红桥村“走红”的背后—武汉市江岸区红桥村“城中村改造”的故事与启示

■ 吴新兵

“城中村”现象在我国相当普遍。由于历史和管理体制等原因，无序和脏乱差等问题十分突出。城中村改造是城市建设发展的必由之路。“让老百姓住上好房子，让老城市焕发新活力。”是全国城中村改造者的初心和愿景。当前，各地通常的做法是“借鸡生蛋”：政府、村集体不用花一分钱，由开发商做方案、垫资、拆迁……从而完成整个过程。然而，由此导致政府、开发商、村民等利益主体之间的博弈，尤其是村民诉求与政府政策和开发商安置补偿方式之间的矛盾激化。于是，利益分配所滋生的腐败、暴力拆迁、“钉子户”等现象时有发生，安置房的设计建造因控制成本而一再减配，乃至于商品房的容积率、建筑密度、商业配比因追逐利润而屡破“极限”。诸多因素引发的群体上访事件，更是成为城中村改造过程中的“痛点”和“堵点”。

在武汉市，江岸区红桥村和三金潭村的两个城中村改造项目，近年来备受业界关注和瞩目，前来参观学习考察的人络绎不绝，好评如潮。尤其是红桥村项目，还被武汉市作为城中村改造的样板进行推介，可谓“一夜走红”。

这背后有着怎样的故事呢？

武汉泓博城中村投资有限公司董事长 李继新

故事一：从“无解”到找到“最大公约数”

早在十年以前，武汉市的城中村改造就已遍地开花了，而地处汉口核心商圈的江岸区红桥村却不见动静，因为这个被当地人自嘲为“天上蜘蛛网、地下脏乱差”的城中村, 土地严重短缺且零星分散，可用地总面积不足50公顷，那些习惯了“撮泡土”的开发商对村民期望的安置补偿望而生畏，都觉得是一个赔本的生意，谁都不敢碰这块“烫手山芋”。当地政府和有关部门对此也是看在眼里、急在心头。

就在许多人绕道而行的时候，武汉泓博城中村投资有限公司（以下简称泓博公司）董事长李继新却偏偏看中了这块“硬骨头”。他清楚地知道，仅从现有条件出发，账怎么算都算不过来，但敦厚稳重、思维缜密的他想得更多的是只要与政府同心同德，主动作为，办法总比困难多。如果把“无解”的难题解开了，那才有成就感，才能真正体现企业价值。

李继新提出，针对人地矛盾突出等问题，泓博公司宁愿多承担一些财务和建设成本，也要请高端的策划设计团队，努力做到集约节约用地，尽最大努力保留公共用地。公司将不惜代价参与周边村土地竞拍，积聚可置换、可调剂的土地资源，在总体规划指导下，把不同片区的零星地块整合起来，统一设计利用。同时，他诚邀福星惠誉、天安集团、朗诗地产、华天建设等实力企业合作开发。这一思路立刻得到了红桥村“两委”及其所属街道领导乃至江岸区政府的高度认可和肯定，村企双方一拍即合，很快签订了多方合作协议。

通过一系列努力，泓博公司拿出了整合调剂、综合利用周边10余宗土地近30公顷面积，并大幅度增加拆迁安置补偿预算的建议方案，使得武汉市自然资源和规划局最终批复方案中，实物还建规模达到57万平方米，补偿总规模53.12亿元，小区还建房史无前例地攫升至45层高度，开发规模由110.6万平方米调整到了171万平方米。红桥村所属塔子湖街道党工委书记王孝启感慨地说：“泓博公司把村民的利益放在第一位，敢作敢当，有这样的气魄和智慧，成功是必然的。”

红桥村改造前（局部）

红桥村还建房（一期）

红桥村还建房（一期）大门

在逐户签订《拆迁安置补偿协议》时，尽管早就张贴了通知和告示，但大多村民还是在等待观望。红桥村“两委”当即决定：党员干部带头签协议，靠后选房。同时，在泓博公司的积极配合下，既注重整体协调统一，又做到具体问题具体分析，安置方案透明化，补偿操作人性化。终于，“最大公约数”和“最佳平衡点”找到了，许多棘手问题化解了，政府意图和村民利益得以同步实现，协议顺利签订。

党员干部的公正公平和奉献精神深得村民之心，当笔者见到红桥村党委书记喻克坚时，路过的人都过来向他热情地打招呼、拉家常。党员干部同群众的关系之融洽可见一斑。

城中村改造呼唤有社会责任感和创造力的开发商，坚强有力的基层组织是城中村改造的主导和依靠。

故事二：从争要“钱”到争要“房”

当红桥村的拆迁还建即将开始的时候，村民们还是半信半疑的，多数人争着要现金补偿，以求“落袋为安”，一时间弄得泓博公司有些应接不暇。此时，适逢邻近的三金潭村城中村改造的还建房即将封顶，这个后来居上的项目建设前后的几场重头戏，让红桥村村民不仅打消了疑虑，还成了红桥村“走红”的有力推手。

三金潭村的拆迁还建开始之前，泓博公司就郑重承诺：就地就近还建，还建优先于开发，以高档商品房的建筑标准打造安置房。此举极大地提振了村民们对他们的认可度和信任感。与此同时，由村委会主任涂富平牵头的工作专班制定了精细具体的人性化安置方案，并做了深入细致的思想工作。于是，三金潭村仅用三个月时间就完成了整村拆迁，创造了“武汉拆迁速度之最”。为此，江岸区政府按政策给予了20%还建房面积的特别奖励。

施工开始后，泓博公司专门聘请村民代表，同公司及监理工程师一起，共同对还建房最关键的“隐蔽工程”桩基施工进行24小时全天候监督旁站。事后，公司还专门请来权威机构进行检测，结果以业内少有的96.37%的一类优质率，让村民们吃了颗“定心丸”。

2014年10月，泓博公司和福星惠誉房地产公司联合打造的“三金潭·福星家园”还建房交付使用，村民们陆续喜迁新居。可是，随后人们发现，由于这里紧邻武汉市三环线，噪音扰民。通常情况，外部环境属于“不可抗力”，开发商已经交房，对此即使撒手不管，似乎也说得过去。然而，泓博公司认为，行百步者半九十，不能留下缺憾，主动向政府申请绿化升级改造，在所在的后湖街道及有关方面的鼎力支持下，追加投资1670多万元，沿小区外围垫土抬高地基5米多，植树种草，建成了一道绿色屏障。这一不求回报的“义举”，折射出泓博公司良好的商业道德，《长江日报》曾作专题报道，并称这里已成为武汉市北大门绿色生态社区的标杆。

有了三金潭村的经验，泓博公司以更加严苛的标准建设红桥新城，并公开宣称：若还建房的质量不如商品房，业主可以选择调换商品房！因此，公司建立了“一个标准执行到底，一个尺子丈量到底”的制度规范，从结构布局到细节处理，从建材品牌规格到绿植品种的选择都严格把关。

笔者走进红桥新城时，只见高楼耸立，道路宽敞通畅，绿化多姿多彩。配套的文化活动中心、卫生服务站、学校、托老所，以及菜场、商超、停车场等，应有尽有，村民们的脸上洋溢着幸福的微笑。如果不是亲眼所见亲耳所闻，你一定会以为这里是一个高档商住小区，很难相信它是安置还建房。村民们说，红桥新城一期自2016年10月交付使用以来，没有听说过一起质量投诉。

村民们在“眼见为实”和亲身体验中，颠覆了过去对还建小区普遍不看好的一般认知，建立了对泓博公司的高度信任。当红桥新城二期开建时，90%以上的人争要还建房，选择货币安置和选择实物安置的人数来了个戏剧性的大反转。

老百姓心中有杆秤，他们不再相信忽悠，只有充分尊重和切实保障老百姓权益的开发商才能赢得信赖。

三金潭村还建房“福星家园”

故事三：从“安居”到“乐业”

红桥村、三金潭村综合改造项目的高品质建设和精彩亮相，为泓博公司赢得了良好的口碑和形象，也带来了更大的市场和机遇。目前，香港联合集团、中房集团、北辰集团等一批大型企业已与泓博公司达成战略合作协议。

2017年10月，泓博公司南下广州，期待在粤港澳大湾区中心城市广州的“三旧改造”建设中发挥自身优势，争取更大作为。两年来，泓博公司已赢得广泛认同，成为广州市城市更新协会副会长单位，李继新被聘为该协会土地与规划专业委员会委员。在已接洽的项目中，广州市番禺区沙湾西村综合改造意愿表决时，全村村民同意与泓博公司合作的赞成票高达98.37%。泓博公司站在了更高的起点、更广阔的舞台上。

一路走来，李继新收获了喜悦，但也有隐忧，他担忧的不是公司的前景，而是村民的长远利益：当前的城中村改造都是以村为单位进行的，不利于土地的整体规划和综合利用，不利于与周边环境的协调，特别是产业用地利用率偏低，没有形成产业集群和规模效应，加之部分业态正在萎缩，村民实现了“居者有其屋”，却很少实现了“耕者有其田”。这是城中村改造过程中暴露出来的新问题。李继新认为，要跳出行政村思维定式，统筹区域规划，对情形相近而区位相邻的城中村，实行整体改造，注重产业配套升级与协调发展，形成集约化优势。使城中村改造既能让村民“安居”，又能让村民“乐业”。

在红桥村和三金潭村综合改造过程中，当地政府部门和村集体集思广益，整合了部分产业用地资源，使得两个村的产业发展均有了较大的起色，最大限度地实现了村民的“安居乐业”。村集体企业分给村民的红利，加上改造后房产的大幅度增值，以及新业态带来的新的就业岗位和发展机会，让家家户户都有了满满的获得感、幸福感。有鉴于此，李继新打算，今后无论在哪里承接项目，都会积极地向当地有关方面建言献策，引领产业参与城中村改造，真正实现“村民满意、村集体满意、政府满意”的目标。

市场欢迎践诺守信有担当有情怀的企业。城中村改造必须兼顾各方利益，统筹推进，方可实现可持续发展。