新形势下大环境对基建企业房地产板块业务影响分析

高婷

摘要：在当前国内外政策、经济环境越来越错综复杂，不确定、不稳定性越来越明显的当下，房地产行业所面临的大环境也越发复杂多变。本文从国内外政策、经济等多方面要素入手，浅谈当下大环境对基建企业房地产板块业务影响和分析。并对未来国内基建企业房地产板块业务发展方向盒趋势进行预测，力图探索基建企业房地产业务未来的发展之道。关键词：大环境：国内外政策经济：基建企业房地产板块：业务影响：预测

自1998年我国房地产市场改革以来，分配制改为货币化导向，房地产行业迅猛发展。仅最近2008-2017这十年问，国内房地产投资就从2.53万亿元猛增至II万亿元，累计总投资高达74万亿元，仅2017年投资额就相当于加拿大GDP总额。1998-2018这20年间，中国房地产行业在事实上已成为中国经济的重要支柱产业。而在当下错综复杂的国内外大环境下，房地产行业再一次成为国民经济的“压舱石”和“稳定器”。下面从不同方面来分析新形势下大环境对房地产和基建企业房地产板块业务影响和发展预测。

一、国内外环境

近20年来，国内与房地产相关政策和经济环境发生了巨大变化，对行业和参与者来说，意味着思维方式须不断更新换代以适应瞬息万变的市场。

（一）经济基本面

进入2019年，经过改革开放40年高速发展，GDP增速已趋于平稳，传统经济增长依赖的三驾马车——内需、出口、投资面临新形势的挑战。

内需方面：目前国内供给侧改革，市场中低端需求趋于饱和，而面对高层次的需求，作为立国之本和最吸纳就业人口的制造业，大量产能还集中于中低端，制造业转型升级刻不容缓。同时，仍有较大需求是集中在以房地产为核心的上下游产业，房地产业牵一发动全身。

出口方面：在国内劳动力、环保成本上升、国际贸易保护主义抬头、经贸摩擦持续等内外不利因素下，我国仍然在2018年实现进出口总额4.62万亿元的历史新高。但由于国际贸易形势的不确定性，出口面临较大不确定性影响。不确定性若向较不利方向发展，可能对就业和经济基本面带来不利影响，基建企业的传统业务领域和地产板块业务都将受到相应波及。

投资方面：目前以高铁、地铁、公路为代表的基础设施建设投资为主导拉动经济增长的传统手段下，截至2018年底高铁运营里程已达2.9万公里，超世界总数2/3，中国国内各城市建设地铁总里程近4600公里，已开通地铁城市达33座。在经济增长动力不足时，基建为代表的投资更像是管理机构常用的一剂强心剂，但由此带来的巨额管理机构债务和土地财政依赖症紧紧捆绑，将各级管理机构绑在房地产的马车上。在可预见的时期内，管理机构对基建投资仍会稳定持续，由此对基建企业传统业务板块带来充足现金流，也是基建企业借此优势拓展地产业务的机遇时期。

分析可得出，目前国内经济基本面仍稳定，但外部环境仍存变数，经济传统三驾马车未来不确定性越发明显。目前由于国内外需求端增长疲软和贸易战影响，制造业PMI指数已在2018年底至2019上半年多次跌落荣枯线50以下，并有进一步下降的趋势。

在这种稳中带风险的复杂大环境下，房地产业务风险与机遇并存。一方面，内需、出口、投资的不确定性带来未来经济不确定性，房地产终端市场消费能力可能被削弱，行业兼并整合大势所趋。另一方面，在经济波动预期下，房地产作为经济稳定的压舱石作用可能再一次被使用，稳定的投资和政策利好可能对房地产企业业务发展带来新的机会。

（二）房地产政策

从2016年下半年开始席卷全国大中城市的限购政策，在需求端将投资性和部分刚性需求再次压制到低点。本次调控和以往有所不同，更加注重对短期投机性需求的长期抑制，但鼓励以长期租金回报投资和自住为导向的需求，短期内必然对房地产投资造成负面影响。加大租赁住宅用地供给、租售同权、共有产权住房等新政策的作为配合相继推出，指明了房地产未来稳定预期。

而在供给端，管理机构新思路下因城市的土地限价、一手房价格审批、限售等政策在短期缩减了地产行业利润，拉长了企业回笼资金周期，在短期对企业业绩造成影响。

悬而未决的房地产税对未来我国房地产市场预期的影响是根本性的，减少了住房预期租金和资本收益，这只政策靴子何时落地，如何落地，取决于管理机构对房地产行业未来形势的判断和依赖程度。

（三）金融和货币政策

1.金融政策

自从2017年以来，趋严的、针对性的房地产金融政策对短期投资需求进行了压制，同时对房地产企业的融资渠道进行了严格限制。在金融政策作用下，供应端和需求端信贷融资渠道都被限制，增速放缓不可避免。但房地产和金融调控政策不可作为制度性政策，房地产限购是否能长期有效控制房价增速是学术界和政策制定者广泛关注的重要问题，在政策实施后的窗口期，政策给大多数城市的房地产价格带来了显著负面影响。房地产企业在非市场化周期性政策金融调控下，融资和收入始终处在不确定性中，而基建企业地产公司却可利用母公司信息、融资、信用等优势，平稳渡过政策波动期。 2.货币政策 国内方面：近几年，席卷全国尤其是三四线城市的棚改货币化政策从2018年下半年已开始逐渐收紧，从棚改贷款（PSL）大幅收缩、项目审批权上收国开行到多地明确表示减少货币化安置比例，必然带来三四线城市市场需求大幅减少。之前在三四线布局拿地的房企面临资金回流难题。外部方面：在美联储退出量化宽松（QE）后的美元加息周期、中东伊朗石油危机和全球贸易战重挫投资者信心。面对石油和美元上升压力，学者们观点一致认为人民币面临贬值压力。热钱从位于阶段性高位的国内房地产流出趋势愈来愈明显，而制造业PMI指数下降不得不让央行再次注入流动性，进一步增加了汇率下降压力。这种复杂情况下，房企何去何从是一个值得企业决策层深思熟虑的问题。

（四）城镇化和人口政策

從1998年中国实行房改到2018年，中国的城镇化率从30.89%增长至59.58%，增长率为92.88%，这二十年也是中国房地产黄金二十年。相比主流发达国家接近80%的城镇化水平，未来持续的城镇化红利还可对房企带来一定利好。根据中华人民共和国住房和城乡建设部编制的《全国城镆体系规划》提出的国家区域中心城市概念，未来中国将形成珠三角、长三角、京津冀三大沿海经济区为主，沈阳、郑州、西安、武汉、成都、重庆等城市圈为辅的都市圈发展战略。对房地产企业，尤其是基建企业和附属房地产业务带来了新机遇。熟悉作为施工总承包角色的基建企业，借此机会可转变以往施工方角色，依托EPC、PPP等多种合作模式，最大程度发挥在新型都市圈建设中城市建设者的主导作用。利用自身在城市基础设施建设中多年积攒的经验、资金和信用优势，从单纯的按图施工，更多地参与到设汁、规划、决策中去，将住宅、商业、市政、交通、生态等因素结合，实现甲乙双方利益高度结合，最大程度发挥出基建企业自身最大优势。

2014年7月24日，国务院印发《关于进一步推进户籍制度改革的意见》以来，全国主要大中城市户籍政策陆续放开，目前除北京、上海以外其他城市落户门槛几乎降至零，事实上打开了全国人口自由流动的大门，也打破了不同城市之间房地产市场的栅栏。结合同期城镇化、房地产和金融政策，国家实际鼓励以自住和长期租赁为目的的房地产交易，坚决遏制以短期炒作套现为目的的房地产投机行为，杜绝大涨大跌。可以预见，人口由农村和小城镇向中心城市聚集的趋势不可避免。房地产业短期看金融，中期看政策，长期看人口，人口只会往带来更好职业发展和生活条件的城市流动，也是房地产企业未来的风口机遇所在。

二、国内房地产行业发展趋势分析

（一）总体趋于饱和，局部机会尚存

根据国家统计局2017年7月发布的数据，2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米。这个数字甚至超越了英国、德国等发达国家，与此同时全国范围内的住宅空置率达20%-25%。相对日本东京租房居住率达到人口90%，我国住房自有率接近90%。可见我国已基本解决全国范围内国民居住问题，只是在热点区域，如三大经济区、大城市圈等人口净流入区域仍存在供不应求，而这些区域也是市政基础设施投资热门区域，相对于民建开发为主的私营地产企业，基建企业更可发挥自身综合优势，统筹布局开发。

（二）房地产行业集中度提升

2019中国房地产500强测评报告显示，房地产行业集中度持续提升。前50强房企销售额占全行业51.95%，，销售破千亿的房企数量创纪录新增至30家：头部企业货值集中度显著，51%，的土地被排名前十的企业购得。强者恒强马太效应更加明显，少数实力雄厚的大型房企受益于行业整合与融资优势，业绩得到进一步提升，优势进一步扩大。而大量中小房企越发困难，份额进一步挤压，部分尾部房企由于融资困难，面临资金链断裂等问题。在这种两极分化趋势下，位于相对中游的国有基建企业房企显得尤为微妙，虽有不输于头部房企的资金、品牌和资源优势，但在专业化、国际化、市场化上和头部房企仍有较大差距。

（三）粗放式向精细化转变

未来竞争下房企将逐渐摆脱单一商业住宅开发，往长租公寓、物流地产、商业地产、物业服务等衍生领域扩展。消费者越来越重视房产配套所带来的体验感。原有粗放

（下转第33页）式的拿地一开发一销售模式将必然改变。精细化、专业化、服务化管理模式考验每一个市场参与者的软实力，在这方面，习惯传统模式的基建企业还有很长的路要走。

三、基建企业房地产板块预测分析

（一）准确市场定位

在当今错综复杂的国内外政策、经济环境和行业分化趋势中，基建企业在房地产板块如何扬长避短、找准自身定位显得尤为重要。在如今越来越注重微观细分的市场中，在高中低档住宅、普通非普通商品住宅、公寓类商住和办公楼、旅游、自住、商业、保障等细分项目中，找准优势布局，摆脱粗放式，学习精耕细作，向着精细化、专业化、服务化发展。

（二）依托母公司资源扬长避短

大型基建企业大多为国有大型企业，在房地产行业有着与生俱来的优势。首先，优良的资质和信誉使得企业融资成本较低且供应稳定。其次，凭借多年基建项目和管理机构的合作，以及较高的管理水平、过硬的领导层、较好的发展水平等优势，更容易获得地方管理机构青睐，在新一轮土地竞争中更易获得土地。再次，国有背景所赋予的良好管理机构资源有利于处理在城市开发中与众多职能部门复杂的关系，甚至能获得部分项目政策性优惠和补贴，为项目的顺利进行起到了积极效果。最后，国有企业特有的社会责任感、使命感、全局观更有利于项目的安全稳定实施。

但国有企业共性的劣势如决策程序复杂、竞争意识淡薄、用人机制僵化、创新意识不强等依然存在。如何集中优势、改革机制、抓住机遇、突破瓶颈值得基建企业房产公司管理层思考。

（三）结合基建业务优势

TOD（ Transit Oriented Development）理念早在2000年引入国内，但至2018年，实践仍处于初级阶段。2017年上海地铁10号线吴中路地铁车辆段上盖万象城的开业第一次在空问上实现了地铁、办公、商業的结合。而2019年上海地铁17号线徐泾车辆段上盖万科天空之城的模式第一次让TOD概念如此贴近。天空之城在设计图纸阶段就将施工总承包、设计院、开发商三者紧密联系，通过设计的力量，将周边的配套更好的为人所用，将交通、住宅、商业、绿化所有业态有机结合融会贯通，每一条设计都是为用户，真正实现了TOD城市综合体概念。

基建企业在多年的国内外市政基建业务中已积累了丰富的经验和资源，在类似以TOD为代表的市政、民建综合项目上拥有天然的资源技术优势。在未来都市圈的生产、生活、居住体验多位一体融合趋势下，利用自身既有优势，基建企业房地产业务完全有能力站上未来房地产市场的新风口。

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