浅析房屋租赁合同纠纷法律适用与研究

石绍昆

摘 要：近年来房屋租赁合同案件在审判实务中出现了诸多新现象和新问题。房屋租赁合同案件作为传统民事案件，审判实务中近年出现了诸多新的问题。作为不动产，房屋价值相对较大，租金相对较高，其位置、状态以及土地使用权的状况往往比较复杂，同时又由于承租人租赁房屋的目的多种多样，从而产生纠纷的可能性相应增大。我国各地的土地使用权呈现出一种历史性、复杂性、多种因素共同参与相互影响的状态，其权利来源、权利状态、登记模式、使用状况往往会不同程度地影响到租赁合同。这成为租赁合同纠纷处理困难的一个原因。

关键词：房屋租赁合同 继续性合同 优先购买权

一、关于继续性合同作为房屋租赁合同的重要特征在审判实务中的理解和运用问题

我国《合同法》第一百一十二条对租赁合同规定为：“租赁合同是出租人將租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”结合此规定，一般审判实践中和理论上均认为房屋租赁合同是指“出租人与承租人签订的，关于出租人将房屋交付承租人使用、承租人支付租金，并于合同终止时将房屋返还给出租人的协议。” 我国真正法律上明确房屋租赁合同的意义，是在《城市房地产管理法》第五十二条，该条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”

继续性合同“是指合同内容非一次给付完结，而是继续地实现的合同” 。房屋租赁合同是一种典型的继续性合同。其基本特色在于，时间因素在合同履行上居于重要地位，总给付的内容取决于应为给付时间的长短，换言之，随着履行时间的推移在当事人之间不断地产生新的权利义务。 将房屋租赁合同列归为继续性合同有重大的意义，在审判实践中对房屋租赁合同消灭是否有溯及既往以及租金的给付处理有较强的指导意义。

合同解除有溯及力，是指解除使合同关系溯及既往地消灭，合同如同自始未成立。合同解除无溯及力，是指合同解除仅仅使合同关系向将来消灭，解除之前的合同关系仍然有效。 因为房屋租赁合同持续性的特点，决定了一方的给付具有不可逆转性的特征，即房屋租赁合同消灭时，双方当事人的权利义务一般存在无恢复原状的可能或不宜恢复原状。故多数学说认为继续性合同无效、被撤销、解除应向将来发生效力，过去的合同关系不受影响。 试想如果认定房屋租赁合同有溯及力，出租人收取的租金虽然可以返还给承租人，但出租人让以给承租人的房屋占用权是不可返还的，承租人基于对房屋的合法占用而产生效益也是难返还的，此外如有添置物的更是难以恢复原状，如果认定有溯及力则对合同双方权利义务的处理方面难以达到客观、公平的效果，即使可以，亦要增加合同当事人诸多不必要的迂回曲折，对双方无任何益处。但根据“契约即法”的原则，如当事人对合同有相反约定的，则应从其约定。

二、租赁期间出租人房屋物权请求权的让予及租赁房屋在实际管领状态下损害赔偿责任的负担

（一）出租房屋物权请求权的让予。

房屋作为民事主体的重要财产，其物权效力法律给予极大的保护。随着社会经济的发展，物权中各权能可相分离并具弹力性已是一种社会共识，也是发挥物权最大效能的需要。物上请求权基于物权的支配权受到妨碍而发生，结合房屋承租人的租赁权具有物权化特征。我们认为，为保护承租人的合法权益，承租人在使用租赁房屋期间出租人的物上请求权应依法让予给承租人，尤其是审判实践中遇到最多的排除妨碍请求权和恢复原状请求权，两权均直接关涉承租人直接使用租赁房屋的权利。物上请求权是依附物之支配权的附从权利。 承租人在使用租赁房屋期间房屋受到侵害时理应有权行使妨碍排除请求权和恢复原状请求权予以救济，这是基于房屋租赁合同的特性决定的。租赁权实质上是一种从所有权能中分离出来的单独存在于房屋之上的用益权，具有物权排他性的物权化特征。出租人在收取租金让予房屋用益权的同时，该让予的用益权即包含了对第三人请求权的让予，如果承租人基于租赁合同对房屋的占用不含此权利，此权利仍保留给房屋所有权人主张是不现实的。因为出租人此时注意的是其租金能否收取，对其他事项完全可在所不问，第三人对房屋的损害与他虽然有关系，但其可在租赁合同结束后要求承租人按合同交回租赁房屋，如房屋有损，出租人完全可以依据合同对承租人提出违约损害赔偿的请求，故实际上造成第三人的侵权后果是完全由承租人负担。纵使出租人对第三人行使损害赔偿请求权及妨碍排除请求权，那承租人又据此向出租人请求权利，这实际徒增当事人解除纷争的迂回曲折，对各方均无益处。并且法律还规定“承租人应妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”。 法律规定房屋承租人的保管责任，但如承租人无法通过诉讼方式行使保管责任这对承租人是不公平的。我国法律对此没有直接明确的规定不妥，不利于物之利用的效率提高。反观与我国渊源颇深的《法国民法典》对此则作出具体的规定：“第三人在并不主张对出租物有任何权利的情况下，以粗暴行为给承租人占有、使用租赁物带来妨害，出租人对此不负保证责任;承租人应以自己的名义对第三人提出排除妨碍之诉。” 该条明确因第三人过错的情况，出租人不承担责任，应由承租人提出妨碍之诉。另外，在现实中，房屋使用牵涉大量的继续性合同均无一不直接影响租赁房屋的使用，如电力、天然气、煤气、自来水、物业管理等继续性合同愈加普遍化，而我国在这些合同的设立上一般是以房屋所有人开户设立，但在实际使用上却是承租人。如果这种继续性合同引起纠纷，实际使用人无权提出诉求必然降低了房屋的使用效率，损害承租人的合法权益。故我们认为房屋租赁权作为一种用益权，承租人基于对房屋的占用可直接对房屋行使物权请求权。如果房屋承租人因第三人的侵害行为致其用益权受损时，为维护其权利当然可基于对房屋的占有而行使物权请求权。如第三人的行为导致承租人的通风、排水、采光等权利受损时，房屋承租人基于对房屋租赁权的使用当然亦可行使物上请求权，要求第三人排除妨碍、恢复原状、赔偿损失等，否则，房屋承租人的权利无从保护。

（二）对于租赁房屋在实际管领状态下损害赔偿责任的负担。

1、我国《民法通则》第一百二十六条规定：“建筑物或者其他设施及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外”;最高法《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“下列情形，适用民法通则第一百二十六条的规定，由所有人或者管理人承担赔偿责任，但能够证明自己没有过错的除外：（二）堆放物品滚落、滑落或者堆放物倒塌致人损害的”。这些规定明确了产生侵权责任时根据出租人（所有人）或承租人（管理人）的过错确定承担侵权责任的主体，这与侵权责任的构成要件是相吻合的。一是出租人有交付租赁物及使租赁物适于使用、收益的义务，同时有维修义务。如交付的房屋存在瑕疵发生损害赔偿的，如防盗网的脱落、空调外挂机的脱落等致人损害，则出租人应承担赔偿责任。二是承租人验收房屋确保无瑕疵后，承租人即处于实际管领的位置，如因其管理不善导致损害赔偿的，承租人应承担赔偿责任。

2、租赁房屋灭失风险的负担。即当由于不可归责于承租人和出租人双方当事人的事由，致使租赁物部分或全部毁损灭失的，租赁物部分或全部毁损灭失的损失应由谁负担，以及引致租赁合同部分或全部不能履行时，租金风险应由谁负担。 （1）对租赁物的灭失风险问题。我国《合同法》第二百二十二条规定：“承租人应妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”我国理论上实际是坚持除非法律有特别规定或当事人有特别约定，房屋的灭失风险由房屋所有人负担的原则。这是上自罗马法以来，就形成的由物的所有人负担风险即天灾归物权人负担的法律思想。 但现代社会是快速发展、快速融合的市场社会，房屋租赁合同的情形千差万别，尤其在房地产价格暴涨的社会，出租人为获最大的收益、承租人为减少支出，出租人采取分租、承租人采取合租的情形越来越普遍，特别是在长期租赁房屋的情况下，承租人对房屋处于完全管领状态，出租人退为仅有收取租金的权利，此时仍要出租人承担房屋的灭失风险可能导致双方利益的失衡。我们认为不妨借鉴《法国民法典》的有关规定更为妥当，该法典规定：“承租人对承租期间出租物发生的损坏或灭失应赔偿责任;但如能证明此种损坏或灭失是非因其过错造成时，不在此限。” “承租人对由其房屋内的人所为或者由转租人所为引起的损坏或灭失，负赔偿责任。” 这样更为有利于对房屋无直接管领权的所有人的合法权益的保护，也更有利于强化承租人履行妥善保管、合理使用房屋的义务，防止社会财富损耗，使其效益更大化。又因为现实中房屋灭失发生的原因最多是火灾，故《法国民法典》还对火灾情形进行了详细的、可具操作性的明确规定。“承租人应当对火灾承担责任，但如其能证明下列情形，不在此限：火灾的发生是由于意外事故、或者是由于不可抗力或建筑本身的缺陷所致;或者火灾的发生是由于毗邻房屋火灾蔓延所致。” “承租人为数人时，所有承租人按他们占有的房屋部分的出租价值比例，对火灾负担责任，但下列情形，不在此限：如能证明火灾始于一承租人的住房内;在此情况下，仅由该承租人一人负担责任。或者如承租人中一些人仅证明火灾并非始发于他们的住房内;此种情形，这些承租人不负责任。” 上述规定，我们不妨结合自己的实际进行吸收和借鉴，为我所用。（2）对于租金的风险负担问题。通说认为，由于不可归责于租赁双方当事人的事由，租赁物毁损、灭失的，租金风险由出租人负担。国外立法和我国《合同法》第二百三十一条均对此有规定，不在此赘述。

三、合同当事人的变更

合同当事人的变更包括出租人和承租人的变更。对于出租人的变更，最高法《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行》第119条规定“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”《合同法》第二百二十九条也规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即欲称的所有权变动不破租赁原则。审判实践中，对出租人的变更的案件较少，法律规定明确，一般不会发生大的争议，较为容易处理。

参考文献

「1」 楊立新著：《侵权法论》，吉林人民出版社2017年版，第787页。

「2」 胡兰玲、赵海燕：《关于房屋租赁管理办法几点探讨》，甘肃政法学院学报2017年第2期。