房地产市场城市等级划分的新探索

杜冰 周婷婷

摘 要：根据房地产开发投资额、施工面积、竣工面积、商品房销售面积这四个方面依次对35个大中城市进行城市等级划分，将房地产市场划分为三个等级，其结果是重庆、杭州、成都提升到第一等级，合肥、福州提升至第二等级，沈阳下降至第三等级。造成这一结果原因在于GDP、人口、居民人均可支配收入、固定资产投资等因素对房地产市场的发展起到至关重要的作用。

关键词：房地产视角 城市等级 划分

一、房地产视角下的城市等级划分

选取全国的35个大中城市，这35个大中城市人口都在50万以上，从总体来看这35个大中城市综合实力排名在全国还是处于中上等。下面将对选取的35个大中城市在房地产开发投资额、施工面积、竣工面积、商品房销售面积这四个方面依次进行对比分析，数据均来自各城市统计局。

（一）房地产开发投资额

各城市5年房地产开发投资额分析可以得出，在房地产开发投资额方面，5年中北京基本处于领头的地位，上海和广州也逐年上升，作为一线城市的深圳在这个方面就显得稍微逊色，不过还是处于逐年上升的水平。作为新一线城市的重庆近5年房地产投资额尤为突出，成都、杭州、武汉发展的也比较好。

（二）房地产施工面积

近5年，北上广深传统一线城市房地产施工面积发展都比较平稳，成都、杭州、重庆等新一线城市近5年中的施工面积已经超过一线城市，尤其是重庆。其他城市发展的比较平稳，郑州在2016年、2017年的发展比较抢眼。

（三）房地产竣工面积

近5年中，杭州、重庆新一线城市在竣工面积方面依然处于领先地位，北京、上海、广州紧随其后，深圳作为一线城市在竣工面积上发展的有些缓慢。

（四）商品房销售面积

近5年中，重庆在商品房销售面积方面表现尤为突出，成都紧随其后。其他一线城市发展的中规中矩。

综上所述通过聚类分析法将这35个大中城市进行等级划分，划分结果如下：第一级城市：北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、成都。第二级城市：武汉、天津、郑州、福州、南京、青岛、宁波、合肥、西安、长沙。第三级城市：第三级城市：沈阳、厦门、大连、济南、石家庄、太原、长春、哈尔滨、南昌、南宁、贵阳、昆明、兰州、乌鲁木齐、呼和浩特、西宁、银川、海口。

二、城市等级划分结果

通过聚类分析方法划分的房地产市场城市等级划分与传统的城市等级划分有一定的区别[1]，具体如下：

传统方法划分的一线/第一级城市：北京、上海、广州、深圳。传统方法划分的新一线/第二级城市：成都、杭州、重庆、武汉、西安、天津、南京、郑州、长沙、沈阳、青岛、宁波。传统方法划分的新二线/第三级城市：大连、厦门、合肥、济南、福州、石家庄、太原、长春、哈尔滨、南昌、南宁、贵阳、昆明、兰州、乌鲁木齐。

房地产视角下划分的一线/第一级城市：北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、成都。房地产视角下划分的新一线/第二级城市：武汉、天津、苏州、郑州、福州、南京、青岛、宁波、无锡、合肥、西安、长沙。房地产视角下划分的新二线/第三级城市：沈阳、厦门、大连、济南、石家庄、太原、长春、哈尔滨、南昌、南宁、贵阳、昆明、兰州、乌鲁木齐、呼和浩特、西宁、银川、海口。

通过以上对比可见，重庆、杭州、成都按照传统划分方法处于新一线等级，按照房地产市场视角划分城市等级提升到第一级;合肥、福州按照传统划分方法属于二线城市，按照房地产市场视角隶属于第二级;沈阳按照传统划分方法属于新一线城市，按照房地产市场视角被划分在第三等级里。

三、影响城市等级划分的因素分析

影响房地产市场的因素有很多，GDP、人口、固定资产投资都会对房地产市场的发展产生影响，进而影响城市房地产市场的等级划分。

（一）GDP对城市等级划分的影响

按照房地产市场的视角发生等级变化的城市如表1所示：

由表1可见，城市等级上升的城市GDP都增加10%以上或接近10%，沈阳之所以会在城市等级上有所下降，主要原因在于GDP增加不足，尤其是2016年GDP出现了-23.9%的异动。

（二）人口对城市等级划分的影响

城市等级划分发生变化的城市人口具體变化情况如表2所示：

从表2可以看出，各城市的常住人口和城市城镇人口都发生了一定比例的增加，区别在于增加比例的大小不同，尤其是沈阳市的城市常住人口增加的比例非常之少，最低年份只有0.01%。

（三）固定资产投资对城市等级划分的影响

由表3可知，重庆、杭州、成都、合肥、福州固定资产投资的增加比例都接近或超过了10%，而沈阳仅在2013年固定资产投资增加超过10%，之后出现大幅下滑，尤其是2016年，固定资产投资出现了69.37%的负增长。

综上所述，房地产市场不同城市之间存在的巨大差异，按照传统方法对房地产市场进行等级划分已经不合时宜，不利于因地制宜对房地产市场进行差异化的宏观调控。根据房地产市场的相关指标对房地产市场进行等级划分，可以对发展水平相似的城市采取类比性的政策，这样有利于房地产市场进行差异化的宏观调控，从而促进房地产市场的平稳健康发展。

参考文献

[1]李晶，叶堂林.城市等级体系研究综述[J].中国经贸导刊，2013（8）：21—23.