城市轨道交通商业资源经营模式研究

付晨

摘要：在我国城市不断建设发展中，城市轨道交通也同步发展起来，城市轨道交通沿线、站点周边的多重商业资源也就不断显示出其开发价值。通过完善发展模式，优化发展方案，将有效的推动一个城市的轨道交通体系可持续发展。本文针对当前城市轨道交通商业资源的主要类型，以及主要的经营模式进行了探讨，并针对不同的商业资源，提出了具有针对性的经营模式。

关键词：城市轨道交通 商业资源 经营模式

城市轨道交通不仅是城市交通运输效率的基础性保障之一，同时也是一个快速发展的城市的标准配置。实际对城市轨道交通中商业资源的经营模式，主要以自主经营、委托经营或者合资经营为主。为了更好的开发利用城市轨道交通中的商业资源，除了要更有效率的依靠国家财政的补贴与社会资本融资的投入，更要贴近自身资源的特质出发，提出更有针对性的经营模式，从而切实提高对整个商业资源的利用效率，最终获得更高效的资本回报，同时城市轨道交通发展带动整个城市的快速发展。因此，对城市轨道交通不同商业资源，就须进行科学的设置，选择能够最大限度挖掘商业资源潜力的经营方式，使城市轨道交通的资源得到更加高效的利用的同时，完善城市轨道交通配套设施建设，优化城市轨道交通的整体服务水平。

一、城市轨道交通商业资源主要特征

城市轨道交通的商业资源主要是指城市轨道交通一方所拥有的和商业有关的财力、物力、人力等各种物质要素的总称。商业资源主要包含：上盖物业、组合商业、车站整体商铺、车站零星商铺和车站ATM取款机等自助设备。

而通过对各城市轨道交通商业资源的实地考察以及分析发现，城市轨道交通商业资源主要存在以下几个方面的特点：

（一）商业资源种类丰富

城市轨道交通商业资源种类比较丰富，具有较强的包容性：每一个资源都是独立存在的，而且每一个资源都可以发展成为独立的产业，各个资源之间存在一定的联系。但是就目前的开发情况而言，没有将城市轨道交通中的商业资源进行有效的整合，导致商业资源之间的联系性较差，无法成为一个有机的经济共同体。而由于整个城市轨道交通商业资源的利用效率不高，最终导致城市轨道交通的经济收益无法得到保障。

（二）大部分商业资源有待开发

目前，我国城市轨道交通商业资源的开发还处于起步阶段，除部分商业资源随着轨道交通运营同步开通外，但是由于产权归属、线路建设、结建配套等原因，还有大量新建成商业资源尚处于闲置状态，城市轨道交通商业经营单位对于经营模式的确定尚存在不确定性，这部分商业资源需要通过系统的研究才能够确定其资源类别，整个研究的过程需要花费大量的时间以及精力。

（三）以盈利为根本目的

城市轨道交通“建设、运营、开发”三位一体，商业资源开发作为城市轨道交通的组成部分，它的蓬勃发展将推动城市轨道交通的可持续发展，形成行之有效的造血机制，为城市轨道交通建设、运营板块输送血液，进而推动整个城市经济的发展。

（四）经营具有稳定性

城市轨道交通所有的商业资源都属于城市轨道交通的固定资产，通过选择行之有效的经营模式，将为城市轨道交通可持续发展输送源源不断的动力。从长远看，城市轨道交通商业资源的收益是稳定的、持续的，不会受到时间、房地产市场的影响，从而产生相应的波动[1]。

二、城市轨道交通实际经营模式浅析

目前，我国城市轨道交通商业资源的经营模式一共有五种：一是连锁经营;二是自营;三是租赁经营;四是合资经营;五是委托经营。这五种经营方式是根据长期的研究以及借鉴国外成熟的经营体系所研发出的具有我国特色的模式，由于城市轨道交通商业资源的种类丰富，所以选择哪一种经营方式，要结合商业资源的特点来确定。选择出能够充分发掘该资源潜力的方法，才能够促使城市轨道交通产生足够的经济效益，最终实现城市轨道交通对城市发展的战略意义，推动整个城市的全面发展[2]。

（一）上盖物业资源

上盖物业资源作为城市轨道交通重要的商业资源之一，其最大的特点是面积大，实际经营过程中的风险是所有商业资源中最高的。由于城市轨道交通经营单位缺乏相应的经营策略以及营销技巧，如果采取自主经营的模式，很难实现高收益。所以，对上盖物业资源而言，采取委托经营的模式最为合适。委托专业的营销团队，代替城市轨道交通形式经营权，由于专业的营销团队具备丰富的营销技巧以及管理经验，可以有效的提升对整个上盖物业资源的利用效率，从而实现高收益[3]。

（二）组合商业资源

组合商业资源作为城市轨道交通商业资源的重要组成部分，其整体面积没有上盖物业资源大，其经营风险低于上盖物业资源。对组合商业资源而言，可以采取自主经营的模式对相应的商业资源进行开发。不仅如此，由于轨道交通体系的发展是长期、可持续的，考虑到城市轨道交通未来的发展，在有效的降低商业资源开发成本的同时，有必要储备一定的营销人才。

（三）车站整体商铺资源

盈利是城市轨道交通商业资源开发的根本目的，对于车站整体商铺资源的开发，如果只使用一种经营方式，显然无法满足城市轨道交通体系未来发展的需求。在实际开发车站整体商铺资源的过程中，可以将自主经营模式和委托经营模式相结合，从而应用在车站整体商铺资源的开发过程中。在实际经营的过程中，要以委托经营模式为主，自主经营为辅，才能切实保障商业资源的收益率。如果过分强调自主经营模式的比重，则会增加整个商业资源的经营风险，不利于城市轨道交通的综合发展。

（四）零星商铺资源、车站自助设备资源

零星商铺资源、车站自助设备资源也是城市轨道交通商业资源的组成部分之一，单位面积小、经营风险小，是零星商铺资源、车站自助设备资源的主要特点。因此，在实际经营的过程中，可以使用租赁经营、合资经营以及连锁经营三种经营模式对零星商铺资源、车站自助设备资源进行开发利用。在实际经营零星商铺资源、车站自助设备资源的时候，要结合相应资源的地理位置、运营要求、消防安全等进行合理的规划，才能够切实提高两种商业资源的收益率。

在实际经营各种商业资源的过程之中，要根据实际经营过程中遇到的问题进行归纳总结，对原有的经营模式做出相应的调整，从而促使所有商业资源都能够产生稳定的收入，最终实现城市轨道交通的可持续发展，以及整个城市的综合发展。

三、结束语

对城市轨道交通商业资源的合理开发，是城市轨道交通可持续发展的根本途徑。为了推动城市综合经济实力的增长，要结合城市的实际情况，有效的利用城市轨道交通的商业资源。城市轨道交通单位在选择经营模式的时候，不要盲目的凭借以往的经验，而要结合城市未来发展的规划以及国家相应经济政策的动向，充分考虑各个会影响到城市经济发展的因素，选择出最合适的经营模式，并根据整个城市实际发展的需求，对固有的经营模式进行一定的修改，从而将城市轨道交通体系中商业资源的潜力完全发掘出来。

参考文献：

[1]杭州轨道交通地下商业布局研究[J].王奕苏，叶诗宇，金园，石坚韧. 铁道运输与经济. 2018（06）.

[2]《中国城市轨道交通年鉴（2017）》正式发布[J].李成新. 城市轨道交通. 2018（03）.

[3]地铁地下商业的智慧化转型升级路径探索[J].陈美玉. 建设科技. 2017（14） .

（作者单位：天津市地下铁道运营有限公司）