鹤岗房子“白菜价”正常吗 专家预言未来很多四五线城市房价将跌

谭梦桐

近10年来，中国人民都是为房价的畸高而感到难以置信，而近日一则走红网络的房产新闻，因为房价跌成“白菜价”而让人大跌眼镜。

网上流传的房价图显示，73平米总价19000元，甚至有的楼盘117平米总价才16000元。如此算下来，这些房子合每平米才一二百块钱。

鹤岗房价的话题迅速在网上传开，引来一片哗然。有网友表示，“一座缺乏人口红利的城市，这个水平的房价很正常！”“七台河、鸡西、鹤岗、双鸭山全都一个样，人口外流严重。”“人就那么点儿，盖了那么多新房子，卖上价才奇怪呢！”

也有网友直言：“这才是真实的房子成本！那些吹沙子多贵成本多高的都是骗局！”

有不少“机智”的网友猜测，“这是不是黑龙江鹤岗吸引‘人财的一种手段？”

经媒体证实，这些低价房源都是当地的棚改房，性质与一般商品房有明显区别。而鹤岗房产实际价格，有中介表示在2000元/平米左右。不过，也有细心的网友发现，这个价格相比之前，也是腰斩后的价格。

鹤岗房价随棚改货币化“落幕”

鹤岗缘何走到这种地步？

或因为房地产大规模的开发，让鹤岗的房地产库存大幅上升。而随着棚改货币化的落幕，一起落下去的还有鹤岗的房价。

“房子造太多了，入住率大概在三分之一，没什么人住，年轻人都上外省打工了，只剩我们这种蹦跶不动的老人。手里头多出来的房子也没人住，还要交物业费、管理费，冬天还有暖气费，光暖气费60平左右的房子就要交1300元。”鹤岗采沉区的一位大爷表示。

鹤岗市发布的政府工作报告中显示，自2013年至2018年6年间，鹤岗大力推进保障性住房建设，共计建设11万套住房。

此外，根据鹤岗2017年统计公报，可看到当年该市房地产开发完成投资8.1亿元，比上年增长114.2%。房屋施工面积160.7万平方米，比上年增长25%，其中住宅137.5万平方米，增长23.9%；新开工面积40.5万平方米，比上年增加3.2倍，其中住宅31.7万平方米。商品房销售面积13.3万平方米，比上年增长24%；商品房销售额4亿元，比上年增长34.9%，供给远大于需求，随着棚改货币化的落幕，房子存量越来越多，或许文章开头房子“白菜价”的一幕早已注定。

城市两极分化 房子不再是金融工具

兴也煤炭，衰也煤炭。

鹤岗市统计公报显示，2017年，鹤岗地区生产总值282.9亿元。这个数据甚至不如沿海发达地区一个镇，在东北36个地级行政单位中也排名倒数第四。

2011年，鹤岗市被国家确定为第三批25座资源枯竭型城市之一。数据显示，2012年鹤岗GDP总量仍有358亿元，而到2017年却只有282.9亿元了。究其原因，是煤炭资源枯竭，导致了产业衰落。

值得一提的是，鹤岗的经济又极度依赖几个煤企。其中，这座煤炭大市超九成煤炭产量都来自同一家企业，龙煤鹤岗。

不过也有媒体挖出，龙煤集团的生产效率低下。根据中国煤炭工业协会数据显示，2014年龙煤集团煤炭产量为4905万吨，在国内煤炭企业中排名第17位，产量仅为煤炭龙头企业神华集团的10%左右。

除了鹤岗，经国家“盖章”的资源枯竭型城市（县、区）共有69个，包含了大量东三省城市，如辽宁盘锦、黑龙江五大连池、吉林敦化等。

而资源枯竭导致的经济下行，也会降低当地居民留下的意愿，导致人口流失。根据鹤岗市统计公报，2002年末，鹤岗总人口达110.9万人；到2017年末，鹤岗人口已低至100.9万人。也就是说，十多年时间里，鹤岗已流失约10万人口，人口降幅接近10%。

2015年，鹤岗的人口出生率为4. 21‰，死亡率7.94‰，自然增长率为-3.73%。自2015年后，鹤岗的国民经济和社会发展统计公报中，就不再披露出生率数据。据专家估计，鹤岗的生育率只有0.7，为日本水平的一半。

人口不断减少，也必然会传导至房价，使其不断下探。易居研究院智库中心研究总监严跃进评论称，东北很多城市的房地产市场基本上比较低迷，最主要原因就是人口外流明显。他指出，包括鹤岗等类似城市在内，房价逻辑都差不多，即过去是煤炭和工业相对发达的城市，但这几年因为煤炭行业整顿等因素，导致城市产业发展也受到影响，很多人口也逐渐外流。在没有人口支撑的情况下，楼市交易不旺，价格自然比较低。

面对房价收缩時代，我们应该怎么办？

曾经，在不少人看来，房价永远都只会涨涨涨。鹤岗的房价暴跌，打破了他们的惯性思维，也印证《投资与理财》一直以来的判断：人口的流向决定了当地的房价走势，人口外流、无产业支撑的地方，房价也没有支撑。

鹤岗房价暴跌了，其他许多三四线城市呢？以后也会出现鹤岗这样的暴跌吗？有一种声音认为，部分小城市城镇化程度不高，还有大量农民要进城，因此房价暂时稳定。鹤岗的城镇化程度已经超过80%，意味着农村进城人口几乎很少，也就是未来进城新增的购房需求基本没有了，房价自然会跌。

从资产配置角度出发，有业内人士表示，未来除了少数沿海发达和内陆前景明朗的三四线城市，坚守主要城市及其都市圈，是房产二级市场投资的正确选择。那些人口外流、产业匮乏的三四线城市，房价有可能也会像鹤岗一样暴跌。房子不再是金融工具，非刚需的配置，都应该慎重考虑。如果房产税开征，这些房子基本就都成了名副其实的负资产。

最后，还是应该提一句：“房子是用来住的，不是用来炒的。”