不动产统一登记存量数据的整合利用

文/丘强

我国的不动产登记是由2016年开始的，不动产指的是以土地、海域为基础，将土地、海域以及相对应的建筑物和构建物。根据不动产统一登记制度实施的总体要求，开展不动产统一登记存量数据整合，建立不动产统一登记基础数据库是不动产登记各项制度落实和信息共享查询的基础，是实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，提供不动产登记信息依法公开查询服务，有利于方便群众办证，提高办证效率，消除“信息孤岛”，促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠，建立健全社会征信体系，保证不动产交易安全，保护群众合法权益的必要前提。然而在不动产分散登记过程中，积累的大量历史数据分散存放、格式不一、介质不同、标准不一致，难以进行统一化的有效管理，需要通过将现有的的不动产登记信息进行规范整合，依据不动产登记数据库标准整合建设不动产登记数据库，为不动产登记信息基础管理平台运行提供数据支撑。

1 存量数据分析

不动产统一登记制度实施前的土地、房屋、林地、草原、海域等登记资料分散在各级，主要在市、县级国土资源、住建、农业、林业、海洋等部门，需要按照统一的不动产登记数据库标准进行标准化整合，将历史分散登记的集体土地所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、房屋所有权、林权、海域、无居民海岛使用权及构（建）筑物所有权等存量登记信息整合到统一的不动产登记数据库中。存量数据包括以下内容：

空间数据：包括基础地理、地籍区、地籍子区、宗地图、宗海图、房屋分户平面图等空间数据。

登记业务数据：包括权利、权利人、不动产单元信息以及其他描述性和补充性信息，完整地记录不动产单元的归属及其变化过程，为不动产单元历史追溯与行政审批、交易的有效监管提供依据。

档案数据：纸质登记档案资料的扫描成果，包括已有登记档案系统中的档案数据和未电子化的档案数据。如图1所示。

2 登记数据整理入库

图1

不动产存量数据整合需要满足的最基本的要求就是将不动产登记数据从原业务数据库中迁移至不动产登记数据库中，使不动产登记业务办理完全从原业务系统中剥离开，满足日常业务办理的基本需求。对迁移后的数据需做初步的数据整理，使其符合标准不动产登记数据库最基本的入库要求。

（1）要分析数据现状，按照标准不动产登记数据库要求及本地化，建立符合本地不动产登记工作标准不动产登记数据库。对原业务系统数据进行迁移，包括土地登记业务、土地登记图形、房产登记业务、房产分户图、楼盘表、档案数据等，初步形成服务不动产业务数据数据库。对迁移后的数据要进行质量分析，迁移后数据校验的指标主要包括五方面：完整性检查，引用的外键是否存在；一致性检查，相同含义的数据在不同位置的值是否一致；记录条数检查，检查新旧数据库对应的记录条数是否一致；特殊样本数据的检查，检查同一样本在新旧数据库中是否一致。

（2）如原业务系统数据中登记簿有效数据不全，则需优先进行业务数据补录，以保障不动产登记数据库中登记业务数据的完整性和有效性。数据补录可利用档案资料，对业务、档案、图形等相关数据一同补录，主要录入内容包括房产、土地等不动产业务办理中的过程信息、结果信息、以及档案信息和档案电子扫描件，以形成可对所有不动产单元生命周期追溯的完整不动产登记数据库。对历史数据中无法提取补录，宗地图形、自然幢图形、楼盘表、分户图等数据可在日常业务受理中，在测绘成果的基础上随业务落宗、补录。

（3）将整合后的空间数据和非空间数据进行关联，通过宗地→幢基底→楼盘表→房屋的关系，可建立房产登记信息与土地登记信息的逻辑关系，形成宗地→自然幢→逻辑幢→层→房屋单元→房产平面图→产权权属的空间挂接关系。

在具体数据整合操作中可以，用宗地编号把宗地和不动产单元进行关联，用不动产单元编号把不动产和不动产权利关联，用业务号实现不动产权利和登记过程的关联，最终形成空间数据、非空间数据关联，历史和现状信息清晰完整的不动产登记信息。

3 结论

建立不动产统一登记是一项重要国策，也是对我国的整体国民信息的一项重要普查。不动产登记具有较强的技术性，而且，不动产涉及的业务类型较多，因此，对不动产的登记和数据整合造成了一定的困难。在不动产的登记整理中一定要对数据信息进行严格的把握，保证数据信息的真实性和准确性，为我国的不动产信息系统的建立做好基础工作。