超期后抵押权变更登记可行性分析

彭紫依

摘要：相关期限的变更是否对其他抵押权人产生不利影响，应分情况讨论，而不是一刀切地要求必须提供其他抵押权人的书面同意。不动产机构在强化促进交易安全发挥物权效用的社会作用层面，对续贷导致的抵押变更登记也应积极予以登记支持。

关键词：不动产登记;抵押权变更;超期

中图分类号：F293 文献标识码：c

文章编号：1001-9138-（2019）11-0057-59 收稿日期：2019-09-08

贷款展期在金融借款中时有发生，借款人在贷款到期不能归还时，首选就是向贷款银行申请延期偿还贷款，这种现象在很多企业借款中尤为普遍。为保障企业的有序发展、防止断贷后带来的一系列不良后果，国家层面也支持贷款展期，特别是一些初发展的小微企业，断贷很有可能造成资金链断裂从而导致破产，如果不给企业续贷，银行贷款也可能成为不良资产。规范企业融资续贷，确保银行愿意续贷已经成为降低企业资金成本、防控金融风险的重要举措，不动产机构在强化促进交易安全发挥物权效用的社会作用层面，对续贷导致的抵押变更登记也应积极予以登记支持。

依据2016年1月1日生效的《不动产登记暂行条例实施细则》和2019年5月1日生效的《江苏省不动产登记条例》，债务履行期限、债权确定期间变更的，当事人应当持不动产登记证明、最高额抵押权发生变更的材料等必要材料到登记中心申请抵押权变更登记，如果该抵押权的变更将对其他抵押权人产生不利影响的，则应当提交其他抵押权人书面同意的材料。由此可见，当事人申请登记中心对一般抵押的债务履行期限、最高额抵押的债权确定期间变化进行变更登记是有法律法规支持的，需要考虑的只是此变更是否对其他抵押权人产生不利影响。实际操作中，有登记机构据此规定普遍要求抵押权人延长期限时提供其他抵押权人的书面同意，但此书面同意往往难以取得，银行续贷资金存在无法保留原顺位抵押权的风险，导致众多银行陷入两难境地。

事实上，相关期限的变更是否对其他抵押权人产生不利影响，应分情况讨论，而不是一刀切地要求必须提供其他抵押权人的书面同意。按照《物权法》第199条及2000年12月13日生效的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）第78条的规定，同一个财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿……：同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在前的抵押担保债权的部分受偿。顺序在前的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价款应予提存，留待清偿顺序在后的抵押担保债权。可见，抵押登记顺位是探讨是否产生不利影响的关键点，在变更登记不影响抵押顺位时就不会对其他抵押权人产生所谓的不利影响，此种情况下就不需要要求提供其他抵押权人的书面同意。

1一般抵押

根据《物权法》第177条关于担保物权消灭的规定，除主债权消灭、担保物权实现、债权人放弃担保物权等法定的担保物权消灭情形发生时担保物权才消灭。债务履行期内，抵押人、抵押权人协商一致因一般抵押的债务履行期限延长，到登记部门申请变更登记的，属于在主债权履行期内的变更，此时主债权未消灭、抵押权亦未消灭，抵押权变更登记明显不会造成抵押权顺位的变化，不会对后顺位抵押权人的利益产生任何不利影响，按照对法条的理解登记部门应直接办理抵押权变更登记。而超期后抵押人、抵押权人协商一致申请变更登记的，登记部门能否受理，则需要细分为如下两类情况讨论。

1.1超过登记的债务履行期限，未超过主债权诉讼时效期间的

在一般抵押中，超过登记的债务履行期限即超过了主债权约定的履行期，按照2017年10月1日生效的《中华人民共和国民法总则》第9章诉讼时效第188条的规定，民事权利的诉讼时效期间为3年，在超过登记的债务履行期限但未超过3年诉讼时效期间内，债权人在主债权合同诉讼时效期间内积极主张权利，通过延长主债权合同中的履行期限来保护自己的权利应得到法律支持。主债权诉讼时效期间内，抵押人与抵押权人协商一致申请变更登记的行为，并不会触及抵押权顺位的改变，因此超过登记的债务履行期限，未超过主债权訴讼时效期间的，不需要提供其他抵押权人的书面同意，登记部门可直接办理抵押变更登记。

1.2超过登记的债务履行期限，且超过主债权诉讼时效期间的

超过主债权诉讼时效期间的，根据2017年10月1日生效的《中华人民共和国民法总则》第9章关于诉讼时效的规定可知，当事人可以在诉讼时效期间内向人民法院请求保护民事权利，超出诉讼时效行使债权或抵押权等权利的法律后果是失去法院的保护，即失去胜诉权，债务人取得不履行义务的抗辩，但主债权和抵押权并未消灭。这点在最高人民法院（2015）民申字第1792号再审民事裁定书中明确：对于债权超过诉讼时效的法律后果，学理及实践的通行见解是，该债权并不致消灭，而是变为不能得到法律强制保护的自然债权。《民法总则》第192条也规定，“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩;义务人已自愿履行的，不得请求返还。”因此，超过登记的债务履行期限，且超过主债权诉讼时效期间申请变更登记时，学理上认为主债权诉讼时效到期并不会消灭抵押权，但此时抵押权在法律效果上类似自然债务，是否对其他抵押权人的利益造成不利影响在实践中有一定的争议。此时若双方协商一致延期申请变更登记的，登记部门应谨慎操作，进行变更登记的应要求当事人提供其他抵押权人的书面同意书。

2最高额抵押

《担保法解释》第82条明确规定：当事人对最高额抵押合同的最高限额、最高额抵押期间进行变更，以其变更对抗顺序在后的抵押权人的，人民法院不予支持。由此可见，在债权确定期间内，最高额抵押人及最高额抵押权人协商一致要求变更登记的会对其他抵押人产生不利影响，登记中心必须要求提供顺序在后的其他抵押权人的书面同意，否则不予进行变更登记。

按照《物权法》第206条的规定：有下列情形之一的，抵押人的债权确定：（一）在约定的债权确定期间届满;（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权……最高额一旦确定后就转变为一般抵押权，因此超过债权确定期间后，当事人申请变更登记的则按照一般抵押的操作进行。

通过上述讨论，可以看到一般抵押的在债务履行期内及超过登记的债务履行期限、未超过主债权诉讼时效期间的，抵押人和抵押权人协商一致，因变更债务履行期限申请抵押权变更登记的不需要提供其他抵押权人的书面同意，登记部门可直接办理。按照《不动产登记操作规范（试行）》，此时需提供的材料为不动产登记申请书、委托相关人员来办理抵押变更及领取他项权证的需要提供委托书、申请人及代理人的身份证明、不动产权证书和不动产登记证明（原他项权证）、债务履行期限约定变更的协议等法律、行政法规以及《不动产登记暂行条例实施细则》规定的其他材料。系统操作则可在抵押权登记一建设用地使用权抵押权变更登记/建设用地使用权及建筑物、构筑物抵押权变更登记中进行。超过登记的债务履行期限，且超过主债权诉讼时效期间的，则在上述申请材料基础上还要增加提供其他抵押权人的书面同意，登记部门才予以抵押权变更登记。最高额抵押权在债权确定期间内，除非申请人能提供其他抵押权人的书面同意，否则登记部门应不予做抵押权变更登记，在债权确定转为一般抵押后则直接在登记系统中进行最高额抵押转为一般抵押的操作，继而按照一般抵押的展期流程操作。