房价上涨是否显著增加有房家庭的消费？

颜建晔　张超　祝伟

内容提要：理论分析表明，在适当的条件下，房价上涨具有财富效应，而家庭遗产动机、潜在换房需求会降低房产的財富效应。运用“中国家庭追踪调查”数据对上述理论预测进行实证检验，通过控制房产交易影响建立面板数据以清晰地刻画房产的财富效应。实证结果显示，遗产动机、潜在换房需求显著降低了房产的财富效应，在控制遗产动机、潜在换房需求的影响后，房产的财富效应显著存在。有房家庭由于遗产动机、潜在换房需求的存在，房价上涨带来的财富效应被明显抑制，其消费支出上升幅度有限。与此同时，房价上涨会显著增加无房家庭的购房压力，可能产生明显的消费挤出。

关键词：房价上涨;遗产动机;家庭消费

中图分类号：F126    文献标识码：A    文章编号：1003-7543（2019）11-0063-12

近年来，我国存在居民消费不足和住房资产价格迅速提升并存的现象。居民消费不足已成为制约我国经济持续健康发展的重要因素之一，特别是2000年以来，投资、消费、出口这“三驾马车”之间的失衡日益凸显，居民消费率由2000年的46.9%下降至2018年的38.7%①。由于住房属于民生必需品，且兼具投资品属性，住房资产已经成为家庭资产的主要组成部分[1]。《2017中国城镇住房空置分析报告》计算的2017年我国家庭住房拥有率为92.8%;《2018中国城市家庭财富健康报告》指出，随着我国房价的快速升高，城市家庭总资产中住房资产占比已经高达77.7%。经典消费理论预测房产价值增加具有财富效应，即房价上涨将显著增加有房家庭的消费。“生命周期理论”指出家庭消费不仅取决于居民收入，而且取决于持有的财产（包括人力资产、固定资产、金融资产等）[2]。“永久收入假说”指出，家庭的资产价格上涨会提高家庭财富，进而促进消费[3]。Campbell等指出，房价上涨会提高家庭财富，进而促进消费[4]。关于房产财富效应的实证研究有两种结论：一种结论认为，有房家庭所在城市房价上涨对居民消费倾向有抑制作用[5]，家庭住房资产不存在财富效应[1];另一种结论认为，家庭住房资产存在财富效应[6]。两种结论的不一致可能源于已有研究一方面忽略了相关约束条件对房产财富效应发挥的影响，另一方面在研究设计上忽略了与住房交易有关的因素导致的遮掩效应②。上述两方面的拓展构成了本文研究的出发点。

中国居民家庭的住房资产配置存在两类重要的行为特征：一类是遗产动机，遗产动机对于居民家庭决策具有显著影响;另一类是由于家庭现有住房面积不能满足生活需求产生的潜在换房需求，对于有潜在换房需求的家庭，房价上涨使其房产净值增加的同时，也使其预期购房支出增加，因而对有换房需求的家庭来说，房产净值上涨使家庭消费增加很少甚至降低。因此，在研究房价上涨是否显著增加有房家庭的消费时，有必要考虑遗产动机及潜在换房需求的影响。

有关房价与消费的实证研究，国内大部分研究用截面数据进行分析，所得结果只反映房产价值差异对消费的影响，而非房产价值变化对消费的影响，即研究得到的结果只是“资产效应”而非“财富效应”。截面数据只分析了房价上涨对不同家庭消费的影响，而无法分析同一个家庭由于房价上涨对同一家庭消费的影响。少数以面板数据进行的研究，考察了房产财富效应，但忽略了房产交易的可能影响，也未考虑遗产动机、潜在换房需求对房产财富效应的影响。基于面板数据，为充分控制房产交易可能产生的遮掩效应，本文的研究设计将样本控制为有房且无房产交易的家庭，从而保证房产价值的变动是由房价变动引起，而非购买新住房所导致，即该样本家庭的房产价值变动代表房价变动①。研究结果显示，在控制遗产动机、潜在换房需求的影响后，房产的财富效应显著存在，而遗产动机、潜在换房需求的存在显著降低了房产的财富效应。

一、相关文献综述

国内外学者从人口结构、消费偏好、性别失衡、预防性储蓄、房产等视角就居民消费需求疲软的原因进行了研究。郝君富等认为人口老龄化导致现阶段消费需求不足[7];刘生龙等提出居民收入占GDP的比重持续下降、计划生育政策下儿童抚养比下降、行政管理费用上涨、住房制度改革是居民消费率下降的主要原因[8];Modigliani等认为劳动力人口占比高会降低居民消费倾向[9];性别失衡、预防性储蓄等被认为是导致消费需求疲软的重要因素[10-11]。由于房产在家庭总资产中的占比较高，房价变化对居民消费会产生何种影响引起了众多学者的关注。国外一些研究发现住房显著影响家庭消费，仅有少数研究认为住房对消费影响很小且不显著。Mitchell等指出，通过“倒按揭”的方式释放日本的住房资产很可能是一种促进消费的有效方式，有助于减少家庭对养老金及养老设施的长期依赖[12];Case等利用美国各州统计数据证实房产与股票等金融资产存在财富效应，且房产财富效应明显高于金融资产的财富效应[13];Calcagno等利用意大利的SHIW数据发现老年人面临上涨的房价时会提高消费[14];也有文献认为住房对消费影响很小且不显著[15]，家庭可能会将房产留给后代而不愿意将房产变现以支持一般性非住房消费[16]。

国内学者利用宏观数据、微观截面数据从多个视角对房价变动与消费之间的关系进行了实证分析。宋勃运用《中国统计年鉴》1998～2006年的房价和居民消费季度数据检验发现房价对消费存在正向影响[17];王子龙等运用中国几十个大中城市1996～2007年的统计数据得出房价上涨促进了居民消费[18];万晓莉等使用国家统计局城镇住户调研数据分析了房产的财富效应与财产效应，由于该数据无法确定某一家庭是否参加了两轮或多轮调研，在研究房产财富效应时，使用全国人均消费、人均收入等变量的时间序列数据，结果表明总体上房产财富效应在我国不显著[19]。然而，经典消费理论框架中的决策主体是微观个体，推导的个体最优化条件不能加总，运用宏观数据对消费理论进行检验的有效性值得商榷。同时，采用宏观数据进行分析并不能准确识别出消费的改变是否由经历房产价值变化的家庭所引致，也无法控制家庭的人口统计与经济特征等家庭层面的特征变量对消费的影响。黄静、屠梅曾使用微观家庭数据进行研究，发现房价上升使居民耐用品消费支出上升，且财富效应的大小与户主年龄、地区和收入有关[20];陈健、黄少安以孩子数量作为遗产动机的代理变量，使用横截面数据②证实我国家庭存在遗产动机;毛中根等利用中国家庭金融调查2010年的调查数据的检验结果研究得出住房价格上涨对“有一套住房的家庭”的消费有促进作用[6];杨赞、张欢、陈杰基于国家统计局城镇住户调研的截面数据，实证分析发现我国居民较强的再购房动机是导致住房财富效应为负的重要原因[21]。以上截面数据的研究，无法消除包括不随时间变化的固定效应在内的遗漏变量问题①，也不能有效分析同一个家庭房产价值上升对家庭消费的影响，因为截面数据回归估计反映在其他控制变量相同的情况下，房产价值高的家庭比房产价值低的家庭的消费变动，而面板数据回归估计能够直接反映由房价上涨导致的房产净值的增加对家庭消费的影响。

现有研究对于房价上涨是否能够促进有房家庭的消费存在争议。一方面，谢洁玉等采用国家统计局城调队的混合样本数据，将家庭所在城市的房价水平作为家庭房价变量，控制了家庭所在城市的固定效应，研究发现，家庭所在城市房价上涨对有房和无房家庭消费倾向皆有抑制作用[5];李涛、陈斌开使用中国城镇家庭调查数据，区分和比较了家庭生产性固定资产和非生产性住房资产对居民消费的影响，研究发现，家庭住房资产不存在财富效应[22]。由于数据限制，以上文献在分析房产财富效应时，没有控制家庭层面的固定效应，可能存在遗漏变量偏差。另一方面，余新平等基于中国家庭追踪调查2010年和2012年的数据，使用固定效应面板数据模型的实证分析表明，家庭房产价值变化对家庭消费的影响总体上并不显著;张浩等使用中国家庭追踪调查2010年和2012年的数据识别有房家庭房产价值变动对家庭居民消费的影响，发现家庭房产具有明显的财富效应。以上文献的研究设计忽略了房产交易的可能影响，也未考虑遗产动机、潜在换房需求对房产财富效应的影响。

本文在现有研究的基础上，从以下三方面进行拓展：一是为更准确地描述我国现实情况，在借鉴Calcagno等理论模型的基础上[14]，将遗产动机、潜在换房需求引入生命周期理论建模，聚焦房价变动对有房家庭消费的影响。二是基于理论预测建立待检验假说，利用中国家庭追踪调查2010～2014年面板数据，通过控制房产交易的影响以及家庭个体和时间的固定效应识别我国家庭房产是否存在财富效应。三是识别遗产动机、潜在换房需求如何影响房产财富效应的发挥。

二、理论模型的建构

本文建立了有限期生命周期模型，借鉴已有研究引入遗产动机和换房需求。在遗产动机方面，Kopczuk等指出生命周期假说忽视遗产动机是不合理的，没有包含遗产动机的生命周期假说不能有效解释美国家庭把遗产作为财富积累的一种重要方式。我国居民家庭的实证分析也显示居民存在显著的遗产动机。在换房需求方面，现有住房面积不能满足生活需要的家庭可能有换房需求，房价上涨在增加其现有财富的同时也会增加其预期购房支出从而减少当期消费。模型设定如下②：户主将房产价值的α（0≤α≤1）份额留给后代，1-α份额用于存活期间消费，家庭将不留给后代的房产价值放入预算约束的右侧作为家庭可消费的财富。本文假设居民家庭在生命周期内有一个预期总需求，超出现有住房H的部分表示未来的潜在住房需求，记为Hq，则需要在未来支付“Hq与当时房价的乘积”。

当没有房产交易从而家庭房产面积不变时，房价变化的百分比和房产净值变化的百分比都可以用房产价值变化的百分比表示。当家庭房产面积不变时，由公式（4）、（5）、（6）分别可得下述命題：

命题1：当（1-α）H-αHq>0时，房产净值的增加将提高家庭消费，即家庭房产存在财富效应。

命题1表明，只有在适当的条件即遗产动机与潜在换房需求较小时，家庭房产才存在财富效应。

命题2：家庭遗产动机的增强，会抑制房产净值对消费的正效应，即降低家庭房产的财富效应。

命题3：家庭潜在换房需求的提高，会抑制房产净值对消费的正效应，即降低家庭房产的财富效应。

三、研究设计

（一）数据来源

本文数据来自“中国家庭追踪调查”（以下简称CFPS），该调查为全国性追踪调查，起始年份为2010年，之后每2年进行一次追踪调查，调查对象覆盖全国除西藏、青海、新疆、宁夏、内蒙古、海南之外的25个省（区、市）的城市与乡村，受访人群包括样本家庭中的所有成员。

（二）待检验假说

本文主要研究房价上涨对有房家庭消费的影响，从而检验房产财富效应在我国是否存在。当没有房产交易从而家庭房产面积不变时，根据前文的理论预测，得到三个假说：

命题1显示，房产财富效应只有在适当的条件下才能存在，即房产财富效应是否存在是一个需要实证检验的问题，为此本文建立待检验假说1。

假说1：房产财富效应显著存在。

由命题2和3可得待检验假说2和假说3。

假说2：家庭遗产动机的增强，会降低家庭住房资产的财富效应;

假说3：家庭潜在换房需求提高，会降低家庭住房资产的财富效应。

（三）数据处理

为检验上述假说，本文对CFPS2010、2012、2014年数据进行处理形成平衡面板数据，以分析房产价值变化对家庭消费的影响。为避免房产价值、收入、消费、住房面积的异常值家庭对回归的影响，上下各删除了1个百分位点的极端值。家庭规模过大、孩子数量过多可能会模糊家庭消费决策的主体，影响实证检验的准确性，因此，上下各删除了5%分位点的极端值，由此剔除了家庭规模大于等于8、孩子数量大于等于5的极端值。在验证房产净值变化对消费的影响时，为分离房产交易的影响，将2010年、2012年、2014 年数据匹配，保留只有一个房子的家庭，删除购房或建房时间为2010年之后、时间不知道以及拒绝回答的家庭①，经过处理后的样本在调查期间没有房产交易，因而房产价值的变化是由房价变化引起的，而非由于购买新住房而产生的变化，经过平衡面板处理得到用于实证分析的样本数据。

（四）计量模型与变量选择

由于房产一般为家庭所拥有，借鉴房产财富效应的已有研究并与理论分析一致，本文的实证检验以家庭为单位展开。在关键变量的代理指标选取方面，由于住房面积不能满足生活需要的家庭存在潜在换房需求，因而本文选择CFPS数据中描述“住房困难”的指标作为潜在换房需求的代理指标。在CFPS调查中，描述“住房困难”的调查问题为“您家是否存在下列住房困难情况？”相应的回答项包括：1.12岁以上的子女与父母同住一室;2.老少三代同住一室;3.12岁以上的异性子女同住一室;4.有的床晚上架起白天拆掉;5.客厅里也架起了睡觉的床;6.其他困难情况;7.没有上述困难情况。家庭有上述1～6项情形的种类越多表示住房困难越严重，住房困难变量用包含上述1～6项的种类数表示②，当家庭没有上述困难情况时，住房困难变量赋值0。其次，本文以户主孩子数量作为遗产动机的代理指标。陈健、黄少安的研究指出，孩子数量多的家庭倾向于有更大的遗产动机，留给孩子的房产也较多。孩子数量多引起的住房需求增加在一定程度上能够由住房困难变量描述，因此在控制由住房困难代表的换房需求的基础上，孩子数量作为遗产动机的代理变量具有一定的代表性。房产抵押效应源自不完善的金融市场，指住房作为一种广泛存在的抵押资产，房价上升使该抵押品价值增加，放松了信贷约束，增加了居民消费。高玲玲等（2018）指出，家庭流动性资产与可支配收入之比是测度家庭信贷约束的一个标准方法，具有较低家庭流动性资产与可支配收入比值的家庭更可能通过借贷为其消费融资。参照该研究，本文将家庭金融资产与可支配收入之比作为家庭信贷约束的代理指标。其他控制变量包括家庭其他资产、家庭可支配收入、家庭规模、住房面积、户主学历水平、家庭少年抚养比。对家庭消费、可支配收入、各类型资产的价值等经济型变量作对数化处理，在原变量名称前加前缀ln。设定如下计量模型：

lnconsumeit=β0+β1lnhousevalueit+β2lnotherassetit+β3lnfamincit+β4kunnanit+β5familysizeit+β6haiziit+β7xueliit+β8derit+β9lnareait+β10yueshuit+β11lnhousevalueit*haiziit+β12lnhousevalueit*kunnanit+β13lnhousevalueit*yueshuit+αi+αt+uit（7）

式中：lnconsume表示家庭消费的对数，lnhousevalue表示家庭房产价值的对数，lnotherasset表示家庭其他资产价值的对数，lnfaminc表示家庭收入的对数，kunnan表示家庭住房困难情况，familysizeit表示家庭规模，haizi表示家庭孩子数量，xueli表示家庭户主的学历水平，der表示家庭少年抚养比，lnarea表示家庭住房面积的对数，yueshu表示家庭信贷约束，lnhousevalur*haizi为家庭房产价值与孩子数量的交互项，lnhousevalue*kunnan为家庭房产价值与住房困难的交互项，lnhousevalue*yueshu为家庭房产价值与信贷约束的交互项，i表示家庭，t表示时间，αi代表家庭固定效应，αt代表时间固定效应。

（五）描述性统计

上述变量的描述性统计结果如表1（下页）所示。家庭每年非住房总消费的均值为30 809.2元，50%的家庭每年非住房总消费大于等于24 312元;家庭每年消费性支出的均值为28 990.7元，50%的家庭年消费性支出大于等于23 150元;家庭每年非住房消费性支出的均值为26 500.6元，50%的家庭年非住房消费性支出大于等于21 120元;家庭房产价值的均值为160 404.6元，50%的家庭住房资产价值大于等于100 000元;家庭其他资产的均值为26 817.3元，50%的家庭其他资产大于等于7800元;家庭年收入均值为33 040.5元，有50%家庭年收入大于等于26 801元;家庭规模的均值为3.8，有多于50%的家庭人口规模大于等于4个;每个家庭户主平均有1.9個孩子，超过50%的家庭户主孩子数量大于等于2个;家庭住房困难的均值为0.2，超过50%的家庭没有住房困难;户主平均学历水平为小学以上，有50%以上的家庭户主学历为初中及以上水平;少年抚养比的均值为0.1，有多于50%的家庭少年抚养比为0;住房面积的均值为126平方米，有多于50%的家庭住房面积小于等于100平方米;家庭信贷约束的均值为1，有多于50%的家庭信贷约束的值小于等于0.1。

为了观察房价上涨与居民消费的关联以及不同遗产动机、不同换房需求下房价上涨与居民消费的关联，本文通过散点图与趋势线展示家庭房产价值增长率与非住房总消费增长率之间的关系，以及不同遗产动机、不同换房需求下房产价值增长率与非住房总消费增长率之间的关系（见图1、图2、图3，下页）。如图1所示，根据散点图与趋势线可以看出，家庭房产价值增长率与非住房总消费增长率之间存在正向关系。图2进一步显示，随着家庭孩子数量增加，趋势线的斜率逐渐减小至零，说明遗产动机增强会减弱家庭房产价值增长率与非住房总消费增长率之间的正向关系。图3表明，随着家庭住房困难程度提高，趋势线的斜率逐渐减小甚至转为负值，说明住房困难程度增加会减弱家庭房产价值增长率与非住房总消费增长率之间的正向关系①。上述描述性统计初步展示了房价上涨与居民消费的可能关联以及不同遗产动机、不同换房需求对上述关联可能存在的影响。由于上述分析未能排除其他因素包括人口统计和经济特征变量的可能影响，上述关联能否解释为因果关系还需要作进一步的深入分析。基于已建立的计量分析框架，本文将在实证分析与稳健性检验部分深入检验房价上涨对家庭消费的影响及遗产动机和不同换房需求的作用。

四、实证分析

基于公式（7），运用面板数据固定效应模型实证检验房产的财富效应，回归结果如表2（下页）所示。列（1）的估计结果显示，在未控制遗产动机、潜在换房需求对房产价值变动的影响时，房产价值的系数估计值为0.0830，虽然在1%的显著性水平上显著大于零，但其经济效应较小：房产价值增加1%仅使得家庭居民非住房总消费增加0.0830%;与之相比较，列（2）的估计结果显示，在控制遗产动机、潜在换房需求、房产抵押效应对房产价值变动的影响后，房产价值的系数估计值增加为0.177，在1%的显著性水平上显著大于零，经济效应明显增大：房产价值增加1%使得家庭居民非住房总消费增加0.177%。

这里进一步分别考察了房价上升对消费性支出和非住房消费性支出的影响，估计结果显示对上述各项消费的影响与对非住房总消费的影响类似。与表2中列（3）、（5）的估计结果相比较，列（4）、（6）对应的房产价值系数估计值均显著增大，并且显著地大于零。从经济效应来看，在控制家庭的遗产动机、潜在换房需求以及房产抵押效应后，房产价值上升1%，分别使消费性支出增加0.169%、非住房消费性支出增加0.170%。孩子数量与ln房产价值交互项系数显著为负，说明遗产动机显著降低了房产财富效应;住房困难与ln房产价值交互项系数显著为负，说明潜在换房需求显著降低了房产财富效应。如果家庭存在显著的房产抵押效应则信贷约束与ln房产价值交互项系数应显著为负，即当房产价值变大时，家庭信贷约束越小，房价上涨带来的抵押效应越小。然而，估计结果显示，信贷约束与ln房产价值交互项系数不显著，说明总体而言，家庭不存在显著的房产抵押效应，这一结果可能是由于中国家庭消费信贷（不包含住房贷款）使用较少，居民依靠住房抵押获得消费贷款的比例也较少造成的。实际上，居民依靠住房抵押获得消费贷款的比例较低。总体来看，在控制遗产动机、潜在换房需求的影响后，房产的财富效应显著存在，而未区分遗产动机、潜在换房需求的影响时，房产财富效应明显降低。

实证结果还显示，家庭其他资产价值增加在1%的显著性水平下会显著增加家庭非住房总消费、消费性支出、非住房消费性支出，家庭收入的增加会显著增加家庭的非住房总消费、消费性支出以及非住房消费性支出。家庭规模越大、消费的个体越多，家庭总消费也越高;可能由于调查期间内同一户主学历水平变化较小，户主学历水平对家庭消费影响不显著;少年抚养比越高，非住房总消费、消费性支出、非住房消费性支出越低。

五、稳健性检验

由于居民家庭会基于已有信息作出包括住房和消费在内的决策，这一决策过程意味着居民的住房和消费会受到家庭成员能力、偏好和预期等不可观测因素的影响，从而导致住房与消费之间可能存在内生性问题。为应对这一问题，本文借鉴李涛等（2014）和张浩等（2017）的研究思路，计量模型中加入消费的一阶滞后项，估计结果如表3所示。结果显示：房产价值的系数显著为正，孩子数量与 ln房产价值交互项的系数显著为负，住房困难与ln房产价值交互项的系数显著为负，信贷约束与ln房产价值交互项的系数不显著，与表2结果一致。

为考察研究忽略的房产交易的影响，分析删除样本的可能影响并作为本文结论的稳健性检验，本文以拥有1套房的所有家庭为样本进行回归①，结果如表4（下页）所示。

可以看出，在考察遗产动机、潜在换房需求等约束条件对房产财富效应影响的列（2）、（4）、（6）中，由于房产交易的存在，部分潜在换房需求得到释放，使得潜在换房需求对于房产财富效应的影响不再显著（房产价值与住房困难的交叉项的系数估计值仍为负数，但不显著地小于零）。在表4列（2）、（4）、（6）估计结果中，孩子数量与房产价值的交叉项系数估计值显著小于零，与表2的估计结果一致，表明遗产动机对房产财富效应的影响并不受房产交易的影响，这与经济直觉具有一致性：无论居民家庭是否进行房产交易，其遗产动机始终存在;与列（1）、（3）、（5）的房产价值系数估计值相比，列（2）、（4）、（6）的房产价值系数估计值显著增大，表明当控制遗产动机、潜在换房需求对房产财富效应的影响后，房产财富效应仍显著存在，与表2的估计结果一致。上述分析表明本文主要结论仍然成立。

六、结论与政策建议

为清晰刻畫房产的财富效应，本文选择有房且没有房产交易的家庭样本建立平衡面板数据并控制房产交易的可能影响，深入考察遗产动机、潜在换房需求等约束条件影响房产财富效应的机理。研究结果显示，遗产动机、潜在换房需求显著降低了房产财富效应，在控制遗产动机、潜在换房需求的影响后，房产的财富效应显著存在。上述结果表明，有房家庭由于遗产动机、潜在换房需求的存在，房价上涨带来的财富效应被明显抑制，其消费支出上升幅度有限。与此同时，房价上涨会显著增加无房家庭的购房压力，可能产生明显的消费挤出。基于上述结论，提出如下政策建议：

第一，充分认识房价上涨对于家庭消费的负面效应，坚持实施“房住不炒”的政策，保持房价稳定，为推动消费增长提供空间。

第二，分类调控、精准施策，促进居民消费、改善民生。应继续采取分类指导的原则，针对各类住房需求实行分类调控政策。在政府调控房价的政策背景下，对有首套刚需、现有住房面积不能满足生活需要有换房需求的家庭，适当给予政策支持，以满足其家庭的基本需求及改善性住房需求。

第三，采取多种政策组合减弱居民家庭的遗产动机以增强家庭房产财富效应，从而增加居民总消费。一是加强宣传与引导，减轻居民对卖房满足消费的文化排斥。二是实施针对性的政策鼓励居民退休后通过反向抵押或售卖房产的方式满足家庭消费需求。为反向抵押或售卖房产提供较完善的金融市场，使老年人能以更低的交易成本把自己的产权房抵押或售卖出去;适当降低甚至减免老年人房产“倒按揭”的交易税，适当增加家庭遗产税，使得家庭出于经济激励而降低遗产动机。

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Abstract： Theoretical analysis shows that under appropriate conditions， the increase of housing price has wealth effect， while the family bequest motives and potential replacement demand will reduce the effect. This paper makes an empirical test of the above theoretical prediction by using the panel data from China Family Panel Studies. After controlling the noisy influence from housing transaction， we establish a clear depiction for the wealth effect of house based on panel analysis. The empirical results show that the wealth effect of housing is significantly reduced by the motivation of family bequest motives and potential replacement demand. After controlling the influence of the family bequest motives and potential replacement demand， the wealth effect of housing is significant. The wealth effect of house is significantly constrained under the presence of bequest motives and/or potential replacement demand， as a result of which， the increase of consumption expenditure is limited. At the same time， the rise of housing prices will obviously burden a pressure on those who have not bought a house （apartment） yet， which may probably crowd out consumption.

Key words： housing price rising; bequest motives; household consumption

（责任编辑：许志敏）