基于市场主体的住房租赁市场发展影响因素分析

文/朱凯悦 董德坤 杨俊

十九大提出建立“租购并举”住房制度后，中央及各地方相继推出有关发展住房租赁市场的指导建议及福利政策以加快培育、发展住房租赁市场，此举将发展住房租赁市场提到了新的高度，各房企对住房租赁市场跃跃欲试。然而，住房租赁市场的发展状况或形式由各方面因素综合而成，这为各地政府及房企决策如何发展住房租赁市场带来一定的困难。为了使住房租赁市场能够走上健康、可持续发展的道路，本文在现有研究的基础上，从住房租赁市场发展环境及参与主体利益角度出发，对住房租赁市场发展的影响因素进行研究，以此明确各因素对住房租赁市场的影响，从而加快住房租赁市场的发展。

1.住房租赁市场的研究现状

我国住房租赁市场发展起步比较晚，目前正处于初步阶段，针对住房租赁市场的研究，通过CNKI，以主题“住房租赁市场”为关键词检索共得1711篇文献。根据关键词共现网络可以观察出目前我国关于住房租赁市场的研究，如图1。

图1 住房租赁市场研究现状

结合上图与文献查询可以总结出目前针对我国住房租赁市场研究主要有：（1）住房租赁市场相关政策；（2）发展住房租赁市场与住房保障之间关系的研究；（3）住房租赁市场发展内涵与意义；（4）住房租赁市场出现的问题；（5）发展住房租赁市场国外经验借鉴研究；（6）住房租赁市场融资模式研究；（7）住房租赁市场对房价的影响。其中，针对住房租赁市场相关政策的研究有黄燕芬、王淳熙、张超等人通过对目前我国住房租赁市场出现的问题的研究，得出以“租购同权”促“租售并举”，将促使建立我国住房租赁市场发展的长效机制[1]。向为民、甘蕾研究了“租购同权”在执行中存在的问题[2]；在我国住房租赁市场出现的问题研究中，何爱华、徐龙双在总结我国住房租赁市场发展状况的基础上，指出了我国住房租赁市场存在的问题[3]，邵林通过对48各城市的研究分析得出金融支持问题是住房租赁市场发展进程中面临的一个主要问题[4]；在发展住房租赁市场国外经验借鉴研究中，郑宇劼、张欢欢通过研究发达国家成熟的住房租赁市场，指出住房租赁市场较为成熟的发达国家经验值得我国学习借鉴[5]。孙杰、赵毅、王融在了解美国、德国住房租赁的市场现状与相关调控机制的基础上，对美国、德国的住房租赁市场和政府调控机制进行了对比研究，指出其对深入思考培育中国住房租赁市场的政策措施，具有重要的意义[6]；在住房租赁市场对房价影响的研究中，陈卓、陈杰通过对住房租赁市场与房价的关系研究中得出住房租赁市场的发展对房价存在着显著的抑制影响[7]；针对住房租赁市场融资模式的研究中，王海纳根据分析我国市场化住房租赁机构融资模式存在的问题及发达国家成熟的住房租赁机构融资模式，提出了稳步推出标准化REITs产品、研究成立专营性金融机构等建议[8]。由此可见，目前，针对我国住房租赁市场发展影响因素方面的研究甚少。

2.住房租赁市场发展影响因素分析

住房租赁市场作为房地产市场的一部分既是一种区域性市场，亦是一种由若干主体构成的市场，在发展住房租赁市场的过程中，不仅要考虑该市场所在地区环境条件，更要考虑各参与主体之间的关系，如此才能保证住房租赁市场的良好发展。因此本文主要从区域发展环境与参与主体利益角度来分析住房租赁市场发展的影响因素。

2.1 区域发展环境

住房租赁市场发展环境即是对该市场发展具有影响力的各方面因素的综合。其研究一方面可以为政府及投资者提供投资决策的依据；另一方面可以体现其区域发展优势以此增强其发展能力。住房租赁市场属于房地产市场的一部分且其发展主要是为了解决住房问题，平稳房地产市场，因此与其他市场发展相比，由于其自身的特点及发展目的，对发展环境更为敏感，主要体现在以下几个方面：

（1）人口因素。人口是住房市场发展的主要动力，人口需求决定了市场需求，对于住房租赁市场而言，更为如此。人口主要包含人口规模、年龄构成、家庭结构以及人口分布。其中人口规模、人口流动对住房租赁市场的发展有着直接的影响，随着中国城镇人口规模的不断增长、流动性人口的大量增加，居住需求将不断提升，住房租赁市场将进一步扩大；同时人口分布影响着房企对目标市场的选址；而人口年龄结构及受教育程度在一定程度上决定了租赁住房需求结构。

（2）经济因素。区域经济主要指当地经济发展状况，具体可以从二三产业增加值、固定资产投资总额、人均GDP、地方公共财政预算等方面体现。良好的经济发展状况可以吸引更多的外来务工人员及企业，使得租赁住房需求增加，从而促进住房租赁市场的发展。

（3）消费环境因素。消费环境主要指居民对住房的购买力，包括城镇居民人均可支配收入、城镇居民人均年末储蓄存款余额等，其在很大程度上决定了居民住房选择——买房或租房。

（4）人居环境因素。人居环境在这里主要指居住地的交通环境。住房租赁市场的需求者主要为外来务工人员与高校毕业生，一般情况下，这部分人群收入并不是很高，为了减少居住费用，会选择租金较低的居住地，而租金较低通常意味着居住地距离工作地稍远，这就需要该地区交通的便利，体现交通便利的影响因素主要有城市轨道交通密度、公交网路密度等。

（5）市场环境因素。市场环境是政府及企业了解市场现状的重要因素，对住房租赁市场来说其市场环境因素主要包括租售比、住房自有率、房价、租金等方面。

由以上内容分析可得，住房租赁市场发展环境指标可由人口增长率、固定资产投资总额、人均GDP、人均年末储蓄存款余额、房价、租金等方面构成。

2.2 市场参与主体

住房租赁市场的参与主体主要由政府、房企、消费者构成。其中政府包括中央及各地方政府，其通过推出有关发展住房租赁市场的指导建议及福利政策将发展租赁市场提到新的高度，据此吸引各房企对住房租赁市场进行投资与开发，进而促进住房租赁市场的发展。房企通过分析住房租赁市场发展前景及收益状况来决定是否投入该市场。居民主要包括外来务工人员、新晋大学生等，该部分人群经济实力水平较难支撑购房。伴随着我国城镇化的不断加快及社会经济的不断发展，该部分人群数目不断增多，住房需求旺盛，为住房租赁市场带来了扩展空间，吸引着房企投入该市场，同时，人们对住房条件要求也越来越多，不仅要考虑房屋的性价比，而且还关注该城市的经济状况、人居环境、就业等方面问题，据此来选择合适的房屋。

作为政府，中央关注的是宏观指标，主要是从全局出发，宏观调控各种相关政策法规，加速住房租赁市场发展，而各地政府在响应中央政策的同时还需考虑自身条件，如财政收入、土地供给等方面；房企则是通过市场的供需状况、盈利、风险及政策等因素来进行决策，因为一个企业的目标是尽可能地获取最大利润，房企亦是如此，为了决策市场该不该发展、如何发展，企业所要做的首要任务是决策目标城市市场的发展前景和盈利能力指标，即如果在此地发展，该地市场租房需求是多少，最终会获得多少利益，以及在该地区进行发展的风险大小，当然，也要考虑国家发布的相关政策，近年来，国家都在大力推进住房租赁市场的发展。因此，房企在发展和壮大自身的同时，要关注国家政策，顺应时代发展。其主要关注两市场的供需及盈利和风险，其中，盈利和风险指相关从事住房租赁市场的企业获取利润的能力及其投资收益的不确定性，如租金回报率、租赁房收入占主营业务收入比重、租赁房销售额、土地购置成本、房屋竣工造价。在住房租赁市场发展方面，相关房企的参与对缓解住房问题及加快住房租赁市场发展有一定的促进作用；对于消费者来说，在中国特殊的住房租赁市场环境下，消费者住房租购选择的影响因素较为复杂，其所做出的选择主要是根据自身经济条件及所追求的生活质量，包括房价收入比、租金收入比、生活环境等，因此，消费者为了维护自身利益，主要关注两个方面自身条件及生活环境，其有助于政府认识到住房租赁市场的不足，促进该市场的完善。因此，对于上述因素的分析，能够在一定程度上了解各参与主体对住房租赁市场的影响，并认识到如何发展住房租赁市场。

3.结论与建议

综上所述，住房租赁市场的发展受该市场所处地区的发展环境及市场参与主体（主要指政府、房企、消费者）的影响，在市场现有环境条件下，通过对参与主体进行分析，将有助于住房租赁市场的发展。因此，无论是政府在制定、发布发展住房租赁市场相关政策，还是有关房业在计划进驻住房租赁市场时，都应该从住房租赁市场的所处地区环境和参与主体角度分析如何发展住房租赁市场，据此明确住房租赁市场发展方向。如此，一方面有助于住房租赁市场的发展，协调各方矛盾，使其逐步进入良性发展的轨道；另一方面能够促进人民居住问题的解决，推进我国城镇化进程。