第三方建筑设备质量评价体系的应用实践

■ 张才才 ZHANG Caicai

0 引言

建筑设备在项目建设中占据着一定的分量。随着社会的发展，人们生活水平的日益提高，对日常生活、办公、度假的工程项目也提出了越来越多的使用功能要求、越来越全的设施要求及越来越高的建设标准，均与建筑设备息息相关。目前，国内对建筑设备的质量评价缺乏系统性，引入第三方建筑设备质量评价体系对质量管理具有积极的现实意义。

1 建筑设备质量管理现状

1.1 公司重视程度不够，专业管理人员配备不足

长期以来，房产企业“重土建、轻设备”的情况一直存在，导致建筑设备质量管理团队人员不足、技术不强，公司无法系统性地对建筑设备质量进行监管。建筑设备的质量由单个项目团队的管理水平来决定，无法依靠企业的系统性管理来确保工程的高品质。

1.2 工程管理中重交付、轻过程，重设备安装、轻性能调试

由于企业重视项目的建设周期、建设成本、投资回收期，当项目质量目标与进度目标产生冲突时，大部分企业都是选择牺牲质量目标来保证进度目标的实现。在这种以交付为目的的管理制度下，工程管理人员往往盲目追求工期，忽视对重要工序的验收；只注重交付时的表面质量问题，忽视建设过程中的隐蔽质量问题。

由于工程项目需要安装的设备较多，承包商往往只注重设备的正确安装与基本的功能实现，而忽视对设备与系统全面的功能性调试，严重影响设计功能的实现，出现了低效率、高能耗的结果；甚至一些高成本投入的建筑设备，因调试不到位、使用效果不佳而被闲置，产生投资浪费。

1.3 未建立统一管控体系，优秀经验不能共享，缺陷问题重复出现

建筑设备涉及专业多、管控面广、管控点分散，很难建立统一的质量管控体系。过度依靠单个项目团队的管理水平，导致优秀的施工工艺与管理理念没有被推广，同样的质量缺陷问题在不同项目中重复出现，使企业在管理经验和应用方面的优势没有发挥，造成管理资源的浪费。

1.4 合作单位评价缺乏合理依据

优秀的、长期稳定的合作单位，是工程高品质的重要保证。对于合作单位的选择，通常的做法是：①在招标阶段实行资格预审，剔除一部分不符合要求的企业后进行评价；②在施工阶段对合作单位进行评价。前者只能根据企业的资质、工作业绩等进行审查，而无法全面、真实地了解合作单位的管理能力；后者主要针对合作单位最终的质量结果进行评价，缺乏对施工过程的持续评价，评价过程中主要依靠质量管理人员的主观意识，评价结果存在局限性。传统的做法导致对优秀供应商的评价缺乏公平公正的依据，不能有效地调动合作单位质量创优的工作积极性。因此，建立一个有效的合作单位评价机制意义重大[1]。

2 第三方建筑设备评价体系的建立

高品质的建筑设备需要一个包括前期设计阶段、安装阶段、并联调试阶段、后期运营阶段的全过程管理。建立第三方建筑设备评价体系，旨在提高设备安装过程中的工程品质，重点关注设备安装阶段、并联调试阶段、后期运营阶段的品质管控，对相关工作内容进行检查并评估打分，以评判建筑设备的质量管理水平，并给后续项目开发提供优化意见。

2.1 不同专业的权重分配

评价体系按照建筑设备的内容划分为7个专业，分别是暖通空调、电气、消防水、火灾报警、给排水、电梯扶梯、能耗能效，每个专业根据其在不同阶段所体现的重要性，分配不同的权重比例。其中，暖通空调与电气工程作为机电的核心内容，权重在不同阶段基本保持在40%～50%之间；水系统的权重随着工程推进逐步减小；能效能耗的权重随着工程推进逐步增加（表1）。

2.2 专业检查子项内容的确定

检查子项内容的确定需要根据相关施工与验收规范，建立一个涵盖所有可能涉及到内容清单与检查标准，在具体检查时，进行逐项核对。如果所评价的项目建筑设备中有该项内容，则需要检查、评分；如果无该项内容，则缺省，不纳入评价总分。下面以暖通空调为例，详细介绍评估体系的建立。

2.2.1 检查子项内容及检查阶段

（1）资料检查：主要涵盖所有进场设备、材料的质保资料与安装过程中的施工管理资料、测试与调试资料。

（2）主材设备：根据合同约定的材料品牌表，对现场使用的材料、设备品牌进行核对。

（3）风系统：含风管及相关附件的制作、安装。

（4）水系统：含管道及管道附件的制作、安装。

表1 各个专业在不同阶段的权重比例

表2 检查子项内容的权重因子分配原则

（5）防腐与保温：风管、水管、附件保温。

（6）设备安装：含风机、空调箱、水泵、大型设备（冷却塔、冷冻机、锅炉等）的安装及成品保护。

（7）系统调试及运营检查：含水泵、冷却塔、冷冻机、锅炉、风机、空调箱、风量平衡、水量平衡、BA自控等。

相关设备的检查数量，根据设备的性质与数量不同，采取差异化的抽查比率，风管路系统与水管路系统一般分布在10%～30%范围，重要设备采取100%的全数检查。

所有检查内容在安装阶段、调试阶段、运营阶段分别有不同的检查指标，主要由现场工程状态所决定。

2.2.2 基准分值与权重分配

每个检查子项的基准分值为10分，根据其重要性，分配不同的权重因子，具体权重因子分配的原则见表2。

2.2.3 评级标准的制定

由于机电专业检查项内容指标多、技术差异性大，为了体现评价指标的客观性和公平性，把各类指标分为3类，即：一类问题、二类问题、三类问题（表3）。不同类型的问题评价标准也是不同的，如一类问题属于高风险，它的存在是不可接受的，必须整改，按是/否原则。

2.2.4 评价体系的运用

根据以上体系的分配，分别建立各专业的标准评分体系，进行逐项核查评估。本项目不涉及到的子项内容作为缺省项，不计入到检查总分。根据检查子项的内容，各分项专业得分=（各项检查的得分/检查总分）×100，检查评估总得分为各专业得分的加权，评分结果以百分制计算[2]。

选择pH为3、4、5、6、7，超声波功率为160、200、240、280、320、360、400 W，超声波处理温度为40、50、60、70 ℃，超声波处理时间为20、30、40、50 min，酶用量为0.1%、0.3%、0.5%、0.7%、0.9%、1.1%，液料比为15∶1、20∶1、25∶1、30∶1、35∶1 mL/g，回流温度为30、40、50、60、70 ℃和回流时间为1、2、3、4、5 h作为因素，每次只改变一个因素，固定其它几个因素，利用单因素实验的方法考察各因素的影响.

表3 体系的评级标准

3 建筑设备质量评价体系的应用实践

某房产企业主要定位于上海区域高品质写字楼的开发。目前，在上海核心区内有18个项目同时开发、运营，自2017年引入第三方建筑设备质量评价后，经过两年的实践，详实掌握了公司建筑设备的质量现状，提出了针对性的管控措施，将公司有限的管理资源集中在薄弱环节处，使工程质量有了明显的提升。

3.1 检查评估数据分析

根据两年的建筑设备质量评估，分别对不同专业、不同阶段的检查评价得分进行统计（图1）。结果显示：

（1）安装阶段的得分最高，调试阶段与运营阶段分数依次降低，这样的结果符合初期预判，即重视安装质量，忽视功能性质量；运营阶段得分最低，主要是因为能耗能效的指标完成较低。

（2）暖通空调与电气系统在安装阶段与调试阶段能够得到较高分，但是在运营阶段的能效能耗未达到设计预期；消防水系统、给排水系统、电梯扶梯系统在每个阶段均能达到良好的效果；火灾报警系统在安装与调试阶段得分均较低，进入运营阶段后趋于稳定。能效能耗指标是调试阶段重点薄弱环节，进入运营阶段后略有上升，但仍未达预期。

通过以上客观数据分析，可以客观评价每个项目的综合水平，也明确建筑设备在不同阶段的重点管控专业。

图1 项目检查评估得分统计

3.2 检查问题及提升建议

3.2.1 设计阶段

根据检查结果发现，由于图纸深化设计不到位而导致高频率出现的问题主要体现在以下方面：

（1）消防水系统：湿式报警阀组的配置及功能、消防水泵过滤器配置设计。

（2）火灾报警专业：各区域监测点的遗漏、报警联动详细逻辑设计。

（3）暖通空调专业：各调节阀与仪表的选型、变流量水系统运行指导意见、平衡阀的设置。

（4）电气专业：各设备启动柜（箱）的一二次回路标准化设计、计量电表的规范配置、变频器的使用意见/运行逻辑。

（5）自控专业：自控方案根据实际功能需求进行审核，避免控制模块的浪费。

为有效解决以上问题，需建立施工图深化审核机制，从系统可调试性、可维护性角度进行审图。其中，应重点关注影响功能性和性能的重要机电设备参数复核、阀门的选型与位置，明确自控控制逻辑及点位表，明确消防联动逻辑关系，明确多楼层公区空调送风分配，以及设备或系统的调试参数及功能。

3.2.2 施工及调试阶段

材料设备管理与安装管理是建筑设备工程高品质的重要保障。由于主要的建筑设备采用集中采购的方式，材料设备品质可以得到保证，薄弱环节主要体现在施工是否满足设备安装规范上，常见问题为：

（1）BA工程的安装质量较差，影响了系统运行的可靠性。由于BA与空调属于不同单位施工，经常存在控制逻辑错误，BA系统无法读取有效数据，导致公司投入的大量BA设备无法达到预期效果。

（2）常规的调试只注重负荷侧的水平衡调试，冷机之间、冷却塔之间的水平衡调试通常会被遗漏，造成系统不足或者效率下降等问题。

（3）BA系统没有合理化的控制逻辑控制机组，造成部分功能没有实现，浪费了巨大的节能机会。

（4）电气工程变频器整定参数应严格按照电机铭牌上的参数进行完整的整定。

以上这些问题，许多须经过系统性的调试后才能发现。因此，建议从多方面采取措施进行质量管控，如：①合约中严格约定调试要求、验收要求。②提高项目部人员的技术能力，严格管理好各个承包商，确保功能性实现；有条件的情况下，可以聘请第三方调试顾问。③合理安排机电调试方案与计划。

3.2.3 运营阶段

在运营阶段，各设备系统的日常操作及维护由物业负责，除了消防系统在各管理部门的检查督促下会有较大的改善，其它各专业系统的状态却越来越差。在不少项目的运营阶段，发现一些系统未开通，如：楼宇自控系统、电力监控系统、远程抄表系统、冷机群控系统等；有些项目甚至监控电脑关机，物业从来不使用。其主要原因是物业工程人员的技术能力差，对高度自动化的机电设备不能够熟练操作，在发生故障时，无法及时有效地进行维修，而采取了直接关闭设备的极端手段。

对于以上问题的解决，除需对物业管理人员进行定期再培训，督促、检查物业正常地使用、操作、维护设备外，建议对物业进行舒适性检查和能耗的周期性审计，对于发现的问题及时进行改善，以提高舒适性及节能。

4 结语

综上所述，通过引入第三方评价体系，可以有效解决以下问题：①以检查报告为依据，对不同项目的建筑设备质量水平的评价会更加客观；②通过对评估数据的分析，可以清楚建筑设备质量在不同阶段的短板、薄弱点，以便提出针对性的措施加以提升；③通过不同的巡查，可以建立符合自己的优秀工程案例库与质量缺陷库，做到优秀经验与工艺共享、质量缺陷避免重复发生，使企业的管理经验能够沉淀；④通过检查评分，对不同的合作单位的履约评价更加客观，为后续的优秀供应商的选择提供数据支撑，有力的保障了优秀合作单位积极性。