香港大型私人屋苑发展与演变——以荃湾地区为例

■ 崔敏榆 CUI Minyu 张灵珠 ZHANG Lingzhu

城市人口增加与用地紧缺所带来的高密度挑战，是现在城市发展关注的重要议题之一。香港是一个典型的高密度发展城市，为了在紧张的土地资源中提供尽可能多的居住空间，香港的住宅不断向着高密度、超高层发展。为了应对人口的增长、改善居住环境，香港特别行政区政府自2 0世纪6 0年代起，开展新市镇发展计划，香港的房地产发展也从市中心开始转向市郊发展，出现由私人开发商兴建的大型屋苑。这种高容积率的大型屋苑，不仅能提供大量住宅单位，同时拥有几乎覆盖整个街区的建筑基座，在提高街区开发利用率的同时，也增加了屋苑的公共空间，已经成为香港最为普遍的住宅开发模式之一。

1 大型私人屋苑的产生

2 0世纪6 0年代，战争结束后的香港开始复苏。许多战乱时逃离的香港人以及受战争影响的难民迅速涌入香港，从1 9 5 1～1 9 6 6年，平均每5年居民人口增长5 0万[1]。随着香港经济的迅速增长，人民生活稳步安定，拥有住房成为中产阶级的象征[2]。当时市中心传统的唐楼和单栋洋楼的住宅开发模式已无法满足人们对住房面积和居住环境条件的新需求。随着2 0世纪5 0年代建筑法规的出台，居住建筑开始更多地考虑通风、采光、公私分区等方面的提升[3]。独立住宅小区、设施完善的大型私人屋苑就是在这个时候出现的。

到目前为止，香港特别行政区政府并没有对大型私人屋苑进行确切的定义，通常都是根据屋苑的居住人口规模来进行划分。2 0 1 6年的人口普查报告中，将大型私人屋苑定义为，由同一开发商在相邻地区同期或分多期发展，且居住人数不少于3 0 0 0人，或住户数目不少于1 0 0 0个的住宅楼宇组群[4]。

不同于传统的唐楼及洋楼在一个街区内再划分地块独立开发，一个大型私人屋苑的开发通常占据一整块或多块街区。为了觅得大片的开发面积，开发商通常会选择偏离传统的市中心，利用市郊的工业用地置换土地。香港第一个大型私人屋苑美孚新邨，就是由原来的美孚石油库改建而来。

在2 0世纪6 0年代末，香港受“花园城市”“卫星城镇”等国外城市规划理念的影响，也开始在市郊和新界开发卫星城（新市镇），以缓解城市中心用地短缺的问题。第一批的3个新市镇，即荃湾、沙田和屯门，就是由市郊的工业区转化而来。大型私人屋苑的开发模式恰好与新市镇的发展计划相契合，因此，在这个时期大受地产开发商的欢迎，开始在香港的新市镇内广泛采用。

2 荃湾新市镇

荃湾新市镇，包括荃湾、葵涌及青衣岛，是香港设立的第一个新市镇[5]，总发展面积约为3 2 8 6 h m2，规划人口为8 6.6万，至2 0 1 8年人口达8 1.8万，占全香港的4.3%。荃湾曾经是香港最大的纺织工业区，在1 9 6 1年，有超过2 5 0家的工厂和5 0万的居住人口[6]。在规划成为新市镇后，原本的工业产业开始向青衣以及内地搬迁，通过土地功能置换，荃湾的房地产开发迅速增长。自1 9 7 8年荃湾区内第一个大型私人屋苑荃威花园落成，截至2 0 1 7年，荃湾一共有2 2个大型私人屋苑，是香港主要的人口聚居地之一。

3 案例分析

本文选取荃湾建镇以来不同时期的4个大型私人屋苑：绿杨新邨、海滨花园、愉景新城及万景峰（图1），分析这种大型居住社区自产生以来随社会、经济变迁的发展历程。

3.1 绿杨新邨(Luk Yeung Sun Chuen)

绿杨新邨为港铁荃湾站及荃湾车厂上盖的物业，是港铁公司“轨道交通+物业开发（R+P）”模式下开发的大型屋苑。屋苑一共有1 7栋住宅楼，每栋3 0层，提供4 0 7 2个住宅单元，与荃湾地铁站同时规划建设，于1 9 8 3年竣工（图2）。

图1 四个大型私人屋苑在荃湾的位置图

绿杨新邨所有的住宅楼都建在一个约5 0 0 0 m2的平台上。除了住宅楼，平台上还有四栋独立的福利及教育设施，包括幼儿园、小学和中学、基本的体育活动设施和景观花园，屋苑平台与荃湾车站之间是一处大型商场——绿杨坊（图3）。绿杨新邨位于荃湾交通的总汇点，是往来九龙及新界人流的交汇处。平台完全向外界开放，且与港铁荃湾站二层出站口直接相连，与香港其他地区交通联系十分紧密；而在荃湾市内，以地铁站与绿杨坊商场平台为起点，向荃湾中心建设的步行天桥体系连接了包括荃湾大会堂、荃湾图书馆等在内的市政服务设施。

3.2 海滨花园（Riviera Gardens）

海滨花园位于荃湾南部靠近蓝巴勒海峡，项目地块原来是加德士石油公司的油库。与香港首个大型私人屋苑美孚新邨的开发模式相似，在荃湾成为新市镇后，加德士也效仿美孚将公司油库搬至青衣，然后与新世界发展公司联合规划设计海滨花园，并于1 9 8 8年竣工。海滨花园一共有2 0栋住宅楼，住宅层数为3 0～4 0层，提供总计5 6 9 2个住宅单位，是荃湾第二大规模的私人屋苑（图4）。

图2 绿杨新邨总平面图

图3 绿杨新邨功能构成示意图

图4 海滨花园总平面图

海滨花园的总占地面积为5.2 h m2，由5个基座平台组成，各平台间通过空中连廊相接。屋苑内的5个平台均向公众开放，平台基座主要为底层商铺、停车场以及公共花园平台和平台上的小商铺。除此之外，屋苑内还设有幼儿园、街市、社区福利设施以及私人会所（图5）。由于海滨花园距离荃湾市中心较远，所以在海滨花园最初设计时，规划了自给自足的小型街市。海滨花园内部拥有完全独立的人车分流系统，5个花园平台与连廊形成了四通八达的步行系统，而在地面则规划了4条车行私家路。

3.3 愉景新城（Discovery Park）

愉景新城位于青山公路-荃湾段3 9 8号，由原来的中国染厂荃湾厂房重建，屋苑由1 2栋住宅楼组成，于1 9 9 7～1 9 9 8年分3期落成，每栋住宅楼有4 0层，共提供3 3 6 0个住宅单位，全部建于一个基座上（图6）。

基座的占地面积3.2 9 h m2，基座内有一个总面积将近6 0 0 0 0 m2的三层大型商场，商场的五六层为住宅停车场，基座顶部为露天的私人花园平台，包括会所、各类运动球场和游泳池（图7）。外部联系方面，在商场的一二楼内提供了能穿越地块的公众行人通道，且修建了一条长达7 0 0 m的步行天桥使其与港铁荃湾站相连接，中间衔接了荃湾图书馆、荃湾政府和荃湾巴士站等，提高了愉景新城住户的出行效率。此外，香港新界的九号干线象鼻山路也贯穿愉景新城。

3.4 万景峰（Vision City）

图5 海滨花园功能构成示意图

万景峰是目前市区重建项目中开发规模最大的一个项目，由地产商与市区重建局合作开发。万景峰地块的前身是多栋独立的洋楼，在经市区重建局整合纳入荃湾市中心项目范围后，于2 0 0 7年建成，由一个6层基座和5栋4 3～4 5层的住宅楼组成，共提供1 4 6 6个住宅单位（图8）。

图6 愉景新城总平面图

图7 愉景新城功能构成示意图

万景峰的基座占地2.0 3 h m2，基座中间有一个3 0 0 0 m2的公共开放中空花园，底层为巴士站、社区福利机构和购物商场，2～3层也为大型购物商场，4～6层为1 6 0 0 0 m2的室内私人会所，顶层是属于住户的露天私人花园，停车场在2～5层均有分布（图9）。万景峰地处荃湾市中心，与发达的荃湾步行天桥系统连成一体，二层商场北面与大河道上的有盖步行天桥相连直达荃湾地铁站，商场西面的连廊与荃湾大会堂及荃湾广场衔接，南面的天桥连接如心广场，未来还会穿过如心广场连至荃湾西站。

4 总结

通过对荃湾地区4个不同年代的大型私人屋苑案例的分析，可以归纳出大型私人屋苑的以下特点与发展趋势。

4.1 多样化功能组成的高密度社区中心

表1为4座大型私人屋苑的比较，可以看到，香港大型私人屋苑形成了超高密度的开发，住宅高度多在三四十层以上，且在向更高层数发展。同时，居住密度也向着越来越高的趋势发展，在1 9 8 0年代初，居住单位密度达到5 0 0个/h m2，而到了1 9 9 0年代，更是超过了1 0 0 0个/h m2，容积率高达7以上。另一个趋势是，多栋点式住宅塔楼形成的群组下部通常建造多层连通的基座，进一步增加了建筑面积，提高了投资效益。并且基座屋顶的平台相当于为居民提供了第二个地面平台，而内部可以为居民提供所需的公共服务设施。

图8 万景峰总平面图

图9 万景峰功能构成示意图

表1 4座大型私人屋苑的比较表

从功能组成分析可以看出，在2 0世纪9 0年代前，绿杨新邨与海滨花园的基座所提供的服务设施包括学校、零售商店、停车场以及基本娱乐设施,与C·佩里在“邻里单元”（Neighbourhood Unit）理论中提及的功能大致相同；在2 0世纪9 0年代后，愉景新城与万景峰的案例中，大型商场取代零售商铺与街市出现在住宅基座中，非住宅功能的用地比例也提升了将近1 0%，形成功能混合的高密度社区中心，符合“公交主导发展”（Transit-oriented Development，TOD）开发模式的价值追求[7]。商业面积的扩大以及业态种类的丰富，使基座的功能，从以服务住户为主变成面向整个荃湾新市镇乃至更大范围的消费者，从而提升了基座的经济价值。

4.2 注重与城市发展结合的开发模式

大型私人屋苑适用于很多种土地开发模式，包括与轨道交通开发相结合的R+P模式、工业用地置换后的利用，以及城市更新后的重建等，有助于提升土地的经济价值与利用效率。由港铁公司在交通投资领域创建的“轨道交通+物业开发（R+P）”模式成功带动了香港的城市空间发展：将轨道交通站点周边的土地划为“综合开发区”，由地铁公司组织进行一体化设计；政府将“综合开发区”的土地以私人协议方式划拨给地铁公司，由后者按照市场原则选择开发商进行合作开发；开发商承担开发建设投资，向政府补地价，并与地铁公司协议分享利润或分配物业。轨道交通的便利性极大地提升了新城土地的价值，这种开发模式通过物业开发回收土地增值，补贴轨道建设成本，并为轨道交通提供充足客源，从而实现了政府、地铁公司、开发商的“多赢”局面[8]。绿杨新邨就是轨道交通结合住宅物业开发的典型案例。

4.3 强化二层步行系统与轨道交通的联系

大型私人屋苑的开发越来越注重与轨道交通站点的连接，利用二层步行系统连接轨道交通站点辐射范围内的建筑，充分发挥T O D开发模式的优势。早期的海滨花园距离荃湾地铁站较远，与荃湾地铁站之间缺乏关联；地铁上盖的绿杨新邨则利用完全开放的住宅平台直接与地铁相连。到2 0世纪9 0年代，愉景新城开发时，虽然与地铁站的直线距离也有7 0 0 m，但特意修建了直达地铁站的有盖步行天桥，后来成为荃湾步行天桥网络的重要部分。到2 0 0 8年的万景峰项目，开发商不仅将大河道的步行天桥连接至基座二层，同时还与其他新建的私人屋苑相互连接，形成以住宅基座为连接点的串联式步行网络，将T O D的步行影响范围扩大。

图1 0 私密与开放的空间关系图

4.4 私密与开放的空间关系演化

从私密与开放的空间划分来看，大型私人屋苑的组成结构中，基座不仅服务住户同时也服务于公众，但是随着大型私人屋苑的不断发展，住户对私密性的要求也越来越高。对比早期建造的海滨花园、绿杨新村，到2 0世纪9 0年代后建造的愉景新城与万景峰，可以发现，海滨花园与绿杨新邨都拥有巨大的公共开放平台，住户通过平台走进住宅楼，而外来人员也可以利用开放平台穿行或享用平台开放空间（图1 0）。但是在愉景新城与万景峰的案例中，基座的顶层变成专属住户的私人会所，住户与外来人员的交集空间变成了室内商场，住户使用专属电梯回家，而外来人员则通过商场空间穿行或购物。值得注意的是，在总体规划中，对于大型私人屋苑的土地规划，都有要求一定比例的公共开放空间，在前两个案例中，全部都是与住户一起享有的公共花园平台，而在后两个案例中，则设计成了2 4 h开放的商场中庭空间。开发商出于利益最大化的考虑，将行人导向商业空间。

5 结语

香港的大型私人屋苑，以轨道交通引导的新市镇开发为契机大规模兴建，并通过将社区邻里单位内所需要的所有功能从理论上平铺在街区中的模式，转化为垂直立体分布，以减少住宅区发展所需要的实际占地面积，实现了高密度的混合用地开发。大面积覆盖街区的底层基座设计，在满足住宅辅助功能的需求以外，还为其他城市功能提供了开发空间，有助于提高土地利用率，也为住户和市民带来高质量便捷的生活。沿轨道站而建的新市镇地区，住宅区的居住密度高达1 7 4 0人/h m2，容积率可达8以上[9]，有效整合了轨道资源与土地资源，是T O D开发的典范。反观内地大城市的住宅项目，容积率通常在2～3，轨道沿线地区的空间价值未得到充分利用。在未来的开发与建设中，可以提高轨道站点地区的开发强度，以适应土地资源紧张、城市功能不足及整合困难的城市中心区域建设，更符合T O D的发展导向。

同时，大型私人屋苑通过向公众开放的基座，将私人住宅用地，从城市网络中的“阻碍”变成了城市连通的节点，为城市交通特别是人行交通提供便利，也为住宅开发带来更大的利益。2 0 1 6年，中央发布了《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，指出新建住宅“原则上不再建设封闭式住宅小区”的开放住区政策。在以公共轨道交通为核心、以人为本的城市发展理念下，香港大型私人屋苑不仅形成了超高密度的发展模式，同时也是开放社区的一种代表，可供其他高密度城市学习和借鉴。