市场为主体的中国房地产金融风险处置研究

徐志忠

摘要：通过研究发现，国内房地产金融市场除了土地供给不足与刚性需求旺盛之间的供需矛盾、货币超发和利率走低推升的房价收入比问题、房地产市场火热加剧了政府债务对土地财政的依赖、经济的区域差异化而引发的去库存压力问题外，还体现在房企、政府、金融机构和投资者等四个主要市场参与因素在追求超额收益的非理性行为下，对于房地产金融市场的过度狂热和市场风险认识不足的问题。由于对房地产金融风险的市场参与者因素缺少的理论探讨，使得目前对于房地产金融风险的处置策略较为零散，不利于形成切实有效的风险处置策略。

关键词：传统金融理论;房地产金融市场;风险处置策略;市场主体

在中国经济发展过程中，房地产行业在国民经济中的占比日渐提升，重要性凸显。但是由此带来的金融风险也在日渐加重，引起社会各界的高度关注。房地产金融风险爆发将在金融和社会领域带来巨额的不良资产，影响国家金融体系的正常运作和社会经济的正常运行。

因此，在房地产行业金融风险加剧的趋势下，从识别房地产金融风险，建立有效风险化解措施的角度，有必要开展国内房地产金融风险处置研究。

一、房地产行业投资规模持续扩大

2009年以来，房地产开发投资额在全国固定资产投资额的占比一直维持在较高水平，平均达到在17%以上，而且逐年递增。由于房地产投资对其他行业不仅存在向前推动效应，而且还具有后向拉动效应，前后的效应之和构成了对各行业的总效应，称为总带动效应。根据世界银行的研究指出，房地产投资对于发展中国家的相关产业乘数效应为2倍及以上。因而，房地产行业的良好发展已是国家经济建设的重要支柱之一。

二、国内房地产金融环境分析

（一）国家宏观调控政策是最重要的影响因素

凯恩斯主持，在宏观经济中，存在阻碍市场上的价格和工资等变量灵敏调节的“粘性”或“刚性”因素;当经济发生了变动，价格不能实现有效的调节，市场便不会达到重新发展的状态。因为市场机制调节会有缺陷，严重危机便会在一些情况下出现。凯恩斯的宏观经济理论为政府对经济进行干预提供了理论依据，当市场处于供大于求的非均衡状态，政府要达到刺激需求的目的，进而使经济运行被降温。因而，在宏观经济调节过程中政府的作用不容忽视，在此过程中扮演了重要角色。

根据国家统计局公布的房地产行业景气指数，结合自2000年以来国家陆续出台的各项调控政策，可以很清晰的发现，宏观调控政策使中国的房地产市场的最重要影响因素。近年来调控基调转换频繁，房地产行业的“政策市”特征显著。

（二）房地产市场发展与经济周期密切相关

一方面房地产市场的发展离不开经济周期的影响，与经济周期波动紧密相连。另一方面金融机构的信贷活动开展也与经济周期有明显的关联性。当市场经济到达扩张时期，由于可获利的投资项目不断增加，需要资金不断的支持，因为此时的借款企业的项目大多能否取得相应的收益，所以在违约率较低、抵押物较容易足值变现的情况下，金融机构提供的信贷资金较为充裕。同时具备较多的有利的还款条件。信贷的扩张有利于经济繁荣，但是由于金融机构的逐利特点，使得信贷扩张具有盲目性，过度扩张将造成经济虚假繁荣。一旦经济恶化，借款企业的违约率将上升快速，抵押物的价值贬低。为了减少于其损失，金融机构将主动缩小信贷规模，这将加快经济衰退，从而带动经济进入收缩周期。

三、我国房地产金融风险的主要特征

（一）融资杠杆过高放大泡沫风险

房地产行业的发展与金融支持密不可分，在市场经济环境下，资金的逐利性和企业的规模扩张需求相结合，使得房地产行业的金融杠杆的过度问题日益凸显，对于放大金融泡沫的风险信号不可小觑。

（二）政府债务过度依赖土地财政

国家税制改革以后，国内大部分地区受区域经济发展水平不高影响，土地出让成为地方政府的重要收入来源。同时，地方政府为推动经济发展，加强基础设施建设，形成巨大的财政压力，又进一步加剧了对土地财政的依赖。

（三）房地产去库存压力区域分化

地方政府对土地财政的依赖加速了房地产项目的开发建设，但是全国经济发展不均衡的局面下，东部发达地区的土地供应不足和市场需求旺盛，中西部地区的房地产快速供给和市场购买力不足之间的矛盾日益加重，使得不同区域内的房地产去库存问题分化明显。

四、我国房地產金融的风险识别

在引入行为金融学作为我国金融识别分析的理论基础上，地政府、房企、金融机构和投资者等房地产金融市场的四个主要参与者尽力一套基于相互联系的四因素分析体系，并进一步建立四因素体系下的实证分析模型，从而帮助我们有效识别当前国内房地产金融市场的风险水平和风险特征，尤其是明确市场四因素的风险表现，为下阶段我们制定有针对性的风险处置策略做好充分准备。

五、房地产金融风险处置的对策建议

通过四因素法识别房地产金融风险，并进行分析，使我们清晰的认识到要化解当前国内负债经济形势下，不断累计和扩大的房地产金融风险，就需要分主体、分阶段地开展风险化解，既有在风险初期的市场各主体的独立风险处置，也有基于政府发挥上执行重要参与主体作用下的处置，更需要在风险阶段不断提升，即将对社会经济形成重大影响情况下的综合处置，多元化、多角度地化解房地产金融风险。

（一）中国房地产金融风险处置的基本原则

当前中国经济发展正在结构调整的关键时期，国家着重调控“两高一剩”行业，包括房地产行业的过度发展，在行业内生经济结构调整的过程中，必然会带来企业转型、发展阵痛甚至破产风险，由于当前金融市场的高度活跃，企业与金融机构、投资者之间存在着大量的债权债务关，一旦企业经营风险导致债务兑付风险，将导致风险在社会各个领域快速蔓延。

（二）政府干预下的风险处置对策

国内房地产金融市场的众多因素中，政府政策始终是最重要的影响因素，对房地产市场的发展有着最为直接的干预作用。体现在以下几个方面：

一是减轻土地财政依赖，控制地方政府债务，必须先推进财税体制改革、促进地方政府财权和事权匹配，降低地方政府对土地出让金的过度依赖，纠正其行为和扭曲的政策，使地方政府通过正常财政体系解决财政收入。应努力推动大中小城市协调发展;促进城乡之间、区域之间协调发展。

二是加快房地产税的立法和改革，开征房地产税将为地方政府找到一个稳定的收入来源，有助于引导和完善地方政府的行为、保障房地产政策公正性，使其更加关注公共服务和基础设施改善;同时健全地方税收体系、调整地方财政收入结构、调节收入分配差距、遏制投资性购房。

三是完善对金融机构的房地产金融管理体系，我国现阶段需要告诉警惕房地产金融衍生品引起的风险，针对监管没有覆盖到的金融交易行为、金融产品实施穿透式监管，在融资方面保障房融资要实施财政担保;准政策性融资要突出公积金体系的支点作用。

六、结语：

通过梳理国内房地产行业发展状况，归纳出包括房地产企业、政府、金融机构、投资者在内的形成房地产金融风险四因素识别理论，并在四因素识别下建立分类分层的房地产金融风险综合处置策略，对于化解房地产金融风险，推动房地产和金融市场的文中向好发展，具有很好的实践价值和社会价值。

参考文献：

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