大变革！这份文件揭开了全新的购房逻辑

局姐

4月8日，国家发改委的网站上悄悄挂出了一份文件：《2019年新型城镇化建设重点任务》。文件名字稀松平常，冠着一个普普通通的年份，但是内容却是真真切切，划时代的——被诟病多年的户籍制度迎来暴击，各个城市的“抢人”力度将空前加大。

随着户籍制度变化，中国的城镇化思路发生根本性变革：中小城市难逃萎缩命运，大都市圈迎来前所未有的发展机遇。

最为立竿见影的是：数十个大城市的限购政策，瞬间沦为一纸空文！

楼市的投资逻辑，彻底被改变了。

限购政策名存实亡

文件很长，13页。全篇看下来，字里行间都写着两个字：抢！人！

哪些地方被鼓励“抢人”？城区常住人口100万以上的大城市，特大、超大城市。怎么“抢人”？主要从户籍制度改革入手，简而言之，就是各种放松落户。

这是一场城市的战争，得人口者得天下。

具体来说，国务院在2014年发布了《国务院关于调整城市规模划分标准的通知》，把中国的城市按照城区常住人口的统计口径，划分为5类7档。其中：

100万以上300万以下的城市为Ⅱ型大城市；

300万以上500万以下的城市为Ⅰ型大城市；

500万以上1000万以下的城市为特大城市；

1000万以上的城市为超大城市。

Ⅱ型大城市的落户将实现“零门槛”，意思就是，这座城市你想来，就能来。这样的城市包括：乌鲁木齐、贵阳、石家庄、福州、珠海、海口、佛山……一共56个城市。

Ⅰ型大城市，将要“全面放开放宽落户条件，全面取消重点群体落户限制”。

从以往地方发布的文件来看，目前重点群体分为8类。前4类包括：农村青年参军退伍、转业后升学，将户口迁入的人口；在城镇就业居住5年以上的人口；举家迁徙的农业转移人口；新生代农民工。这4类属于放宽限制群体，要制定更加宽松的落户措施。后4类包括：高校毕业生；职业院校毕业生；技术工人；留学归国人员。他们属于全面放开落户限制群体，基本也是想来落户就可以落户。

这样看来，在这些城市落户，有个大学或者职院的文凭就可以畅通无阻。这样的城市包括：西安、合肥、厦门、苏州、宁波……一共13个。

在当下的限购体系中，户籍人口自动获得房票。城区人口100万到500万之间的城市，楼市限购政策一夜之间，名存实亡。

就连超大和特大城市也首次提出，要“大幅增加落户规模”。

一方面，积分落户的时候，社保缴纳年限和居住年限的重要性上升了，另一方面，给长期租房的人开了绿色通道——可以在城市公共户口落户。

公共户口这个东西，真不知道能不能给孩子提供当地优质的教育，但是至少意味着一张房票。这样的城市包括北上广深，外加武汉、重庆、天津、成都、东莞、南京、郑州、杭州、长沙、沈阳。清一色的强二线城市。

当然，政策只提出了最基本的要求。可以预见，为了在白热化的城市战争中分到一杯羹，大部分城市出台的落户政策，力度将只增不减。

在不久的将来，我们可能很快就会发现，对于大部分人而言，除了北京上海的落户有点难度，其他的地方，只要你想买房，就可以落户，顺带拿个房票。

大都市圈时代到来

限购被破解之外，还有两个表述上的新变化，引起了注意。

第一个，是对于超大特大城市而言的。

在上面也说到，这次文件是超大特大城市首次提出要“大幅增加落户规模”。以前的表述，是“严控城区人口500万以上的城市户籍”。

往大里看，中国的城镇化思路，多年来一直是“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇”。现在，逻辑彻底转变——新型城镇化时代，终于开始鼓励大城市发展了！

然而，大城市也并不会无序扩张。文件中是这么说的：“超大特大城市要立足城市功能定位，防止无序蔓延，合理疏解中心城区非核心功能，推动产业和人口向一小时交通圈地区扩散。”

嗯，这是大都市圈的时代。

第二个，是对于小城市而言的。文件中第一次提出“收缩型中小城市”的概念，并且表示，收缩型中小城市要“瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中”。

这是国家第一次正视中小城市的衰老。

收缩型中小城市有多少？根据上海财经大学区域经济研究中心主任张学良的判断，从2000年到2010年，中国约26.71%的城市发生了人口流失，也就是发生了收缩。这些城市集中分布于东北和长江经济带地区，主要包括甘肃、贵州、重庆、湖北、安徽、福建、江苏、辽宁，以及黑龙江北部、内蒙古北部和中部、四川东部。总的来说，资源枯竭型城市、以制造业为主的中小城市是人口流失重灾区。

根据文件给出的指导意见可以预计，未来这类城市新供应的土地会缩减，人口将集中到配套更加完善的城区，郊区和村落将成为被废弃的“鬼城”。

前段时间日本爆出的“0元送房”新闻，在不久的未来，就可能会大规模出现在中国这类城市里。

关于楼市的判断和建议

首先，在政策调整初期，限购放开肯定是楼市，尤其是核心城市楼市的利好。之前限购的力度越大，放松之后的楼市反弹力量就越强。

这很好理解。毕竟总有那么一群潜在的购房者，本来还需要缴几年社保才有房票，忽然就可以落户了！一大拨需求会立马涌现在市场上。

其次，利好的持续时间因地区而异。

总的来说，城市的营商环境、就业和公共资源的综合实力决定了反弹的高度。

今时不同往日。除了提供一張房票，户口在城市选择中的权重已经越来越低了。当各地落户门槛都一起放松的时候，人会向哪里流动？一定是发展前景更好，或者能让生活更符合自己想象的城市。

所以，接下来买房选择城市的时候，回归城市的基本面很重要。

再次，怎么选择城市呢？

再回到这次的文件本身。全篇看下来，字里行间写着中国新型城镇化的实质——做大以大城市为核心的都市圈、城市群。文件中提出的重点城市群有：京津冀、长江三角洲、粤港澳大湾区、成渝城市群。其中成渝城市群要圈个重点，文件说这里将“培育形成新的重要增长极”。此外，哈长、长江中游、北部湾、中原、关中平原、兰州—西宁、呼包鄂榆、天山北坡、滇中城市群也被提及。但我个人认为这些城市群不少也是坑。

总而言之，在重点城市群中挑出中心城市，围绕就业集中地区，划出一小时通勤圈，在里面买房，基本不出大错。

最后再提醒一句，放弃任何对非都市圈中小城市的幻想，尤其是新区以及郊区大盘，巨坑！慎入！

保险起见，最好至少置换到省会城市去。如果实在需要自住，请选择当下最核心，生活配套最成熟的区域。

毕竟，这里将会是城市收缩过程中，最后被波及的“净土”。

摘自微信公号地产知识局