楼宇经济成全新产业模式四大趋势指引楼宇标准化未来

在6月18日举行的“全球商业地产中国大会暨2019中国楼宇经济全球合作大会”中，仲量联行与成都楼宇经济促进会联合发布权威研究报告《楼宇经济3.0》，聚焦办公楼、零售物业、产业园区、仓储物流等七大楼宇经济业态，首次提出“未来楼宇经济”FoBE（Future of Building Economy）概念，并以FoBE“导向—驱动力（Fit to Drive）”模型，推演楼宇经济3.0的四大发展趋势，为政府、投资者、租户方与专业服务机构等市场各方提供综合性市场研判与发展策略指引，并为未来楼宇标准化制定指明方向。

“未来楼宇经济”FoBE概念揭示楼宇经济新战场

在楼宇经济3.0时代，上下游产业链得到有效整合，运营、管理、服务所带来的软性附加值受到重视，“空间+配套+运营”的全方位竞争成为主流趋势，这对市场各方都将带来全新机遇。

首先，楼宇经济本身已成为经济的一种形式，可以与金融、科技等产业一样进行培育、发展、管理，从而推动经济增长、增加财政税收、提高就业。对投资者而言，楼宇经济的发展日趋集约化，科技成为核心驱动力，开发商及业主方可通过全新手段提升楼宇价值。对租户方而言，楼宇更加聚焦企业与人，通过整合空间、配套、运营服务等多个维度，充分应用科技、绿色等元素，企业的经济效率及人的福祉将获提升，从而实现可持续发展。专业服务机构同样是楼宇经济这一全新市场的有机组成部分。伴随市场与企业对楼宇的认知升级，专业服务机构需顺势而为，以企业及企业中的人为出发点，引入科技、洞见未来、升级服务。

在2017年仲量联行提出的“未来办公”概念中，已经明确了数字化驱动、人性化体验等维度在未来办公场所策略中的意义。在楼宇经济3.0时代，这一“未来”概念已经从单一的办公楼业态上升至囊括办公楼、零售物业、酒店、公寓、产业园区、仓储物流、工业厂房等七大业态的全维度范畴，楼宇经济内涵进一步延伸。对此，仲量联行首次提出“未来楼宇經济”FoBE（Future of Building Economy）概念，以未来为导向探索各个业态特定的发展趋势。

楼宇经济3.0四大趋势公布，指引楼宇标准化未来

经济发展离不开“企业”以及企业中的“人”，楼宇经济亦不例外。FoBE“导向—驱动力（Fit to Drive）”模型基于“导向”与“驱动力”两大维度，将企业及人本身视作楼宇经济发展的内生环境，并将与楼宇经济高度关联的经济、产业、社会作为外部环境，两两结合推演出楼宇经济3.0时代的四大发展趋势。

趋势一：科技与数字

科技创新深刻影响着中国经济、社会与生活的方方面面，房地产亦非例外。仲量联行在业内率先提出房地产科技（PropTech），将前沿科技解决方案应用于房地产开发、销售、租赁、管理等垂直产业链。房地产科技将提升楼宇经济附加值，节省成本、提升效率。据仲量联行预测，截至2020年全球可投资的商业地产估值将达到65万亿美元，房地产科技市场空间亦大有可期。未来，房地产科技将围绕产业、企业以及人的真实需求而不断发展，推动楼宇经济向数字化、智能化方向持续发展。

趋势二：共享与灵活

资源的有效利用是社会运行效率提升的衡量标准之一，而共享经济则是提升闲置资源利用效率的一把钥匙。在国民经济的诸多领域，“共享”早已不是陌生的词语，其在楼宇经济领域中也已生根发芽，其中共享办公一马当先。据仲量联行数据显示，2018年中国办公楼市场的新增需求中，具有共享性质的灵活办公空间占比约15%。同期，中国灵活空间的不动产组合占比高于全球，且这一比例未来仍将持续提升。该领域亦频受风险投资青睐。未来，以共享与灵活为驱动的灵活办公、长租公寓、产业园联合创新、共同配送等将为楼宇经济各业态带来崭新面貌。

趋势三：绿色与健康

楼宇经济3.0趋势是基于企业及企业中的人的需求导向而推演。楼宇环境作为与人的健康福祉息息相关的一环，亦在本报告中被重点提出。纵观全球，多个国家已成立绿色建筑相关机构对行业进行规范，推动绿色建筑发展，如美国LEED认证、英国BREEAM评估体系以及中国绿色建筑三星认证等。截至2018年末，中国（仅包括大陆地区）的LEED认证及预认证面积均排名世界第二，仅次于美国。2014-2018年，中国LEED认证面积的复合增长率高达26.0%。据仲量联行研究发现，获得绿色认证的建筑租金溢价可达20-30%，入驻率也更高。在环境意识普及、绿色健康理念倡导下，绿色建筑的社会、经济、环境效应被愈加认可，未来将更多出现于综合体、数据中心、仓储物流等多种楼宇经济业态。

趋势四：多元与融合

楼宇经济3.0同样聚焦于企业中人的发展。源于人的背景、职能等多维度的异质性，其诉求是多元化的。而融合则是将异质性有机结合、消除冲突、实现价值最大化。以办公场景为例，未来办公应将多元诉求有机融合，叠加多元优势，产生群体优势效应，提升企业竞争力。通过“空间、配套、运营”三个维度的优化组合，未来办公能实现企业员工的人性化体验。进而，未来办公场景将不再局限于传统的商务办公楼，移动化、灵活性的办公方式将诞生于生活、旅途、消费等多类场景。

作为成都市首批楼宇经济专家库顾问组专家，仲量联行成都董事总经理谢凌表示，“楼宇经济3.0时代的四大趋势将为未来楼宇标准化制定指明方向。未来，具备科技、绿色、健康、多元等特质的楼宇将更符合企业及人的需求。我们期待看到这四大趋势被纳入未来楼宇标准化的范畴中，进一步引导楼宇实现未来导向的发展模式，带来资产增值的同时，也促使楼宇经济真正发挥产业效应，拉动经济增长。”

楼宇经济3.0是一个最具科技价值的时代，从开发驱动转向科技驱动，房地产科技正在重塑楼宇经济的发展逻辑。未来楼宇经济的发展将更加倡导绿色健康的理念，集中体现中国可持续发展的战略思维。共享经济的发展将最大化利用闲置资源，提升资源利用效率。市场主体多元化的比较优势也将更加融合，促进经济的可持续发展。楼宇经济3.0势必为经济、产业的未来发展，注入更强驱动力。