地产股权收购的8大陷阱

摘要：如果目标公司除持有房地产项目资产外，还持有其他经营性资产，如收购方仅想获得的是地产项目资产。在这种情况下，则需在收购前对目标其他经营性资产进行剥离、重组，使得目标公司在资产剥离和重组后，仅持有房地产项目资产。

关键词：收购前资产剥离;交易主体选择;股权权属”陷阱

中图分类号：F299.27 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2019）09-0052-54 收稿日期：2019-08-15

除了传统的招拍挂外，收并购也是目前越来越多房企获取新项目的重要渠道。收并购看似能够抄底或者折价获取项目，实则中间陷阱重重。

吃亏的房企并不少，如何避开陷阱？首先得知道有哪些陷阱。本文介绍了投拓人员不得不防的8大坑，以期能对同行有所帮助。

在地产项目的收并购中，主要有资产收购和股权收购两种模式。

由于资产收购往往税负高、手续繁，要对各种权证、合同逐一办理变更手续，并且受到完成投资25%以上的条件限制，很多情况下都难以操作，所以在实务中较少采用。

对比之下，股权收购方式转让环节税费轻，操作简单，只要条件允许，绝大多数房地产企业都会优先选择股权收购方式，但股权收购过程中陷阱重重。

1收购前的“资产剥离”

如果目标公司除持有房地产项目资产外，还持有其他经营性资产，如收购方仅想获得的是地产项目资产。在这种情况下，则需在收购前对目标其他经营性资产进行剥离、重组，使得目标公司在资产剥离和重组后，仅持有房地产项目资产。

例如要收购一家同时从事物流运输的地产开发公司，可考虑由目标公司的股东或其关联方或其他有意收购的第三方，收购该经营性资产。在目标公司转让该经营性资产后，收购方再收购目标公司的股权。

2注意“交易主体”选择

在收购时，收购方可能基于某种考虑，不想或不能直接以自己的名义去收购，而是先设立一家壳公司，然后再以壳公司的名义去收购项目公司。

例如目标公司是中外合资，依据相关法律规定，境内自然人不能成为中外合资企业的股东，如果收购方是境内自然人，且收购仅是部分收购而非全资收购，则不能直接以该境内自然人的名义去收购。这种情况下，可考虑由该境内自然人先设立一家壳公司，然后再以该壳公司的名义，收购目标公司的股权，从而实现该境内自然人对目标公司的间接控股或参股。

此外，以壳公司来运作收购项目，有利于风险控制。由于公司是独立法人，公司对于自身的债务，独立承担法律责任，而公司的股东只在出资额内承担责任，即如果公司的股东已足额缴纳其所认缴的出资，则股东对公司的债务不需承担任何法律责任。

基于此，在收购时以壳公司作为收购主体，并以壳公司的名义对外举债和经营，如果未来发生壳公司不能偿还债务或壳公司破产的情况，其背后的股东通常也不需承担太大的法律风险。

因此，在进行收购时，要因应不同的情况，来确定以哪个主体作为收购主体，作为合同的签约方，以尽量控制潜在的法律风险和其他风险。

3“或有债务”陷阱

需对目标公司的现存债权债务进行尽职调查，以明确目标公司是否存在数额较大的对外担保、对外借款或其他债务和纠纷。

其中，或有债务是导致资产负债表失真的主要原因，是股权收购中的重要陷阱。主要包括：票据责任导致的债务、为第三方担保形成的债务、未决诉讼形成的债务等。或有债务在常规审计中，也很难发现，所以股权收购存在一定的负债风险。

4“股权权属”陷阱

股权收购相对成本低、操作简单，但也不是所有性质的股权都可以随便收购，尤其以下三种类型的股权收购需格外小心，避免落入进退失据的尴尬境地。

一是警惕收购股权存在质押（或权属纠纷）的项目公司。收购前，应严格关注目标企业股权的权属状况，保证重组后股权权属不发生争议。

二是受让方如果是外企，需留意国家对外商投资相关法律的限制。如果是外资企业收购股权，当股份超过25%时，首先要报商务部批准，然后才能到工商局去变更，否则即便签定了收购合同也得不到法律的保护。

三是受让方如果准备收购的是国有资产（或项目），严格的审批和完善的评估不可少。首先，要上报给国有股东的上级主管部门国资委进行审批;其次，应要求出让方出具会计师事务所评估报告。

5“股东优先购买权”有坑

在部分收购目标公司股权的情况下，如果目标公司的股东有两个或两个以上，则此时应注意目标公司其他股东享有的优先购买权。

收购协议签定后，若因市场突然变好或其他有利因素出现，原股东有可能出现反悔的念头，而以“股东优先购买权”为借口，由小股东出面发难。

为避免目标公司的其他股东日后对收购行为的有效性提出异议，在进行股权收购时，应由目标公司股东会对该等股权转让作出决议，并由其他股东出具放弃优先购买权的声明，以确保股权转让的合法有效性，避免日后发生纠纷。

6“地块本身”陷阱

股权收购的方式收购目标公司，最终目的是为了控制房地产项目资产，并通过持有和经营这些资产而获得收益，故项目和资产的权属状况将直接影响盈利能力，进而决定受让方最终的收益。房地产公司最主要的资产是土地，而对土地价值的评估主要从三个纬度进行：

一是针对土地权属关系的评估。包括：政府土地拍卖的相关文件中有无股权转让的限制条款;土地出讓金是否已经付清;是否存在代征地的情况;是否存在被征收的风险;土地使用权权属是否清晰;是否已超过出让合同规定的最后动工期限，土地有无被政府没收的可能。

二是土地规划指标的评估。即使土地面积相同，所处地段相近，如果容积率、允许建筑的业态类型不同，土地的价值悬殊也很大，所以土地规划必须列入重点评估范围，包括：规划是否符合收购方的市场定位;规划与拍地要点相比有无调整;规划是否超过拍地要点规定的期限;如果受让方需要调整规划，重新申报的难度如何。

三是土地规划指标能否允许充分利用。在房地产开发中，经常会遇到尽管政府规划要点上有那么多建筑面积，但受到光照等条件所限，无论如何规划设计，容积率指标就是用不足，只要低于相邻建筑物的日照、采光、通风允许的最低值，就必然要承担相应的法律和经济责任。容积率难以用足，这个陷阱具有相当的隐蔽性。

7“收购前的合同”埋下的陷阱

由于房地产是资金密集型企业，形成的合同金额一般都较大，如施工合同、原材料采购合同等，尤其出现停建、缓建情况合同更复杂。

受让方接手目标企业后，重要合同一旦出现争议，势必形成旷日持久的仲裁或诉讼，在经济、时间和声誉等诸多方面都会给收购方带来困扰。

所以收购时对这些合同的评估务必慎之又慎，且评估这些合同时绝不应单从金额角度考评，还应看到合作方的资信、配合度、施工质量、供货及时性等。

8收购后对目标公司的控制和管理

全资收购或控股型收购，收购后收购方在目标公司处于绝对控股的地位，收购方应及时通过改选目标公司董事会和高管人员，并修订目标公司章程，规定目标公司的所有重大事项，须经董事会或股东会决议通过，以实现对目标公司的有效控制和管理。

参股型收购，由于收购后收购方不处于控股地位，为维护收购方在目标公司的利益，实际操作中，一般都会与目标公司原股东明确约定，收购后收购方在目标公司董事会占一定席位，收购方或其委派董事对目标公司的某些重大事项具有一票否决权等。

通过该等制度安排，尽量避免目标公司原股东作出有损目标公司利益的行为。