快车道上住房租赁企业暴露的一些问题

梁宇宇

摘要：2017年4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。政策支持为住房租赁市场发展注入了积极因素，2018年住房租赁企业快速发展，但是这一年“租金贷”“甲醛门”事件集中爆发，为住房租赁企业未来的发展敲响了警钟。

关键词：住房租赁企业;发展;警示

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2019）10-0031-33 收稿日期：2019-06-29

2017年4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。至此住房租赁资产证券化作为一种新型融资方式备受追捧。目前，住房租赁资产证券化的主要三种类型是：轻资产的租金收益权ABS、重资产的CMBS和类REITs。截至2018年10月31日，国内已成功发行的房地产资产证券化产品共计93单，发行规模2197.4亿元。仅前10个月成功发行的产品数量已超2017年全年总和，金融工具已然成为住房租赁企业扩张的重要手段。2017年底至2018年，千余家住房租赁企业鱼龙混杂，运营房屋数量超200万间，竞争愈来愈激烈。

1住房租赁企业为行业发展带的积极影响

住房租赁企业对持有的房源进行统一装修，并配备家电。集中式住房租赁企业还会配备健身房，以及入室清洁、WIFI覆盖、24小时呼叫等服务。对承租人而言，租住住房租赁企业的房屋，避开了黑中介，人住更安全，居住更舒适。住房租赁企业对房源的管理维护，提升了租住房屋的品质，让租房子告别“蜗居陋室”的印象。此外有的住房租赁企业选择与政府合作，譬如参与政府人才专项租赁住房项目的后期运营;有的以租赁形式取得城中村的经营权，分别与当地村民签订长期租约，之后对房屋进行统一的室内装修改造。住房租赁企业以其专业的管理运营经验，帮助政府更加高效的运营出租房屋，改变城中村一直以来存在的“脏乱差”的顽疾。

在规范发展、提升租住房屋品质方面，住房租赁企业起到了积极推动作用，但是其在发展过程中暴露出的新问题也是始料未及的，2018年接踵爆发的“租金贷”“甲醛门”事件，将住房租赁企业一度推到了舆论的风口浪尖。

2快车道上住房租赁企业集中爆发的一些问题

2018年进入快车道发展的住房租赁企业，在这一年集中爆发了诸多问题，主要集中在利用资本抢占房源，扩张规模;部分企业资金链断裂或卷款跑路，房东和租客利益受损;装修房屋甲醛超标被投诉等。

2.1资本加持下，住房租赁企业展开“规模化竞争”

住房租赁企业的盈利模式是长线型的，其在获取房源，进行房屋装修、配备家电的前端投入较大，具有前期建设改造投入大、回报周期长，盈利途径单一的特点。譬如，分散式住房租赁企业，租赁房源主要来自个人房东委托其对外出租的房屋，住房租赁企业一般在获取房源后，会与房东签署多年长期合同，企业在前两年收回投人的成本，后几年才可能有盈利。业界分析，无论是集中式还是分散式住房租赁企业，只有出租房屋（房间）数量做到一定规模才能盈利。为了实现规模效益，部分住房租赁企业融到资金后，首先投入到争抢房源，抢占市场份额，实现规模化扩张上。所以，2018年多家住房租赁企业相继被指以高于市场价格争抢房源，破坏正常住房租赁市场秩序，助推房租上涨。

2.2资金链断裂，一批企业倒闭

2018年，租金分期付的“租金贷”金融产品诱发的纠纷，隐匿的风险更大。租金分期付本身是好的消费信贷场景，不存在问题，但部分住房租赁企业变相加杠杆，以“租金贷”形式进行融资，增大了风险，引发了一系列问题。部分住房租赁企业是用未来的租金收益作为底层资产进行融资，如果企业对资金使用管理不当，用提前获取的租金盲目抢占房源，拓展规模，一旦资金链断裂，最终损害的是房东与租客的利益。2018年8月20日，杭州鼎家网络科技有限公司宣布因资金链断裂而破产，约4000名租客遭受损失。同年11月，北京昊园恒业房地产经纪有限公司资金链断裂，涉及租客及房东上千名，房东因无法收到租金而收回房屋，租客被迫搬离租住的房屋，却背上了租金贷，仍要按时缴纳余下的房租，陷入了“没了房子还要还款”的窘境，否则将影响个人征信记录。此外，还有寓见（行业排名前七）、咖啡猫（长沙地区最早的住房租赁企业品牌）、爱公寓、优租客等住房租赁企业先后爆仓。从已经“爆雷”的案例来看，租金贷问题的背后不在租金贷本身，而在于企业大量囤房，挪用资金池中的资金，相关平台不合规操作，或者签约流程过于马虎，让部分对合同不敏感的租房者在不知情的情況下“被贷款”。

租金贷纠纷被频频曝光后，问题并未就此消失，此后出现的租金贷隐姓埋名，让消费者防不胜防。目前，新版的“房租分期”跳过了此前需要租客与第三方签订一份额外合同，并通过手机拍照认证，进行贷款的程序。隐形埋名的“租金贷”则以“房租分期合约”的形式，使得住房租赁企业摇身一变，成为租客办理小额租房贷款的委托人，利用租客在租房合同中提供的身份证信息，以代缴物业费、登记流动人口等为名获得租客的手持身份证照片，直接为租客办理贷款，并通过住房租赁企业自有APP进行每月的房租支付，再由住房租赁企业代缴贷款。在此期间，租客只要不查询自己的征信记录，不会收到任何自己背负了租房贷款的信息。

2.3“甲醛门”事件

为了能够尽快盈利，经住房租赁企业装修后投入市场的出租房屋，存在甲醛超标问题，不断遭到租客投诉。2018年7月，北京的一位大学毕业生，因租住的自如房甲醛超标，出现甲醛中毒一系列症状，将自如告上法庭后，遭自如公司反诉“违约”。在起诉庭前调解环节，租客未接受自如提出的退还剩余租金再补偿一个月房租，同时签“封口协议”的方案。12月6日，北京26名租客共同起诉自如公司案，在北京市东城区人民法院开庭审理。集体诉讼的理由都是租住了刚刚装修完工的自如住房，身体出现不适。“甲醛门”纠纷多发生在分散式住房租赁企业。此外，还有租住房间发现藏有摄像头，租客个人隐私被侵犯，集中式住房租赁企业出现违建被强拆，租客需要紧急搬迁等个案。

3对行业未来发展的警示

根据中国房地产业协会的数据，中国住房租赁企业市场占有率仅5%，远落后于美国的30%和日本的83%。未来住房租赁企业的发展空间仍较大，但是住房租赁企业目前推出的大量租赁房源仍以中高端为主，低端市场远未满足。当前对住房租赁企业盲目扩张、挪用资金、滥用杠杆的行为应及时进行整顿规范。

3.1善良比聪明更重要，精耕细作才能厚积薄发

日均拥有10亿活跃用户的微信，腾讯高层曾让微信产品经理张小龙添加更多商业功能，张小龙态度强硬回复“等我离开腾讯你再加吧”。微信产品设计讨论会上，有的同事提出诱导用户点击，提升点击量和下载量的方法，张小龙也是断然拒绝。张小龙认为“对产品人而言，善良比聪明更重要，产品要有爱”。这一原则理念同样适用于住房租赁企业，住房租赁企业最核心的竞争力是在提升服务品质上，为租客营造良好的居住体验，让租住的房屋充满家的温暖，而不是设置消费陷阱，让租客往坑里跳。

3.2加强资金用途监管，防范风险

部分住房租赁企业以“拿房一出租一融资一再拿房”的资本扩张模式跑马圈地，通过垄断海量房源，形成市场支配地位;或者将融到的资金挪作他用，用于炒股、放贷等高周转投资的生利活动。“跑马圈地”扩张房源的过程，可能产生房屋空置率过高、资金链紧张的问题，第三方“租房贷”的杠杆效应更加剧了这种紧张，如何平衡成了关键。监管机构应加强对第三方金融机构资质的审核，金融机构应建立严格的风险审查机制，对资金用途加强监管，确保资金专款专用。譬如，采取受托支付方式，将“租金贷”资金直接支付给房东，防止住房租赁企业转移挪用。一旦发现住房租赁企业存在违法行为，应严格追究法律责任，维护消费者权益。

3.3制定行业标准，明确监管主体职权，完善监管细则

为规范住房租赁市场房屋装修质量问题，经住房城乡建设部批准，中国建筑装饰协会正在制定《租赁式住房装配技术规程》。“租金贷”牵涉主体较多，涉及证监会、住建部、银保监会等多部门职责，应明确监管主体职权，建立健全住房租赁市场监管体系。制定统一管理细则，明确从业机构管理要求，规范住房租赁信贷行为，加强住房租赁信贷审慎经营;同时不断细化监管职能，确保在市场秩序、租赁关系、监管体系、投诉渠道、惩罚机制上形成强制约束型的制度安排。