三四线城市楼市调控与去库存现状的调查研究——以安徽省阜阳市为例

张楠楠

一、前言

随着近年来房地产价格不断上涨，“部分城市楼市‘高烧’不退，甚至朝着泡沫化的方向演变，为响应中央“房子是用来住的，不是用来炒的”的号召，除一二线城市调控加码外，部分三四线城市也出台了紧缩房地产市场的措施，加大整顿房地产市场的力度。就三四线城市而言，一方面普遍房屋空置率较高，去库存压力较大；另一方面，部分城市，甚至是某个城市的部分地区，房市过热，价格偏离价值，造成房企“有房难卖”和拆迁户“有钱难买”的尴尬局面。阜阳市同样面临着这种问题。阜阳市《2019 年政府工作计划》提出：健全完善住房市场体系和保障体系，保持合理预期，促进房地产市场平稳健康发展。

二、阜阳市楼市调控与去库存现状

近年来，由于一二线城市楼市调控逐渐收紧，房企以及购房者将视线瞄准三四线城市，三四线城市房地产投资增加，也造成了房屋库存累积，价格上涨过快等问题，因此三四线城市也陆续出台相关政策进行调控，遏制炒房，保障房地产市场的健康发展。阜阳市亦是如此。

阜阳市政府针对房地产行业陆续出台《关于规范商品房买卖合同备案管理工作的通知》《阜阳市住宅与房地产业“十三五”发展规划》《阜阳市房地产市场专项整治工作方案》等文件，加强房地产市场管理，控制房价上涨过快，遏制炒房。

中央经济工作会议提出，房地产行业要“因城施策，分类指导”，阜阳市也根据不同区域的实际情况，推行了不同的政策，例如临泉县作为国家级贫困县，面对房价过高而制定《临泉城区商品住宅类房地产用地出让“限房价、控地价”实施意见》，控制房价的增长。阜南县则印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见（试行）》，严格落实房价备案制度，控制投机性炒房，规范房地产市场。

近两年，阜阳市的楼市调控以及去库存取得一定的效果，2018 年，全市房地产开发投资589.7 亿元，增长14.2%，高于全省7.8个百分点。商品房销售面积1046.5 万平方米，增长21.7%，其中住宅增长25.4%。12 月末，全市商品房待售面积43.4 万平方米，下降16.4%，其中住宅下降32.7%。（数据来源于《2018 年阜阳市经济运行简析》）

总体来看，阜阳市库存有所下降，房价上涨缓慢，政策取得一定成效，但该市房地产市场仍存在一些问题，政府需总结经验，结合当前问题，制定相应政策，保持发展过程中稳中求进。

三、阜阳市楼市调控与去库存中存在的问题

（一）潜在库存尚未解决

由于阜阳市为调节房地产市场推出多项政策，房屋销售面积总体提高。库存有所下降，但仍有部分库存亟须解决。其一，乡镇的房屋库存。与一二线城市相比，三四线城市城乡发展差距较大，城乡的房地产市场也因此存在一定差异。在阜阳市，由于该地区2016年以来城镇化建设的加快，城郊及乡镇地区拆迁面积增加，楼盘逐渐增多。但由于农民进城务工、子女城镇入学等原因，大批乡镇居民拿着拆迁款选择在城镇以及大都市买房，造成城镇部分地区房市过热、房价过高，而乡镇空置房过多。城乡库存差异较大。其二，办公楼及商业营业用房库存。2018 年1-11 月份，阜阳市商品房销售面积965.6 万平方米，同比增长30.0%，其中住宅增长率33.3%，但办公楼增长率-33.5%，商业营业用房增长率-2.4%，均呈现负增长（数据来源于阜阳市统计局）。这是由于商业营业用房和办公楼的刚性需求远小于住宅，主要用于投资购入，但是，一方面由于三四向城市经济发展水平较低，另一方面近年来实体经济总体来说发展缓慢，商业营业用房和办公楼的需求的较小，造成办公楼及商业营业用房的库存逐渐累积，因此，虽然总体房屋销售面积增长率较高，但办公楼以及商业营业用房库存量仍不容忽视且亟待解决。

（二）房地产市场监管体系不健全

近年来，国家以及各地区为调控房地产市场、抑制房价上涨过快、平衡供求关系，皆出台了一系列的规章制度，但效果并不显著，其一，由于房地产市场缺乏健全的监管体系，使得政策出台后并不能得到有效的执行与监督，政策效果。其二，不健全的监管体系也使得房地产市场自我约束力较差，很多房地产企业存在不按照法律规定进行楼盘的开发与销售、逾期交付、逾期给购房者办理产权证等行为。不健全的房地产市场监管体系同样也是“烂尾楼”形成的原因之一，给购房者造成生活的不便以及经济损失，产生一定的社会问题。

四、楼市调控与去库存建议

（一）合理规划房屋结构以及基础设施

其一，合理规划房屋总面积以及结构。地方政府应根据当地的人口、平均收入等客观条件，科学合理的规划房屋总面积，并对其进行结构分析与预测。尤其注意商业营业用房以及办公楼的规划，其数量、区域都应根据当地的经济发展水平和规划进行把控，既要防止库存过量累积，也要满足当地的刚性住房需求以及经济发展需求。其二，合理规划并完善乡镇配套基础设施建设。地区的基础设施建设对房地产行业有着重要的影响，居民购房选择过程中，不仅看重楼盘开发商信用、物业质量、房价、房型等楼盘本身的问题，家人就医、子女入学以及日常出行等各方面是否方便往往才是购房者关心的重中之重，学区房虽然价格高但是受到热捧，完善乡镇基础设施建设，能够促使乡镇居民在本地区购房，减少乡镇房屋库存，促使城区楼市降温，逐步缩小城乡差距。

（二）健全房地产市场监管体系

健全的房地产市场管理体系有利于房地产市场持续健康发展。其一，要完善房地产市场监测预警机制，利用互联网技术采集房地产大数据信息，监测租售比、保障性住房占比、去库存化周期等数据并作为预警指标，利用该数据指导下一步工作，在问题以及矛盾突出前解决，促使房地产市场稳步发展。其二，完善房地 产市场监督机制。房地产市场活动具有复杂性，社会各方都应参与到监督活动中，政府部门不仅要完善房地产市场监督相关法规政策，增强执行力，还要加强房地产市场法规政策的宣传，畅通渠道，让广大公民、媒体学习了解并对房地产市场进行舆论监督，加大房地产市场监督管制力度。

（三）完善相关土地市场政策

土地市场与房地产市场息息相关，土地的面积、价格等因素直接影响着房地产市场，因此完善相关土地市场政策，有利于房地产市场的稳健发展。其一，在土地规划中要充分考虑房地产市场的土地需求，并对拍得土地的房地产企业进行持续的监督，是否按要求开发、交付等。其二，要完善土拍机制，房地产企业以盈利为主要目的，拍得土地的价格会直接影响所开发楼盘的均价，土地价格高则楼盘价格高。完善的土拍机制可以在一定程度上遏制土地成交价上涨过快。近年来，部分城市为遏制房价上涨过快纷纷推出不同的土拍政策，以阜阳市为例，2017 年推出“限地价”政策，控制土拍价格，因此土地价格以及房地产价格上涨速度均有所减缓。

五、小结

房地产行业对我国经济发展有着重要作用，但是房地产的发展过程中也引发一些问题，成为经济社会不稳定的重要因素之一，引起社会不满。近年来，随着中央及地方政府对房地产市场的调控，大部分地区楼市价格上涨趋势有所减缓，库存量有所减少，但楼市调控是场持久战，进入2019 年以来，各地房地产行业的管控力度均有不同程度的放宽，楼市价格均有不同幅度的上升。住房和城乡建设部部长王蒙徽在“部长通道”回应记者，“保持政策连续性和稳定性，防止大起大落”。各地方政府应把控好房地产政策，合理控制楼市价格与库存，积极总结经验，探索房地产行业平稳健康发展的长效机制。