新形势下房地产行业经济发展的属性功能定位研究分析

姜旭东 钱波

摘 要：“房子是用来住的、不是用来炒的”，反映了习近平的房地产核心思想，受到社会舆论广泛的关注和赞同，但是现在还缺乏从理论上进行深入阐发的研究。本文仔细分析了此话中 “不是用来炒的”所针对的三种对象，通过对于房地产各种所谓属性的分析，指出经济属性和非经济属性的区别、属性和功能的区别，及它们对于房地产功能的影响，解决在新经济发展形势下房地产行业如何定位发展的问题。

关键词：房地产经济；房地产属性 房地产定位功能

1 引言

近十几年来对于房地产属性的再讨论不够系统，大部分观点只是在讨论其他房地产问题时的顺便提及，而非专门论述，深度有限；而且，在拓展出来的诸多属性，有“一锅煮”现象，没有明确说明诸多所谓的属性之间的关系，甚至许多所谓的属性其实不是属性，仅仅是由经济属性或上层建筑决定的房地产功能、地位而已。这对于深刻地、准确地理解和把握房地产的属性，乃至合理地运用到市场政策和实践中去是不利的，或许也是十多年来中国房地产市场蓬勃兴旺之外、乱象不断的一个重要的思想原因。“房子是用来住的、不是用来炒的”这句话，正是在这样的背景下应运而生，把房地产的功能一下子说得那么透彻，决非空穴来风。当然，习近平主席在房地产商品论的基础上对于房地产功能的高度概括，并非终结对于房地产属性、功能、地位等系列问题的讨论。

2 房地产的属性和功能

首先，把房地产的商品属性，归结、转化或集中于所谓的消费、投资两重性论，不准确。从经济角度诠释房地产的本质属性，商品属性是唯一的解释及内涵。至于从使用价值和价值角度的深化或细化，只是其外延的扩散。把外延的扩散所涉及的范围，再归结为房地产的属性，有以偏盖全、以外盖内、以杂盖纯、以小盖大之嫌。仔细地想一下，所谓消费、投资两重性论，其实只是房地产这种商品的两种主要功能而已。

其次，把房地产的商品属性，归纳为所谓的消费、投资两重性论是简单化了。学界关注、热议消费、投资两重性论，仅仅是中国房地产市场十多年来，消费、投资功能關系的对立日益尖锐，而政府在处理上又呈现左右为难、举棋不定的局面。这一切，为社会所大量关注，甚至强烈不满，导致房地产市场问题成为社会的热点和焦点问题；但是决不能因此将房地产的商品属性，简单地归纳为消费、投资两重性论。

3 “房子是用来住的、不是用来炒的”的完整含义

房子“不是用来炒的”主要是指不合理的“炒”，其中，又包括两种情况。一是直接明了的“炒”。“炒”者，主要是房地产的买卖双方，包括个人和机构。他们投资购买房地产并不为了使用，而是增值，等升值到自己满意的程度，随即出售获利。其中，往往只经过一两次“翻拨”。房地产开发商普遍的办法是，张扬宣传但压货不供，造成人为紧张坐等提价，然后在价格到达某个高位后一次性集中交易，营造“日光盘”神话。作为房地产投机性购买者“翻拨”最好的办法是，通过内部人掌控房源，在签约支付了少量定金以后，随之加价转手，迅速赚取增值。更多“翻拨”的情形，是买方散户的自由行为，它没有同内部人的勾结，购买也是真实的，但不使用，过一段时间后加价出售，也赚取了增值。

二是间接隐蔽的“炒”。“炒”者，是能够广泛影响买主和卖主的机构，主要如各级地方政府，而不是买主或卖主本身（政府作为土地卖主除外）。“炒”的目的是为了某个行政区域GDP和税金的增长目标。只要“炒”热房地产，市场交易兴旺了，价格随之上升，GDP和税金的高增长不费吹灰之力。“炒”的办法不是直接针对房地产简单的“翻拨”，而是营造特别宽松的房地产交易环境，打造让买主热情投入的各种措施，包括税收、金融、费用、门槛的宽松等等。这种“炒”，很间接、很隐 蔽，但往往也会奏效。

房地产直接明了之“炒”和间接隐蔽之“炒”，有密切的关系。后者是前者的引导，前者是后者的跟随。如果，房子“不是用来炒的”主要指向对象是前者，那么，必然也应该指向后者。 房子“不是用来炒的”，也是指向货币政策的。房地产要“炒”得起来，需要一个条件，就是货币供给的膨胀。货币是商品交换的媒介，也是房地产交易的媒介。一定量的商品，需要一定量的货币与之匹配，两者有一个合理的配比。货币供给过少，将收缩正常的商品流通和经济增长，导致物价下跌、经济凋敝；过多了也不行，将强推商品流通和经济发展，导致物价大涨、经济虚热。房地产商品的交易，同样服从于这一定理。房地产“炒”者，无论是直接明了之“炒”还是间接隐蔽之“炒”，主观愿望都希望房地产价格不断上涨。只有价格不断上涨，直接明了之“炒”者才能获得投资增值；间接隐蔽之“炒”者才能获得GDP、税金的超速增长和土地增值。如果房地产价格不上涨，“炒”者的增值、增收预期大部分都会落空。那如何能使房地产价格上涨呢？从行政角度看，可以直接减少供应，通过人为的供不应求驱使价格上涨。这一招是有点用处的，但减少供给又同行政追求GDP和税金快速增长的大目标不吻合。

4 “房子是用来住的、不是用来炒的”的重要意义

在思想理论上终结了多年来的纠缠不清，明明白白地告诉人们，房地产的第一功能是使 用。“房子是用来住的、不是用来炒的”并非一个玄妙莫测的命题；也不是说思想理论界就没有明白人，不认识房地产的第一功能是使用；而是早先这些明白人的见解，或缺少深入细致的分析，或没有大声呼唤，没有形成社会共识。在这样的情况下，不少人对房地产属性分析比较混乱，将房地产使用这个第一功能，淹没在其他功能之中，甚至将其他功能的风头盖过了第一功能，造成思想理论的混乱。在经历了那么多年的混沌以后，终于有权威登高一呼，明明白白地告诉人们，房地产的功能就是使用第一，结束了多年来在此问题上的混沌。

其次，思想理论上的廓清，给中国房地产市场及其调控的健康发展奠定了坚实的基础。近20年来，房地产市场及其调控成为全民参与、常说常新、百说不厌的话题。这一方面是由于该问题本身的重要性、广泛性和敏感性所致；另一方面也是由于问题没有好好解决，市场起伏、调控反复、民众忐忑所致。其中原因，可以说一千、道一万，但是，同全部各个方面尤其是管理方面，对于房地产功能的认识偏差，把房地产的功能重心、地位重心、作用重心，偏向于实现GDP、税金财政、投资保值增值上去，是密切相关的、 根本相关的。

当下，“房子是用来住的、不是用来炒的”，不仅仅是思想理论的准确，加上来自于行政权威，相信应该成为行政管理乃至于市场的行动指导，人们久久期盼的中国房地产市场及其调控健康发展前景的实现，有了坚实的思想理论基础。而“房子是用来住的、不是用来炒的”，简简单单一句话，要言不烦，直击要害，解决了多少年来在该问题上糊涂认识。这为房地产研究界、甚至中国学术界的研究思维和方法，提供了一个深入浅出、直奔要害的范例。

参考文献：

[1] 谢杰斌.中央银行沟通：理论与实践[D].博士学位论文，厦门大学，2009.

[2] 王书朦.中央银行货币政策信息沟通的预期引导效应[J].当代经济研究，2015（10）：53～62.

[3] 张晓慧.新常态下的货币政策[J].中国金融，2015（2）：22～25.

作者简介：

姜旭东（1988—）男，中国地质大学（北京），本科，高级工程师，研究方向：房地产开发与经营，房地产评估。