地产中国：华夏幸福“中餐战事”

张晓易

潮白河孔雀城销售处内的沙盘

新中国成立70载，创造了无数奇迹，也经历了几轮周期。在地产界，除了经历香港市场跌宕起伏的中海地产、万科、恒大、融创、保利外，还有一家根植于河北的企业，拥有穿越周期的硬壳，那就是以“产业新城运营商”而声名大噪的华夏幸福。

华夏幸福从一开始就是一家与众不同的企业，虽被划入房地产行业，但它依托的其实是地方政府的产业发展诉求，其发展是一篇非典型的房地产叙事。

如今在新股东中国平安的加持下，带着产业运营基因的华夏幸福，又将谱写怎样的“幸福之路”。

另辟蹊径的环京布局

1998年7月，在北京和天津之间的腹地廊坊市，华夏房地产开发有限公司成立，这是华夏幸福的前身。这是如今的华夏幸福董事长王文学第一次涉足房地产开发领域，盘下的这块地就是后来的“华夏花园”项目。华夏地产有了不错的开局，随后又在廊坊和燕郊各拿一块地。

2000年左右，中国逐步放开了对房地产企业上市的政策限制，房地产市场开始快速增长。彼时万科上市已经九年，正开启新一轮规模扩张，号称“最懂北京”的天鸿宝业在上交所挂牌上市。

根植于河北的华夏幸福，那时还只是一个无名小卒，想要进军已经竞争激烈的北京并不容易。

当年，离北京更近的燕郊房地产市场刚刚进入发展阶段，香河也未驶入发展正轨。一些河北籍房企率先在两地布局，但两地房价尚未有明显起色。要想做大规模，必须另辟蹊径。

华夏幸福选择了环京城市圈的战略。2012年华夏幸福成立了京御地产公司，开始在廊坊市区之外的香河、大厂等地拿地，并创立了华夏幸福的住宅品牌——孔雀城。

潮白河孔雀城、大运河孔雀城、永定河孔雀城等一系列住宅项目开始在北京周边拔地而起。2008年前后，随着北京奥运会的临近，环京楼市开始躁动起来。

2007年底京御地产销售额第一次超过了廊坊地产，达到了38亿元左右。而京御地产和廊坊地产加在一起的销售额则达到70多亿元，由此华夏幸福进入了高速增长期，在接下来的几年间，销售额从100多亿，到300多亿，到500多亿，到800多亿，直至冲过1000亿元大关。

而这只是开始。

产业+地产的“固安模式”

“我爱北京天安门正南50公里”——这个出现在北京到河北省廊坊市固安县路上的广告标语，颇为醒目，当年一度引起众多媒体关注。曾是河北省穷困农业县的固安，是华夏幸福又一个重要的转折地。

2002年-2011年间，正值房地产开发高速发展时期，据统计，此十年间全国新开工面积增速复合增长约为20%，居于历史高位。

不甘于成为跟随者的华夏幸福，想要角逐已经很激烈的环京房地产市场，继续做大。而继续在住宅地产方面发力，资源和资金都无法与已经站稳脚跟的大鳄抗衡。华夏幸福另辟蹊径，选择了从产业地产突围的艰难道路。

“转移-整合-孵化”，华夏幸福通过建设产业园区为区域发展吸引各项要素的产业地产思路，与正在谋求“以产业兴县”的农业县固安不谋而合。最终，华夏幸福与固安县政府签署协议，合作开发建设固安工业园区。

尽管过程波折重重，但固安工业园区经过十多年的运营，已经成为PPP产业运营的一张名片。华夏幸福为固安产业新城构建了高科技研发制造与高端现代服务业协调发展的313产业体系，其中，新型显示、航天航空、生物醫药是三大高科技主导产业。

十年间，在产业新城大发展的背景下固安财政收入增长了几十倍，从2012年的1.1亿元，到2018年的86.3亿元，固安产业新城的贡献率达到70%。截至2018年底，固安产业新城累计引进签约企业超600家，投资额近1400亿元。

借助固安的成功，华夏幸福开启产业新城的异地复制。

很快，华夏幸福再一次踏上政策东风。

2015年，政府开始频繁提出并推动地区积极发展产业园、特色小镇，希望利用政府与企业合作共赢的形式发展重点产业，发展产业成为政府新诉求。而产业新城的投建与运营能够整合产业资源、发展产业链生态系统，促进产业升级发展，从而成为地方政府大力支持的地产发展模式。

在B2G的潮流中，在政策的东风中，“产业+地产”将是未来房企发展的一大趋势，而在这条道路上，以产业新城PPP模式开发运营产业新城的华夏幸福已经走得很远。

从固安1.0到嘉善2.0再到溧水3.0模式，华夏幸福的PPP模式也在不断进化，持续助力县域经济发展，也不断获得国家各级政府和世界组织的认可。

截至目前，华夏幸福已在全国的15个核心都市圈布局产业新城，成为中国领先的产业新城运营商。

携手平安，走幸福之路

在产业新城开发的同时，华夏幸福也在探索新业务，迭代其定位。

从去年开始到今年2月，华夏幸福两度引入中国平安，使其成为华夏幸福第二大股东。华夏幸福的定位也开始有了转变，那就是成为“综合性资产管理平台”。

在平安险资和资源的加持下，华夏幸福又将进军新的领域。中国平安已经明确表示，未来双方（中国平安和华夏幸福）将响应国家政策，解决社会难题，在医疗健康、养老产业等方面协同发展，聚焦长租公寓及康养服务两大领域。

政策利好已经显现。今年6月1日，银保监会发布了《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，明确保险公司通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式间接参与长租市场。

亿翰智库认为，“金融机构参与房企经营，既优化了房企上游融资，又实现了金融机构沉淀资金的增值，两者各取所需，相互促进。”我国房地产业已经由黄金时代进入白银时代，将金融与房地产相结合、依靠资本和资产双轮驱动的“金融+地产”发展模式是未来房企发展一大趋势。

华夏幸福和中国平安的携手，无疑为未来多元业务布局，在医疗、康养、长租业务的开拓与协同上，提供更多的想象空间。

打造“金融、产业、地产”全产业链，走“开发、运营、资管”一体化的新型发展道路，华夏幸福的中场战事已经启动。