房地产评估中的建筑物的损耗分析

朱山

摘要：近年来，我国建筑行业发展非常迅速，推动我国房地产行业的不断发展，我国经济快速平稳发展，使得城市化、城镇化发展不断加快。国家对于基础建设的投资力度也不断增加，这使得我国房地产行业迅速发展，在一定程度上还拉大了国内市场的刚性需求，推动我国经济发展。所有的建筑从使用开始时就会随着时间递增其效用会递减，这种递减的现象我们在评估过程中常常称为损耗，而造成损耗的原因又有很多，并且这些原因都不是独立的。

关键词：房地产评估;建筑物损耗

随着我国整体经济建设的快速发展，我国对于城镇建设的力度加大，使得我国建筑行业有了新的发展空间。建筑物的损耗分为有形损耗和无形损耗前者是指由于使用和受自然力影响而引起的价值损失后者是指由于功能上和经济上的因素诸如技术进步消费观念变更等原因而引起的价值损失。

一、我国房地产评估概况

我国相较于其他国家来说，房地产行业起步较晚，但是发展迅速，随着国家的经济发展，政府也不断支持房地产评估研究工作，建立健全的、适合我国社会主义市场经济体制的房地产评估体系，而且高度重视房地产评估理论的发展和研究，颁布了相关制度，详细地规定建筑物评估方法。我国设立房地产评估委员会，其中的研究人员通过对各地区房地产评估的理论和实际经验，并结合我国房地产发展情况，从而科学地制定了一套适应我国社会主义发展的房地产评估体系，科学地制定我国房地产评估管理制度和建筑损耗评估体系。对房地产进行评估是指通过专业的技术人员来对房地产的综合价值进行评估，同时参考国家房地产的评估程序和科学有效的方法，结合技术人员的综合素质来分析房价的变动因素，从而积极地展开房地产评估工作，这对于促进价值开展评估和判定有重要意义。我国房地产行业起步较晚，而房地产评估方法也受国外评价体系的影响，更多的重视评价经验和效果，而对于建筑物的评估研究比较少，没有进行深入研究，这方面来看，我国对于建筑物的评估工作是较为欠缺的。目前来看，有关我国房地产评估分析的方法以及综合系统应用的研究较少，这对我国房地产评估体系的完善和发展有一定现实意义，我们还需要不断创新、发展，创造出一套适合我国国情的房地产评估体系。

二、影响建筑物价值的因素和无形损耗之间的关系

1.物质影响因素与无形损耗，影响建筑物的价值的物质影响力取决于建设质量以及设计与环境的适应性和一般性。基于此，在对房屋价值评估的过程中，考虑建筑与环境的适应性及一般性是非常必要的，如建筑外观、建筑结构、建筑布局等等，如若建筑的功能性出现贬值的情况，那么消费者对于建筑的偏好有所改变，相应的建筑物的价值有所降低。而造成建筑功能性贬值与无形损耗有直接关系，如地质、地形、地势、气候、景色、生态及污染程度的变化，均会在无形之中降低建筑的功能性，导致建筑价值降低。2.经济影响因素与无形损耗，建筑物的经济性损耗应主要反映由于外界经济因素的变化对建筑物价值的影响。基于此，对能够造成建筑物经济性出现无形损耗的情况予以分析，确定有多种经济因素均能造成无形损耗产生，如购买力水平下降、利率调整、政府经济干预、物价浮动等等，这些因素直接作用在房屋及其土地上，导致其价值在无形当中发生损耗。3.政府影响因素与无形损耗，从微观角度来分析，我国城市规划设计情况，确定城市规划的各種指标均会影响土地资产，如土地用途、覆盖率等等。相应的政府在颁布的某些政策或者法律会直接影响房屋价值，而其影响是以无形损耗形式表现出来的。也就是说土地制度的实施、城市规划、税收政策、市政管理等因素看似与房屋价值毫无关系，但事实上有着千丝万缕的联系，造成房屋无形损耗的产生，导致房屋价值降低。

三、房地产评估中建筑损耗

房地产行业中，房地产价值是建筑物价格和土地价格的有机结合，它具备两种特性的内涵和特征，一般情况下，房地产的价格包括成本和利润两个部分，而房地产建筑物的损耗也分为有形损耗和无形损耗。有形损耗主要是指建筑物在使用过程中受到外力和自然的影响，从而产生的建筑物价值流失或损失;另一方面，无形损耗治是指建筑物在功能、技术等方面随着消费观念的变化而引起建筑物价值的流失。我们在进行评估建筑损耗工作中，要尤其注意该建筑损耗是哪一类，从而清楚地知道建筑物价值流失的程度，这在房地产行业中对于损耗评估有着十分重要的意义。1.房地产建筑的折旧，在房地产行业中，我们对房地产建筑的使用过程会使建筑物的价值通过各种途径来进行流转，而将建筑进行折旧也算是其中价值转移的一种途径。在建筑折旧过程中，我们是以建筑损耗为基础来确定的，而折旧和建筑损耗在会计学科当中的定义又有一定差别，会计学上的折旧年限是对一类资产作出会计处理的统一标准，它是一种高度集中的理论数据，而且具有普遍性和法定性，但是又不能代替实际情况下的个别性和特殊性，所以总体来看，我们在进行房地产评估过程中，不能将折旧完全的代替为建筑损耗。由于建筑的现实状况、维修条件不同，其损耗以及实际运行功能也有所不同，在实际情况下，很多产品会提前报废或超龄服役，这些都是由于不同的维修使用情况造成的结果。大多数情况下，类似的建筑经过相同的时间，其建筑损耗各有不同。2.建筑物使用年限不同，每一幢建筑物的设计要求不同，所采用的建筑材料，设计年限不同，使得其实际使用年限必然不同，在评估中直接按照会计学中规定的折旧率年限的做法是欠妥的，应当通过实地勘察鉴定，包括必要时进行技术测量，才能确定损耗，所有的房地产，通常从建筑的取得时开始就会随着使用而发生效用递减这种效用递减的现象，在评估时称为损耗，造成损耗的主要原因通常可分为自然因素，功能因素和经济因素三类，但这些损耗因素并不是独立作用的，物理的损耗因素会引起功能的损耗，功能的损耗又会反映到经济的损耗上，三者存在一定的互为因果关系，计算损耗时要求将三个因素分别论述和测算，然而，由于这些因素所成的损耗很难以分别计算，在实际评估操作中通常将三者视为一体来计算损耗折旧额，但是对有一定重要性，价值较高的建筑物应尽可能做分类计算。

四、建立健全房地产评估行业实施细则的法律法规

相关的行业主管部门必须对现行的法律法规进行补充与完善，推出专门的房地产评估法，结合现阶段的行业标准以及行业技术规范来进行严格的管理，尤其是对行业内存在的违法乱纪行为，制定相应的处罚策略，对收费标准进行全面适当的调整。如果投资总额较小则可以对项目的档次进行细分，避免由于量大收费小而无人承接的问题。如果投资总额较大的项目，则可以实行档次细分降低收费标准的方式避免由于恶性竞争互相压价，甚至出现私收回扣的问题，要建立健全评估行业职业道德标准和行为规范，保证对房地产评估行业的实施细则进行补充与完善，促进整个房地产评估活动能够更加有法可依、有法可循。

五、结语：

我国房地产行业在不断发展，而房地产相关的法律法规并不完善，有关房地产评估体系也不健全，我们要依据现有的技术手段来不断创新房地产评估体系，为我国房地产行业打下坚实的基础。

参考文献：

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