试论老旧房屋维修管理和改造

摘  要：随着科学技术的不断发展以及社会经济的迅猛进步，建筑行业获得了持续稳定的发展与提升，对原有老旧房屋进行维修管理和改造是建筑行业的重要工作内容之一，也是建筑行业在发展过程中需要重点关注的问题。房屋建筑具有一定的使用年限，在超出使用年限之后房屋建筑往往会存在破损和坍塌的问题，影响居民的生命和财产安全，因此，必须要采取针对性的手段进行老旧房屋的维修、管理及改造工作，提高房屋的质量和安全性。本文主要针对老旧房屋维修管理改造的相关对策进行探究。

关键词：老旧房屋;维修管理;改造措施

中图分类号：TU746.3   文献标识码：A    文章编号：1671-2064（2019）17-0000-00

0 引言

随着社会经济的不断发展人们的生活水平不断提升，对生活质量的要求越来越高，长时间使用的老旧房屋在美观度、适用性、建筑结构上已经无法满足人们日益增长的物质文化需求，因此，必须要加强对老旧房屋维修管理改造的研究，在原有老旧房屋结构的基础之上提高老旧房屋的应用功能以及使用价值，满足人们的客观需要。

1 老旧房屋维修管理与改造的相关要点

1.1 维修与检查要点

在老旧房屋维修管理与改造之前，工作人员首先需要对老旧房屋的具体状况以及结构特征进行全面系统的分析，对房屋检修工作有正确认识。要求对原有老旧房屋的检查工作要做到细致、认真以及正确，明确老旧房屋的主要建筑材料以及主要应用功能，加强检验老旧房屋金属构件的易锈蚀部位以及木结构的易腐烂部位。在维修管理与检查的过程中，要求技术人员尽可能的避免对原有建筑产生破坏，并针对不同类别的老旧建筑展开针对性的检修工作。通常情况下，砖混结构的检修年限为20年左右，砖木结构的检修年限为15年左右，钢筋结构的老旧建筑检修年限为25年左右。然后，工作人员还需要结合老旧房屋应用的水泥砂浆、屋面排水、水电设备、卷材以及装饰层等区域确定合理的检修周期。通常情况下屋面防水工程的沥青、油毡纸以及卷材等材料能够维持五年左右的正常性质，外墙的排水部位和粉刷砂浆层维持时间在15年左右，水电设备的检修年限根据相关标准来说一般在七年左右，门窗外墙装饰以及内墙装饰检修需要以房屋设计的具体要求为主，通常也是七年左右。^[1]

1.2 综合维修与大修

针对房屋建筑工程相对一般病害需要采取综合维修的方式加以修复，综合维修主要目的是整治原有的病害并消除安全隐患，按照原本的样子对存在破损的地方进行维修。综合维修方法具有工程量大、维修地点集中、项目复杂、计划性强、成本较低的特点。综合维修方式比较常用局部房屋梁柱损坏、墙体局部拆卸以及局部加固等。大修的主要任务是恢复房屋建筑的功能，根治房屋病害，主要是针对房屋建筑的主体结构和设备进行的，大修能够显著延长房屋建筑的使用寿命，具有工程地点集中和工程量大的特点。大修工程项目通常用于没有倒塌危险但是建筑结构损坏比较严重的房屋建筑工程项目当中，可以显著提升房屋的主体强度，加固房屋的抗震性能。^[2]

1.3 房屋维修的相关要点

工作人员在开展老旧房屋维修工作时，首先需要建立好相应的房屋管理档案并设置相应的维修档案和建筑物台账，其次，需要确定老旧房屋维修的竣工时间、开工时间、水电设备、建筑设备、房屋结构以及其他设备的维修年限、维修次数以及维修区域等。同时，还需要管理并接收相应的建筑工程材料，從房屋竣工验收之日起对各部分参与单位工程承建的企业进行详细的记录，并注明后续的保修单位、保修年限、保修项目。最后，需要根据老旧房屋的实际情况标定保修范围、保修责任以及保修条例等，建立起行之有效的老旧房屋维修质量保证体系。^[3]

2 当前老旧房屋维修管理改造过程中存在的问题

2.1 缺乏足够的维修与改造资金

业主在购买房屋时虽然都已经缴纳了用于设施和公共部位维修的相关维修基金，但是老旧房屋由于属于业主的私人财产，因此无法运用这笔维修基金完成老旧房屋的改造与维修工作，导致老旧房屋的维修、管理与改造迟迟得不到有效落实，严重缺乏维修与改造的相关资金，影响房屋改造的顺利推进。

2.2 房屋维修管理与改造人员专业素养不足

房屋维修管理改造工程项目涉及到的环节较多，持续时间较长，对从业人员有着较高的素质要求。但从目前来看，绝大多数的房屋物业公司缺乏系统科学的高素质人才，工资待遇偏低，难以吸引专业有技术的高水平人才参与到房屋维修与改造过程中，导致老旧房屋维修管理改造工作效率低下。老旧房屋维修管理与改造不仅仅需要具有特定技术特长的员工，还需要一定的复合型人才，要求维修人员同时具有建筑学的房屋维修改造知识以及领导能力，能够合理协调和分配房屋维修涉及到的各项人力、物力以及财力，提高资源的使用效率。将分散的维修作业整合起来，全程监督房维修改造工程，严格把关与验收维修质量，使得维修管理与改造工作能够顺利开展，保证维修与改造效果。但由于物业公司的待遇与高素质人才需求之间的矛盾导致房屋维修与管理人员普遍综合素养不足，老旧房屋维修改造项目也无法顺利进行开展。^[4]

2.3 维修工作难以满足市场经营活动的要求

老旧房屋的维修管理与改造工作需要按照市场经济的价值规律来开展，对于房屋维修所得到的经济利润和收入也需要通过有效的经营管理进行规划与处理，由此可见，老旧房屋的维修管理改造工作具有一定的经营性特征。同时，由于老旧房屋改造的主要负责部门为物业管理部门，物业管理部门的维修费用为物业收入的主要来源，而物业的维修工作本质上是一项服务性的工作，主要是为业主服务而存在的，与纯粹的商业行为还是有一定区别的。由此可见，物业维修工作的盈利性特征与服务性特征会存在一定的矛盾，影响房屋维修管理改造工作的顺利开展。^[5]

3 提高老旧房屋维修管理改造效率的相关对策

3.1 明确维修与改造的相关要点

负责维修和改造老旧房屋的主要单位为物业，但是，从我国目前房地产行业的发展情况来看，物业的发展仍然不够成熟，很多物业公司为了保障自身的效益没有充分重视老旧房屋的维修与改造工作，多是通过增加业务量的形式来提高自身的经济收入，专业技术和服务能力不足，影响服务效果与老旧房屋的改造质量。因此，物业部门必须要加强对老旧房屋维修改造工作的重视，在委派工作人员进行老旧房屋检查与维修的过程中，需要细致、认真、准确的检查老旧房屋的相关设施以及系统结构，并重点检查老旧房屋内部可能会存在故障的部件以及区域，遵循服务至上的原则开展老旧房屋的维修与改造，站在业主的角度去看待维修活动，尽可能地满足业主在生活方面提出的各种需求，保证业主面临的服务问题能够得到科学的解决。^[6]

3.2 坚持经济合理安全可靠的原则

房屋建筑维修管理改造工作必须要基于安全原则来开展，只有保证整体建筑结构的稳定性与安全性，才能够避免对居民的生命安全产生威胁，使得老旧房屋改造效果能够得到充分的发挥。工作人员要通过针对性的改造措施，解决以往房建筑渗漏和倒塌问题，同时，还需要加强施工人员在施工过程中的安全管理工作，提高施工人员的安全认识，尽可能地减少风险因素对建筑施工的影响，保证建筑项目改造能够顺利科学地进行。其次，在保证维修安全以及建筑改造效果的同时，还需要尽可能的降低改造的成本，合理分配房屋维修管理与改造的财力、物力、人力，安排科学的计划进行适当的维修，避免出现私自更改维修计划的现象，从实际出发，采取科学合理的措施进行维修保养，保证建筑结构的功能以及质量。

3.3 坚持服务至上的理念

物业存在的最主要目的是为业主而服务的，因此，物业所做的一切工作都需要围绕着业主而展开。房屋维修和改造的直接目的是满足业主生活居住的需求，减少老旧房屋安全隐患，因此，维修管理员必须要树立起正确的服务理念，用正確的态度对待服务工作，认真听取业主的建议和意见，真正解决业主面临的问题，提高业主的满意度。同时，物业部门还需要加强对专业高水平人才的引入，加大复合型人才的引进力度，全面提升物业整体服务人员的综合素养。其次，物业单位还可以加强对现有员工的培训，提高现有员工的专业技能以及服务意识，从而能够为业主提供更加针对性可靠的服务。

3.4 明确旧房屋改造与施工的技术关键

老旧房屋维修管理与改造涉及到整体建筑结构以及建筑学的相关理念与知识，在进行房屋改造的过程中，必须要明确房屋问题的主要区域以及原因，确定房屋具体是需要大修、中修还是小修。大修和中修必须要向勘察单位和设计单位提供施工隐蔽记录以及原设计图纸，并编写好委托设计任务书，提出具体的改造要求以及维修需要。旧房屋改造过程常见的技术方法主要包括挑、跨、包、镶、贴几个部分，对于房屋悬臂梁、挑梁以及牛腿等相关结构构件，需要调出相应的长度与支撑上部的结构，利用连续梁以及简支梁跨过原有的构筑物和建筑物形成承重结构，支撑上部结构。应用钢结构和钢筋混凝土等相关材料包围原有的构件，增加原有构件的刚度和强度，沿着原来的墙或者主体进行镶嵌，从而提高房屋建筑的强度和使用性能。

4 结语

综上所述，老旧房屋维修管理与改造是建筑工程项目的重要环节，直接关系着人们的生命财产安全。在具体施工过程中，工作人员必须要结合老旧房屋维修管理与改造要点进行探究，坚持安全可靠、经济合理的施工原则以及服务至上的理念，严格落实各项老旧房屋维修管理改造措施，提高老旧房屋的质量，充分发挥老旧房屋的应用价值，满足人们的居住要求。

参考文献

[1] 王秀杰.关于原有旧房屋维修管理和改造技术的思考[J].环球市场信息导报，2015（3）：96-97.

[2] 张秋艳，张伟.原有旧房屋维修管理和改造技术[J].黑龙江科学，2014（9）：34.

[3] 古贵毅.旧房屋维修管理和改造研究[J].科技创新导报，2013（17）：111.

[4] 裴国军.浅析房屋维修施工项目管理的基本流程[J].中国商界（下半月），2010（06）：78- 79.

[5] 周军.试析房屋维修管理的特点、难点及要点[J].中国电力教育，2006 （S1）：71-72，89-90.

[6] 万墨林，韩继云，雷同顺.城市旧房维修改造技术政策研究[J].住宅科技，1995（02）：23-24.

收稿日期：2019-07-22

作者简介：程浩（1985—），男，江苏睢宁人，本科，副站长，研究方向：房屋质量检测。