法集资。1997年，建设部又发布《对<关于不得给一平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的通知>的补充说明》，规定对已建成的商业、办公或其他楼宇分割出售的，如有明确的权属范围和具体的权属界限，不同于搞变相集资的“一平方米”产权出售，应视为正常的房产交易，可以办理产权过户手续，但要在《房屋所有权证》中的测绘图件上对权属界限准确反映。该文件对办公、商业的基本单元划分有初步的指导，即“权属界限准确”。

2008年7月建设部颁布《房屋登记办法》，规定房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一编号（幢号、室号等）的房屋或特定空间……非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。该文件对基本单元的划分有了明确规定。然而，各方对其中的“固定界限”理解较为宽泛，直至2012年建设部发布《房地产登记技术规程》，其中2.1.3更为清晰地说明：固定界限为能够区分相邻房屋登记基本单元或共用部分，由固定的维护物或明确的界址点闭合行成的界线。

有了基本单元的划分规则，相关登记部门就有了相对规范性文件的指导意见。然而，在实际操作中，房屋最终登记确权涉及规划审核、建设验收、房产测绘、公安（门牌编制）等，最终到不动产登记甚至牵涉消防、商管、卫生等多个部门，在办公、商场的分割出售中，每个部门或多或少都有一定的影响。因此，笔者认为，加强对办公、商场的分割监管，首先要从重视顶层设计开始，以法规或规范性文件加以明确。权属登记的基本单元，无论固定界限是固定维护还是永久闭合的界址，一旦确认不得擅自更改。后期如确需变更，则应经过所涉及部门的联合确认。

2顶层设计

当前，对办公、商业的项目分割销售，各地先后以“通知”“管理规定”“意见”（如北京、上海、浙江、广州）等形式出台了地方性质的管理规定。然而，由于没有上位法，导致地方相关管理规定并不统一，缺乏明确的参照标准，甚至文件之间有冲突。

笔者认为，除了基本单元的划分需要以规范性文件统一指导明确外，对办公、商业分割的具体条件，必须有统一规范的“上位法”意见，同时要明确禁止“虚拟分割”。无论固定界限是固定维护还是永久闭合的界址，都必须是分割最基本的边线，以最大程度维护投资者的合法权益。除此外，对涉及的有关政府主体、利益主体，其各方的职责范围、管理措施等，同样需要有与之匹配的规范性文件甚至法规性文件。

总之，办公、商业分割的设计、建设、验收、门牌编码等，最终到登记部门的确权，需要有清晰的管理和责任脉络。“法无授权不可为”，只有规范规章的顶层设计，才能从根本上消除监管隐患。

3确权前后各方责任

3.1确权前

在对办公、商业分割后各权属单元确权前，项目的图纸设计部门应明确办公、商业需要分割部分的固定界限、性质、材料、范围，明确项目主体安全、消防、卫生等符合规范要求;图纸审核及规划部门，应严格依照相应法律法規把关;建设、施工、监理单位在施工过程中，依照经过审批的图纸进行施工和管理，遇到变更应及时更正;建设行政主管部门要严格监管，严把验收关;房产测绘机构根据“建设工程规划许可证”及依法核准备案的建设工程施工图或匹配的电子图，严格采集数据，实测时要特别注意办公、商业分割部分的面积分摊及测算。登记机构最终依据建设、消防、规划、公安（门牌号）、房产测绘等部门出具的报告，依照基本单位进行登记确权。

3.2确权后

在对办公、商业分割后各权属单元确权后，房产及登记相关部门要开展动态监管，及时掌握涉及项目分割的确权及变更状态，如果发现开发商有包租经营状态，应联合商管部门重点关注。同时，规划部门牵头，联合消防、商管、卫生等部门，对分割确权的项目以年为时间单位进行联合抽查。重点针对无固定维护，采用界址分割的大型办公、商业，以此来确保办公、商业的分割合情合理合法，使其无论转让、出租或者运营都处于有效可控的动态监管状态。

办公、商业经过分割确权登记后，经营者不得擅自再进行分割出租或出售，后期在经营过程中，如有充分的理由确需再次分割，应由经营者牵头，编制详细的图纸和完善的分割方案再报批规划，房产、测绘、消防、公安（门牌号）等相关部门进行审查后再次确权。