室外步行商街的总图设计方法浅析

于滨

摘    要：近年来市区的文化商街热，郊区的旅游小镇热都是步行街的形式多样性表现，更是城市文化与城市特色的名片。成功的步行商街需要掌握商业的内在运营规律，本文在总图设计阶段，从动线原则、主次力店布置原则、空间营造原则和竖向设计原则等多方面浅析商业设计方法。

关键词：室外步行商街;商业动线;主次力店;空间营造;竖向设计

1  前言

近年来随着城市的发展，政府和民间对本土文化的重视和发掘，出现了很多各具特色的地方商业，尤其是步行街类的商业成为城市新的旅游点，例如各地的武汉、上海、重庆等地的新天地系列，成都的宽窄巷子，大连的甘井子东市等。

成功的商街项目涉及多方面的因素，步行街商业设计是一个多步骤、多链条、多部门相互配合的综合过程，商业前期研发通常有如下的过程：商业调研与产策》总图定位与盈利分析》总图设计》商业方案设计，同时以上各环节伴随的招商定位与设计调整。总图设计是商业思想的落地环节，该阶段通常有以下几个关键的商业逻辑与设计方法。

1.1  商业目标客群动线分析原则，决定步行街总体布局

通常规划商业用地有其建筑四至，周围设置城市现状路和规划路，从用地周边的目标客群量和用地比邻城市道路的等级来确定客流的主要和次要方向来源，客流主次来源的连线便是商业步行街布置的内部与外部联系的主动线，以此便形成了商业街的总体概念布置。主动线确定后，也可以根据商业的通达性将商业适当开口面向次要动线。这里的商业规划原则和规律体现了便利性和通达性的规划动线原则。

另外，内部的商业动线决定了商业街的内部形式和细节，好的商业动线要求有效增强商铺的可见性，可达性。一个商铺的可见性强弱决定了这个商铺所在地段的租金价值。有效增强商铺可达性可达性和可见性是有联系的，可见性是可达性的基础，只有“可见”，才会有“可达”。

简单清晰最重要，慎用多动线，不走回头路，很多商业街的开口往往面向周围道路的交叉口附近，其实就是本着本项商业规律，规模比较大的商业街往往在中间设有较大开口，是基于商业节点和商业通达型的体现，是步行街总体布局的体现。

1.2  主次力店的布置，商业人气聚集效应

在商业建筑中，主力店的作用带动整个商业经营，大型商街常出现以多个主力分区布局来带动整体商业的案例。次主力的主要作用除了带动人气外，还有能够表现出商街的特色。从招商销售的整体角度来讲，应该执行“先招商后销售”的原则;以品牌商家或大商家增强、巩固小商家及投资者信心。主次力店的布置规律如下：

（1）主要商业可视位置原则。虽然主次力店的租金较少，但是位于临街的黄金位置可形成强大的人气吸力。比如星巴克的往往选址在商业街的入口两端及主要人口导入节点处;百货和超市入口主要面向居住客群来源方向。

（2）分散多点布置原则。可形成商街人气的均好性，业态不同布置的位置要求也不同。在位置远离主要客源的一侧，往往布置观影类、KTV、大型体验场等业态，因为这类目的性消费极强的消费业态对楼层和位置要求不高，作用却很大。

1.3  商街空间营造原则，增加购物体验感

建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松“平易近人”，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。有以下几点营造原则：

（1）适宜的尺度与高宽比。一般步行商业街的宽度宜在10——20米之间，超过20米宽的街道难有近人的尺度。从建筑高度与街道比例来看，街宽宜在楼高的1/3～1/4。街区的长度不宜超过500米。商业街的宽度也与商业规模有关，但不等于说街越长楼越高，街应该越宽。空间的舒适度也是必须考虑的。

（2）开放式商业开口，具有明显的记忆节点。如果顾客在社区商业中无法确立自己的位置，就会迷失方向，而需要花费更多的时间找到自己想要去的商铺，同时，很多商铺也减少了被逛的机会。难以找到位置感的社区商业是不受顾客欢迎。

（3）简洁便利流线，实现商铺的均好性。引进的客流集中疏导，强调客流的均匀性。避免出现多条街区的步行街，容易形成局部“热”的现象，除非在闹市区，在人流四面八方的前提下才可以这样布置，例如北京三里屯的太古里商业街区，多动线布置还可以满足无购物要求的路人穿行，增加购物几率。避免单排商铺流线，避免商业死角。

（4）设置运动空间与停滞空间。考虑购物的休息场所，通常每隔100m设置休憩场所，也可以结合空间节点统一布置。

1.4  竖向合理布置，特色商街營造

坡地与竖向设计，对商业综合体是有利因素，可以实现“双首层”概念。这里隐含的商业规律就是租金递减规律为出发点，如果以首层商铺的租金为基准，通常地下一层租金递减为40～60%;二层为60～70%;三层40～50%;四层30～40%，因此竖向设计的出发点和根本点就是最大程度的满足各层的首层化设计，具体的设计方法如下：

（1）优选商业街沿着等高线的置的原则，如果坡度较大，可以实现面坡面商铺首层为背坡面二层，即实现“双首层”。

（2）垂直等高线布置情况，如果出现总图定位不允许，需要商业街拾梯而上的情况，多见于西部地区传统商街。整体上注意营造特色空间，单铺方面注意台前入口高差，在坡度很大的局部室外楼梯或扶梯处理，也可采用大开挖方式，地下地上整体设计，这也是采用“双首层”方法。

（3）合理利用地下半地下空间。该空间往往是商铺的价值附加面积，可以和地下商业出库相结合，与地下室隐蔽联通，可作为商铺的后勤通道。

（4）如果有高架轨道站，也可以考虑商业街的顶层与轨道站连接，往往应用于商业街与综合商业相结合的大型商业形式。

2  结束语

以上的分析侧重点更多在于总图设计方面需要考虑的共性因素，商业需要设计师去研究和考察的方面还有很多，近年来市区的文化商街热，郊区的旅游小镇热都是步行街的形式多样性表现，商业的本质还是以盈利增值为目的，只有了解商业现象的本质规律才能设计出更多的成功商业。

参考文献：

[1] 社区商业项目定位、设计与招商运营培训，2013（5）.

[2] 夏联喜.商业地产项目操盘攻略[M].北京：中国建筑工业出版社，2009（7）.

[3] 盈盛中国商业地产研究中心;万达如何做商业地产[M].北京：中国建筑工业出版社，2014.

[4] 周洁.商业建筑设计[M].北京：机械工业出版社，2015.

[5] 刘伯英.美丽中国宽窄梦[M].北京：中国建筑工业出版社，2014.