详解《企业会计准则第21号——租赁（修订）》的变化及影响

■/杨秀海

改革开放四十年来，我国经济发展一直保持高速增长态势，投资需求旺盛，融资难成为困扰企业的魔咒之一。租赁由于方式灵活、手续简便等特点日益成为企业的主要融资方式之一。据智研咨询网发布的《2018—2024年中国融资租赁市场潜力现状及投资吸引力研究报告》，截至2017年底，中国租赁行业合同余额总计6.06亿元。从市场渗透率来看，近年我国租赁行业业务量规模迅速扩张。如果用固定资产渗透率（租赁行业交易总额/全年社会固定资产投资完成额），GDP渗透率（租赁行业交易总额/全年国内生产总值）进行衡量，固定资产渗透率/GDP渗透率从2012年6.38%、4.97%上升至2017年末的9.59%、7.33%。随着租赁行业的快速发展，对其的监管和规范被提到日程上来，财政部于2006年2月15日颁布了《企业会计准则第21号——租赁》(以下简称2006版)，用以规范租赁业务的会计核算及信息披露。但该准则并不适用于以经营租赁方式租出的土地使用权和建筑物或电影、录像、剧本、文稿、专利和版权等项目的许可协议以及出租人因融资租赁形成的长期债权的减值。

一、修订的背景和必要性

近年来，我国租赁业出现了一些新的特点，如租赁主体多样化、某些行业经营租赁规模较大、表外使用权资产和租金支付义务激增，总之，租赁会计环境发生了较大变化，为应对这些新变化带来的新问题，租赁会计准则的修订势在必行。

2018年1月8日，财政部发布了《关于征求＜企业会计准则第21号——租赁（修订）（征求意见稿）＞意见的函》，起草说明中指出本次修订的背景及目的有二：一是解决现行租赁会计准则实施中存在的问题，主要是减少或避免由于融资租赁和经营租赁会计处理的差异以及明线划分标准的存在所导致的构建交易以符合特定租赁定义的动机和机会；二是与《国际财务会计报告第16号——租赁》趋同。起草说明中指出，“为进一步规范我国企业对租赁的确认、计量和相关信息的列报，推动我国企业会计准则与国际财务报告准则持续趋同，我们借鉴《国际财务报告准则第16号——租赁》，并结合我国的实际情况，研究起草了《企业会计准则第21号——租赁（修订）（征求意见稿）》（以下简称“征求意见稿”）”。

2016年1月，国际会计准则理事会（IASB）发布的《国际财务报告准则第16号——租赁》（IFRS 16）的核心变化是，取消了承租人关于融资租赁和经营租赁的分类，实行单一核算模式，改进了出租人的信息披露。其主要目的是将租赁全部入表，改变租赁“表外融资，优化报表”的做法。

二、修订后的变化

对比两版准则可以看出，修订稿做了较大的变化。

（一）关于租赁的定义

修订稿中把“获取租金”改为“获取对价”，扩大了出租人获取经济利益内容的范围和形式。

（二）适用范围

修订版规定：“本准则适用于所有租赁”，其范围比2006版有所扩大。

（三）租赁的识别、分拆和合并

修订版增加了“租赁的识别、分拆和合并”，规定应以“客户是否有权在该使用期间内主导已识别资产的使用，并获得因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益”为识别标准，并对“有权主导已识别资产的使用”的情形作了列举。

修订版规定，“合同同时包含租赁与非租赁部分的，应当将各租赁部分与非租赁部分进行分拆，承租人应当按照各租赁部分与非租赁部分的单独价格的相对比例分摊合同对价，出租人应根据《企业会计准则第14号——收入》关于交易价格分摊的规定分摊合同对价。

修订版对租赁合同的合并也作了规定。

（四）承租人的会计处理

这也是修订版变化最大的部分，对2006版的相对应的规定作了颠覆性的改变，也是修订版的初衷之一，对承租人的财务影响不容忽视。

修订版对承租人不再区分为融资租赁和经营租赁，要求对所有租赁确认使用权资产和租赁负债；使用权资产应当按照成本进行初始计量，租赁负债应当按照租赁开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。

承租人应当按照成本模式对使用权资产进行后续计量，并对使用权资产计提折旧，应当采用实际利率法计算租赁期内的各个期间的利息，并当期损益。

（五）短期租赁和低价值租赁

修订版规定，对于短期租赁和低价值租赁，可以选择不确认使用权资产和租赁负债。

（六）出租人的会计处理

对于出租人的会计处理，修订版并没有作太大的变化，主要变化如下：

1.租赁的分类取决于交易的实质，而不是合同的形式。如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部报酬与风险，出租人应当将该项租赁分类为融资租赁。修订版增加了分类为融资租赁的3种情形，同时规定，转租出租人应当基于原租赁产生的使用权资产对租赁进行分类。

2.对应收融资租赁款的终止确认和减值按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》和《企业会计准则第23号——金融资产转移》的相关规定进行会计处理。

3.生产商或经销商作为出租人的融资租赁，无论其是否符合《企业会计准则第14号——收入》有关资产转让的规定，在租赁期开始日，该出租人均应当按照租赁资产的公允价值与租赁收款额按市场利率折现的现值两者孰低确认收入，并按照租赁资产账面价值扣除未担保余值的现值后的余额结转销售成本。

（七）售后租回交易

修订版规定，承租人和出租人应当按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否销售。如果属于销售，承租人应当确认使用权资产，并确认相关利得或损失；出租人应当对资产购买进行会计处理，并根据本准则对资产出租进行会计处理。如果不属于销售，承租人只需确认一项与转让收入等额的金融负债；出租人应当确认一项与转让收入等额的金融资产。

（八）列报

较之2006版，修订版在列报方面也作了较大修改：

1.承租人的列报。修订版规定，承租人应当在资产负债表中单独列示使用权资产和租赁负债；在利润表中，分别列示租赁负债的利息费用与使用权资产的折旧费用。租赁负债的利息费用在财务费用项目列示；在现金流量表中，偿还租赁负债本金和利息所支付的现金应计入筹资活动现金流出，支付的按本准则第三十二条简化处理的短期租赁付款额和低价值资产租赁付款额以及未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额应当计入经营活动现金流出。另外，对附注中披露的内容进一步细化和扩展，信息量更大。

2.出租人的列报。修订版规定，出租人应在资产负债中列示经营租赁资产，并在附注中披露与融资租赁有关的下列信息：（1）销售损益、租赁投资净额的融资收益以及与未纳入租赁投资净额的可变租赁付款额相关的收入；（2）资产负债表日后连续五个会计年度每年将收到的未折现租赁收款额以及以后年度将收到的未折现租赁收款额总额；（3）未折现租赁收款额与租赁投资净额的表。对与经营租赁有关的信息内容的披露也做了扩展和细化。

三、修订稿将产生的财务影响

从上述对比分析可以看出，修订稿的核心变化体现在两个方面：一是承租人的会计处理，重点是不再区别经营租赁和融资租赁，所有租赁产生的资产与负债均需在资产负债表中反映；二是租赁信息的列示内容更全面、更细化、更完整。由此，不可避免地会对相关行业，尤其是租赁业务规模较大的物流业、零售业、电信通讯业、能源及基础设施业的财务数据产生较大影响。

（一）承租人的财务影响

由于修订版准则规定承租人所有租赁业务在初始确认时都要确认使用权资产（right-of-use asset）和租赁负债（lease liability），具有刚性，没有选择的余地，原不需要入表的经营租赁都要入表，所以承租人资产负债表的资产和负债都要上升，尤其是经营租赁规模较大的行业企业，例如租赁飞机的航运业，租赁门店的零售业等行业的关键指标的影响将会非常大（图1所示）。

图1 新旧准则租赁分类的差异

首先，承租人的偿债能力指标将变差，资产负债率由于资产负债同时提高而上升，租赁负债计息而使利息保障倍数下降；其次，资产的增加会使总资产周转率下降而使运营效率指标变差；再次，利息的增加使净收益减少，每股收益将下降如图2所示。

图2 对财务比率的影响

（二）新准则仍存在操作空间

1.租赁业务的识别有玄机。从图1可以看出，如果一项业务被认定为服务而非租赁，则对其的会计处理无需入资产负债表，在利润表中列支服务费用支出即可。但如何区分租赁与服务？修订版对租赁的确认是控制已识别资产的使用并获得对价。判断关键点有三：一是否能主导已识别资产的使用方式和使用目的；二是否能从使用中获得几乎全部经济利益。承租人在合同条款和业务流程设计方面充分考虑上述两个要素，对于某项业务是被确认为租赁还是服务非常关键。

表1 租赁资产与租赁负债的计量

2.租赁负债的计量。在修订版下，租赁负债会同时影响入表负债和使用权资产的金额。分析如表1。

从表1可以看出，租赁负债包含的任一要素设计上的变化，都会改变租赁负债及租赁资产的金额，从而存在计量上的操作空间。比如对于可变租金，如果初始确认时无法可靠确认，则不计入租赁负债。

3.租赁业务与借贷购买资产的比较。相比之下，前者具有一定的优点：（1）可降低负债比率。租赁业务形成的负债只是租赁资产成本的一部分，远低于100%借贷赎买资产形成的负债；（2）通过租赁业务可产生引致需求，增强客户粘性；（3）银行借贷不可能完全满足资金需求，而租赁则可全额融资。

四、结语

综上所述，修订版准则对租赁业的财务影响还是非常明显的，但准则本身还是存在一定的选择和操作空间的。租赁行业可以通过业务转型（由租赁向服务转型）以及优化业务结构和合同条款由租赁向服务转化等方法对冲负面影响，还可以通过调整租赁要素、创新业务模式、重构客户定位等缓冲政策变化风险。