视房地产为经济“兴奋剂”时代已远去

卞梦健

7月30日召开的中共中央政治局会议上提出了坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，同时提出将继续落实房地产长效管理机制，不再将房地产作为短期刺激经济的手段。有关专家认为，这是中央在政治局会议上首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这也表明了中央坚持房地产调控不放松、进一步落实“房住不炒”政策的决心。

提振经济为啥不能靠房地产

此次中央政治局会议在分析研究当前经济形势、部署下半年经济工作时，不仅重提“房住不炒”的定位，同时还明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。中央之前从未有过这样的提法，强有力地回应了当前经济形势下社会舆论中有所升温的房地产刺激论调，也给地方政府明确了目标，击碎了房地产调控放松的幻想。相当长一段时期以来，很多城市经济的增长主要就靠房地产拉动，房地产是支柱性产业，也是基础性产业。但是提振经济能靠它吗？在过去，这是个颇具争议的话题。

为此，在中央政治局会议召开的半个月后，有关人士对中部地区的经济发展情况进行调研后分析指出，从当前数据来看，虽然我们的经济仍在增长，但经济增长放缓趋势很明显，下行压力较大。在如何化解经济下行压力这一问题上，专家给出的答案是——加快中部地区城市化进程。但持不同意见的人士指出，这个对策看起来似乎可行，东部地区城市化起步较早，有的已基本完成，城市化空间有限;而中西部地区城市化相对滞后，城市化空间巨大，但是由于西部地区城市化受限因素较多，城市化可以发力的就剩下中部地区了。如果加快城市化进程，就需要发展房地产业。但是问题又来了，有的城市房地产市场本身就偏热，大搞房地产肯定不行，而西部地区也不具备条件，人口流失比较多，房子盖多了，卖给谁又会成为问题。

事实上，城市化并非简单盖房子，最重要的是人的城市化。不过，这面临着不小的挑战。有些城市即便实现零门槛落户，也未必能吸引来人才。没有人，没有需求，盲目开发房地产就可能烂尾，甚至成为新的“鬼城”。所以，城市化首先要解决的是如何吸引人才，实现安居乐业。此外，还要防范房地产过热，出现非理性的繁荣。否则，试图靠房地产刺激经济的思路，和国际金融危机后出台的“4万亿经济刺激计划”一样，短期可能管用，但长期来看弊端不少。假设真的走上这样一条路，中部地区大兴土木，城市化大提速，大量上马房地产项目，或许短期也能拉动经济增长，但长此下去，有可能造成房地产过热房价飞涨，陷入经济过度依赖房地产的困境，也会导致经济结构畸形。

应该看到，我国房地产如果健康持续发展，仍然具有很好的市场前景，仍将发挥中国经济增长发动机、稳定器和压舱石的作用。眼下，中国户籍城市化率仅50%左右，有2亿多城市常住居民需要在城市落户，按未来达到70%的城市化率计算，还有2亿多人需要进城落户，也就是说，未来总共还有近5亿人口要在城市落户。根据中国房地产业协会会长冯俊分析，我国住房严格意义上的套户比现在不到1%，不是每一个家庭都有一套正规像样的住房。发达国家现在已经到了3个人5个卧室的水平，我们离这个水平的差距还很远。每个家庭除了厅以外的居住空间要达到N+1，即3口之家有4间房，另外考虑养孩子需要保姆，老人需要赡养，中国家庭要住得体面、舒适，按照现在的建设速度，至少还需要25—30年的时间。

此外，在我国城市化过程中，城镇人口举家迁徙的占比较低，只占10%—20%，大多数是只身前往城市。城镇人口迁徙在数量上也不反映城镇人口的增加，但是在住房上产生了需求，每年4000万左右的城镇人口在城市之间迁徙，原住地和新的地方都需要房子，逐步使迁徙人口过上美好生活，让他们住得更加舒适，住房建设也还有很长的路要走。换言之，中国的住房需求仍将是非常巨大的，房地产行业在改善民生、拉动经济增长方面仍将扮演重要角色。但是從提振经济的角度来说，必然需要巨大的经济增量来实现，显然房地产业宜稳定持续发展而不宜再大举扩张，也不适宜充当这样的角色。具体来说，在中西部地区，在不能吸引来大量人才的情况下，也不宜盲目发力城市化。

稳增长求发展必须重视实体经济

今年以来，在世界经济下行压力激增的背景下，国内也开始出现“楼市松绑”的论调。“经济形势不行了，国家又要刺激楼市？”“降息降准，房地产就会卷土重来！”这样的疑问在市场和人们心中再次开始蔓延。事实上，回顾过往的历史，房地产确实被称之为“经济下行时的强心针”。在经济上升时期，房地产政策收紧，房价下滑;在经济下行时期，房地产政策放松，房价猛涨，这不仅在客观上造成了我国房价大起大落的局面，也使得以房地产刺激经济成为一种心照不宣的“固定模式”。当然，由于房地产行业涉及层面广，波及上下游数百个行业，以房地产刺激经济的方式固然可以在短期内见效，但是，这种严重依赖刺激房地产来振兴经济的发展思路无异于饮鸩止渴，短期遏制了经济下滑，却带来房价过快上涨，引发市场泡沫，将会进一步使得我国经济发展依赖投资驱动，加剧经济“一条腿”发展的不健康局面。

可以说，此次中央政治局会议下决心破除我国经济对房地产的依赖，则是基于我国经济转型的要求，也就是说，今后将从投资型经济转向消费型经济。基于此，会议强调，要深挖国内需求潜力，拓展扩大最终需求，有效启动农村市场，多用改革办法扩大消费。诚然，破除对房地产的依赖可能会加剧经济转型中的“阵痛期”，但是，只有“刮骨疗伤”才能治愈顽疾。有一位房地产业内专家曾经将房地产比喻成“夜壶”，说是“需要的时候拿出来用，不需要的时候就往床底下一踢”。如今，拿房地产当经济“兴奋剂”的时代已经过去了。

为此，有网民指出，中央首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，重要原因之一是防止炒房对制造业形成挤出效应。制造业是稳增长的关键行业，无论从稳就业还是稳投资出发，都必须防止房地产畸形发展导致土地价格持续上升，企业因厂房租金升高被迫外迁的现象蔓延，而振兴实体经济才是根本之道。

实际上，不将房地产作为短期刺激经济的手段，也是保持宏观调控弹性空间的需要。这是在国内外不确定性增多的局面下，必须强调和强化的政策定位。世人皆知，稳增长是当下经济工作的重中之重，在不搞“大水漫灌”的前提下，稳增长对金融供给效率提出了更高要求。目前，金融供给依然主要依靠以商业银行为主体的间接融资体制。间接融资比例过高，不仅会增加企业借贷成本，而且容易造成信贷错配。如果动摇“房住不炒”的政策定位，重归以房地产刺激经济的老路，势必重演资金涌进房地产市场和股票市场，实体经济得不到金融支持的一幕。

对房地产宏观调控定位也是扩大消费

从另一个角度分析，中央之所以进一步明确房地产在宏观调控中的定位，也是扩大消费的要求。中央政治局会议提出，要“深挖国内需求潜力，拓展扩大最终需求，有效启动农村市场，多用改革办法扩大消费”。业内皆知，目前，房地产已经形成多层次的供应体系，在多数地区，居民的住房需求已基本得到满足。在减免个人所得税等政策的配合下，拓宽居民的可支配收入空间，释放居民消费需求的条件较以前要成熟得多。如果重拾房地产作为刺激经济的工具，势必增加居民的偿还借贷负担，压制消费需求，并消解降费减税的政策效应。

基于此，不将房地产作为短期刺激经济的手段，也是保持宏观调控弹性空间的需要。进入下半年以来，多国央行已经降息，美联储也已启动10年来首次降息。外部环境正逢新一轮货币宽松的政策拐点。中央政治局会议提出的“适时适度实施宏观政策逆周期调节”，就是因应外部货币环境变化的前瞻性部署。对于金融业而言，适度释放包括降准、降息在内的政策储备工具，让实体经济保持平稳增长的节奏和竞争优势，又要防止生成新的资产泡沫，是下半年乃至明年经济工作的重要目标。房地产向来是资本狂欢之地，是资本泡沫的聚集之所，只有进一步明确对房地产的政策定位，才能防患于未然，充分发挥逆周期调节的正向作用。

可以说，房地产如同“棋眼”，关系到下半年经济工作的方方面面。进一步明确房地产的政策定位，强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，抓的正是可能影响经济稳增长的主要矛盾，也凸显了中央破除旧的经济增长路径的决心。在全年经济工作上下半场转接之际，再次强调房地产的政策定位，正当其时。就在中央政治局表态前后，辽宁大連和安徽合肥接连发声，进一步加码楼市调控。笔者从大连市政府网站获悉，7月30日，大连市政府发布了《关于加强房地产市场调控工作的通知》，要求实施商品住房价格指导，严肃查处房地产开发企业和中介机构捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控、恶意炒作、签订“阴阳合同”、哄抬房价等违法违规行为。

其中，“准跌不准涨”的规定备受关注，具体来看，是指已取得预售证的项目，调整预售价格不得高于此前网签价格最低价;对通知发布后首次申请预售许可证的新项目，6个月内不得调整申报价格，6个月后，申报调整价格时，只可申请“下调”，且幅度只能在5%以内。同一天，合肥市在当地房地产市场稳控工作会议上提出，对引发三次及以上群访群诉事件且没有有效解决措施的开发企业，适时采取暂停供地、暂停预售、暂停网签措施。此外，还将定期开展联合会商，对问题多发企业，从严控制银行贷款、从严控制预售资金、从严控制备案价格。上述城市已经做出表率。

对于未来房地产调控的手段，有关专家分析认为，未来政策还是平稳为主，长短并用、注重长效将会成为主要手段。预计在今年上半年房企融资政策收紧和下半年需求侧调控不放松的共同作用下，未来楼市出现过热的几率极小。