泰禾“失血”负债超2000亿

胡嘉琦

近日，闽系房企泰禾集团（000732.SZ）不平静。副总裁余智晟失联、人员“换血”、执行副总裁张晋元或近期离职的消息甚嚣尘上；资金链紧张、出售股权缓解资金压力的消息也不断爆出。

2019年4月12日晚间，泰禾集团股份有限公司发布2018年年度报告和2019年第一季度报，2018年报显示，泰禾集团2018年实现营业总收入309.85亿元，比上年同期增长27.35%；实现归属于上市公司股东的净利润为25.55亿元， 比上年同期增长20.25%。

截至2019年3月末，泰禾集团总资产2472.78亿元，总负债为2090.77亿元，净资产为 382.01亿元。截至2019年3月末，泰禾集团资产负债率为84.55%，较2017年底下降了3.28个百分点；净负债率为279.19%，较2017年底下降196个百分点。两项指标虽有改善，但相比同业，泰禾集团的负债率水平仍然处于高位。未来一年内，该公司将有461亿元短债需要偿还。

与此同时，投行及评级机构对其过高的债务及杠杆水平表示担忧。2018年5月9日和10月17日，国际评级机构标普和惠誉先后将泰禾集团的主体信用评级由“B”下调至“B-”，同时将该公司的无抵押债券下调至“CCC+”。值得注意的是，在克而瑞排名的TOP20房企里，国际评级机构给予泰禾集团的评级最低。

泰禾集团创办于1996年，是一家起家于福建的民营房企，2010年通过借壳在A股上市。泰禾集团早年主要在福建、北京一带开发房地产项目，以打造中式高端豪宅“院子”系列产品而颇受业界关注。此后，泰禾集团推行全国战略，版图扩张至29个一二线城市，旗下项目达90余个。2013年至2015年，泰禾集团以“黑马”的姿态频频高价拿地，一度被称为“地王收割机”。

但是，由于泰禾集团销售额回款速度受制于产品形态等因素，泰禾集团现金回款速度及现金周转率远低于万科、碧桂园等高周转房企。2018年前三季度，现金回款率约38.95%。同期行业龙头万科（000002. SZ）现金回款率为68.93%。国际评级机构标普指出，泰禾集团现金回款率显著低于70%～80%的行业平均水平。

而泰禾集团在经历了7个财政年度经营性现金流为负后，通过出售资产、降价销售等方式回笼资金，终于在2018年度实现了经营性现金流回正。财报显示，自2018年第二季度以来，泰禾集团经营性现金流为净流入139.31亿元，而2017年同期为净流出125.53亿元。

这与泰禾集团降低价格回笼资金有很大关系，据《商学院》记者致电泰禾集团多个楼盘发现，泰禾集团北京区域多个楼盘都存在特价房，尤其是2019年第一季度，北京区域实现销售额100亿元。

频繁出售资产

出售资产是泰禾集团改善现金流方式之一。2018年度，泰禾集团先后出售了11家下属公司，其中包含5宗亿元级别的股权出售项目，据《商学院》记者查阅资料发现，5宗亿元级别的股权出售有4宗发生在2018年四季度。

2019年3月27日，泰禾集团股份有限公司全资子公司厦门泰禾房地产开发有限公司又与世茂房地产控股有限公司持股公司厦门悦霖企业管理有限公司签署《漳州泰禾红树湾项目股权转让协议书》，厦门泰禾向厦门悦霖转让厦门泰禾持有的漳州泰禾房地产开发有限公司40%股权，本次交易前，厦门泰禾持有漳州泰禾100%股权，交易完成后，厦门泰禾持有漳州泰禾60%股权，漳州泰禾仍纳入公司合并報表范围。据悉，交易总对价为6.34亿元。双方将合作开发漳州红树湾项目。此次转让是泰禾在一个月内第三次转让股份。

泰禾集团出售资产、引入战略股东都是解决资金问题，这一过程还没有完成，泰禾或将会继续出售资产。

泰禾集团出售股权的原因是什么？是由于资金短缺吗？泰禾是否存在资金链断裂的风险？引入战略投资者由于这个原因吗？出售股权是否能暂解资金之渴？对此，《商学院》记者向泰禾集团方面发出采访提纲，截至发稿日期，未收到回复。

易居研究院智库中心总监严跃进认为，泰禾集团股权转让说明其资金方面是有压力的，往往是负债数据太高，或者说有债务兑付的压力，这个时候企业肯定会抛售项目。

同策研究院首席分析师张宏伟认为，泰禾的产品相对来说偏改善和高端，但是现阶段各个城市存在限价，泰禾集团的产品在市场的情况不容乐观。

限价、回款慢、高周转、高杠杆的偿债压力早已压得泰禾喘不过气。在这种情况下，泰禾集团对资金的需求日益凸显。张宏伟认为，为了缓解资金压力，泰禾集团只能通过出售股权的方式加快回款。然而，虽然出售股权的方式在一定程度上可以解决燃眉之急，但是最本质的解决方式是通过加快销售或是通过资本市场融资，借助资本的力量来解决资金之渴才是长久之计。

厦门泰禾向厦门悦霖转让厦门泰禾持有的漳州泰禾房地产开发有限公司40%股权，已经是泰禾6天之内第三次出售股权，在此之前，3月25日，泰禾集团股份有限公司发布公告，宣布转让南昌茵梦湖项目四家标的公司各51%股权及相应债务予另一家闽系房企世茂股份，双方将合作开发南昌茵梦湖国际旅游度假区项目，总交易对价为18.06亿元。据悉，南昌茵梦湖项目是泰禾集团于2018年9月28日以总对价约为10.3亿元的价格完成对其的全盘收购。这一前后耗资29.3亿元的大手笔让有“并购狂魔”之称的泰禾集团被业界瞩目。

2019年3月22日，泰禾集团股份有限公司公告称，向世茂股份出售杭州艺辉商务咨询有限公司51%的股权。此次股权交易对价为3.79亿元，此外，接盘方世茂股份还需按比例承担该项目前期贷款约7.14亿元。交易完成后，杭州艺辉将不再纳入公司合并报表范围。泰禾集团表示，这笔交易可增加归属于上市公司股东的净利润约7987.50万元，杭州艺辉间接拥有一宗位于杭州西湖区的房地产项目。据了解，2016年11月，泰禾集团以14亿元总价、7631元/平方米单价拍下上述地块，地上建筑面积为18.35万平方米。泰禾集团原计划将其打造成一个包含写字楼、商场的综合体。

“泰禾集团出售资产、引入战略股东都是为解决资金问题，这一过程还没有完成，泰禾或将会继续出售资产。”张宏伟对《商学院》记者说。

泰禾集团还在继续寻求出售资产。据多名业内人士称，泰禾集团与世贸股份仍在接洽其它项目，此外，泰禾集团还与融创中国（01918.HK）、华侨城A（000069.SZ）、信达等房企同业洽谈过合作事宜，主要是涉及厦门、广州等地的项目股权合作。

人员调整持续“发酵”

据此前多家媒体报道，加盟泰禾集团不足一年的副总裁余智晟自2019年4月8日起失联。余智晟失联的原因是什么？是否会影响泰禾集团的正常运营？

对此，《商学院》记者向泰禾集团方面发出采访提纲，泰禾集团回复称“公司正在与相关机构核实。该事件不会影响公司正常业务发展。”

据公开资料显示，余智晟1974年生，毕业于中南政法学院，2018年5月进入泰禾集团。2019年1月，余智晟接替伍小峰成为泰禾新一任分管品牌的副总裁，主要负责广州、深圳区域的地产项目。

巧合的是，1993年，余智晟曾任深圳市龙岗区人民检察院书记员，彼时，直属领导为深圳市前市委副书记、政法委书记、社工委书记李华楠。而今年4月10日，李华楠因違反政治纪律被“双开”。

除此之外，加盟泰禾集团前，余智晟曾在中科创金融控股集团旗下的中科创公益基金会任执行理事长。据了解，这家基金会隶属于中科创集团，由军人出身的张伟创建，最初以融资担保、保理、租赁等传统金融服务为基础。

同为4月10日这一天，中科创金融控股集团有限公司因涉黑犯罪被深圳市公安局通报。余智晟的此次失联是否与此有关，引起多方猜测。不过，目前仍无法确认余智晟的失联是否与深圳政法系统变动，以及中科创金融控股集团被查有关。

除余智晟失联外，据接近泰禾集团的内部人士向《商学院》记者透露，泰禾集团将进行人员调整，原执行副总裁张晋元或将离职，原主管设计部的领导也将离开，设计部门或将离职一批员工，人力资源部门已经做好招募新员工的准备。

对此，《商学院》记者就张晋元本人或将离职及设计部门人员“换血”情况向泰禾集团方面求证，对方以上市公司制度为由未做任何回复。

据公开资料显示，张晋元毕业于斯坦福大学，曾就职于IBM中国、麦肯锡，2011年开始进入地产界，从万科、华夏幸福到泰禾，现今，据张晋元担任泰禾执行副总仅过去一年的时间。而2018年在区域任职时，面对媒体的采访，张晋元表示泰禾是一家讲究效率的企业，扁平化管理运作，决策迅速。而如今张晋元或许遇到了掣肘，才有离职传言的不胫而走。

2018年以来，市场上关于泰禾集团“不行了”的声音不绝于耳。从2018年开始，泰禾集团通过裁员来减少公司人力成本。“裁员潮”波及北京、上海多地，总规模达二三百人。对此，泰禾内部人士透露，学历背景是或走或留的重要考核指标，本科“双非”学历让相信英雄不问出处的地产人只得另觅他处。据泰禾内部人士透露，“泰禾集团裁员行动仍在持续进行，区域公司要求每个部门都走一个人。”

2018年以来，泰禾集团进行大规模、深层次的人事调整，引进龙湖烟台原总经理李亮、西安万科原总经理钱嘉、万达企业文化中心原副总经理伍小峰、华夏幸福地产集团原财务总经理李斌等一众职业经理人。同时，也离职了一批老将，包括财务总监罗俊、上海区域副总经理鄂宇、集团副总裁丁毓琨、副总裁沈力男。

泰禾集团董事长黄其森提出“精英文化、奋斗文化”的“千人计划”，这一计划涵盖全集团各板块条线，211、985院校毕业者是人员引进的基本条件。业内人士分析，房企的人员结构调整多是为了节约用人成本，实现人力资源的“高周转、低成本”。但是，这也存在部分核心技术流失的风险。泰禾引进多领域人才能否解决房企困境，带来业绩增长是一个尚需时间解答的问题。