浅析房地产开发项目的动态财务管理方法

谭文斌

摘  要：随着我国社会经济发展速度的加快，房地产作为国民经济的支柱性产业，其项目开发力度和开发规模越来越大。由于房地产项目的开发时间相对较长，资金占用大，整个过程中工作繁杂并且过程过于复杂，以动态财务管理方法对房地产开发项目进行有效的监督和约束是有重要意义的。本文从动态财务管理的角度出发，结合笔者目睹公司项目的痛点，分析动态财务管理在房地产项目中必要性，进而提出符合房地产开发项目相关的动态财务管理办法，以及在实施过程中要注意的问题，目标是避免财务管理方面出现混乱，切实提高企业经济效益。

关键词：房地产开发项目;动态财务管理;方法

近些年来，伴随着我国城市化进程的推进，城市规模的扩展和城市人口增长，为房地产行业带来了充足的推力。着眼当前房地产项目开发，在各种内外因素的作用下，财务风险的问题层出不穷，为行业的健康发展带来了实际性的威胁。为了保证企业的财务安全，越来越多的房地产企业对动态财务管理办法越发重视，并陆续引用至开发过程。利用全方位的财务动态管理，对项目的资金流动方向和开发成本进行严格监控，可以有效地保障了财务管理效率，减少财务管理失控，提高房地产企业的经济效益，推动整个房地产行业健康稳定发展。

一、动态财务管理的含义

动态财务管理是财务管理的方法之一，是一种合理管控资金的办法。在房地产开发项目开始前，它会对企业未来的发展情况进行评估分析，对将来在财务经营与目标间的差距进行模拟，利用财务管理的模式规避将会遇到的风险，使财务指标可以平稳发展。利用动态财务管理办法可以实时监控企业的财产信息和财务变动，把动态财务管理方式引入到房地产开发项目中，提升房地产开发项目在财务管理方面的控制水平，从全面预算和税务管理等动态观察其变化形势。在排查问题的过程中，创新管理方法，实时监控房地产开发项目的财务运行。在项目开发之前，明确相应的成本預算，在建造过程中通过其信息化以及计算能力，灵活运用动态分析方法，减少房地产项目中产生的额外开支，减少不确定风险的出现几率，降低建筑成本。将动态财务管理引入房地产开发项目中，实时监控财务目标与预期目标之间的差距，不断优化其运行情况，降低风险。促进企业目标的实现，增加企业的盈利能力和空间。

实行动态财务管理，重点是控制房地产开发项目中的建设用款，从不同角度强化项目建设的科学和合理化，利用动态成本监督的方法，控制房地产开发项目中的成本投入与经济预算，选择动态财务指标，大大提升房地产开发项目中的跟进效率，修正预期错误，控制可变风险，使得房地产开发目标的动态化财务管理模式落到实处，增加了经济效益。

二、实施动态财务管理模式的必要性

（1）有利于保持房地产公司的竞争力

想要在不断变化的市场竞争中保持稳固地位，房地产公司需要保持持续不断的创新能力，不断突破自己身上的局限性，才能在竞争中战胜对手。房地产行业每次出现新的模式，无论是引进先进科技还是改良经营方式，都会在短时间内被模仿甚至超越，所以能够始终保持创新的公司寥寥无几。由此可以得出，房地产企业想要拥有更好的前景，保证其拥有强有力的竞争力，就要改变现有的财务管理模式，通过制定正确有效的财务策略，最大限度减少成本费用支出和税负。然旧有的财务管理体系已经无法满足当下大规模房地产开发项目的运行，所以，实施动态财务管理有利于保持房地产公司的竞争力。

（2）符合信息化发展的时代要求

科学技术的日新月异和越发频繁的企业内部信息交流，

为原来的会计系统增加了工作量。在当下经济全球化和信息全球化的时代背景下，实行动态财务管理是必然选择，房地产行业也不能例外。实行动态财务管理，首先从硬件上要拥有可以处理财务信息和具有相关数据解析功能的程序和软件。通过实践可表明，计算机技术的大量运用，电脑软件的推陈出新和信息化的不断普及，为房地产行业实行动态财务管理提供了环境。利用财务软件管理的方式，加强动态财务管理的信息化，为决策层呈现出经过分析和处理，简要准确的财务信息，这样一来便可以省去许多不必要的工作。

三、当前房地产项目中动态财务管理存在的问题

（1）对动态管理的总体认识不透彻

房地产企业项目建设前，没有让财务人员参与到前期对项目的利润标准以及经济效益预测工作，而只是让财务人员介入设计环节以及成本规划中，由于财务工作人员不擅长规划类工作，所以会使规划、预算结果与实际结果之间存在偏差。更有甚者，即使签订工程合同时，只让财务人员例行对支付条款表达例行意见，其他时候仅当财务人员为记账的机器，种种的做法让财务人员不能在完整流程上对整个开发项目进行统筹，导致财务各环节无法发挥专业有效的财务管控，该现象出现的主要原因就是因为没有重视财务管理职能。

（2）动态管理实施模式的不规范

在现阶段，我国还有许多房地产企业尚没有建立起标准规范的财务动态管理模式。但是，即使在已经实行财务动态管理模式的房地产企业中，各类不规范，甚至违规的行为层出不穷，在新环境下，房地产企业行业度过了黄金发展期，竞争进入白热化阶段，在地产开发企业所要面临的风险也越来越多，若不加快项目动态管理模式的应用，面对开发过程中的风险，资金、税务、预算、投资等各方面的挑战，将是考验房地产发展的难题。

（3）动态管理架构体系不完备

在房地产项目进行开发的过程中，财务管理体系的不完善，主要表现在目标成本预算没有形成稳定的标准，全面预算编制不准确，预算在开发过程中刚性不足，项目投资回归反馈不力等等，直接导致房地产企业无法控制成本支出，无法准确保障资金的流动，最终影响了房地产企业对项目开发过程状况进行有效评判，整个房地产项目的开发出现不够严谨、不够合理的现状。

四、房地产开发项目施行动态财务管理的方法

（1）健全现有的财务体系

房地产企业想要解决在财务管理中带来困扰的问题，首先要做的就是先健全现有的财务管理制度，而且在房地产项目的开发阶段就要严格落实好财务的相关制度。财务管理部门需要拥有完整规范的财务会计体系作为有效的制度支持，因此，企业内部需建立起完善严格的管理系统。

在房地产行业快速扩张的黄金十年间，许多房地产企业由于自身风险意识较低，并且相应的财务管理机制不够健全，使整个房地产开发项目抵御风险的能力变差，企业发展受阻，从而在竞争中慢慢处于劣势地位。俗语说，有规矩才能成方圆，财务制度体系有效建立和运行，属于企业内控体系重要的一环，完善的财务机制可以利用财务管理调控企业的发展，确保企业健康发展。房地产项目能否达到预期的目标，也很大程度上依靠本企业财务管理手段来实现，所以，设置科学高效的财务管理体系，是企业的良好运转和长远发展的基石。

（2）明确动态财务管理模式的构建理念

房地产开发公司在决定实行动态财务管理模式时，首先要清晰的梳理实行动态财务管理的整体建构理念。从含义可以看出，动态财务管理的建构理念就是首先对房地产开发项目的预期资金投入作出判断，使用科学快速的信息管理平台，比较正在运行的动态财务指标和预设指标，适度调控，从而达到预期的财务目标。运行这个现代化财务信息平台需要所有部门的参与。比如，负责成本部门需要记录在运营过程中的资金使用和成本信息，并且还要对目标的成本调控提出意见;工程造价部门需要负责报告相关项目的完成成本，并且严格把控工程的成本，寻找在工程成本控制过程中出现的难题，并且提出解决办法。财务部门要负责相关开发项目的资金控制，并且保证资金使用在目标成本之内。同时针对资金节约和成本缩减问题不断调整相应策略，以修补企业在资金使用和成本控制中的不足之处。

（3）构建动态财务管理系统需要正确的思路

每一个企业的内部财务管理模式都不一样，所以房地产企业必须结合自己的实际情况来构建动态财务管理的体系，严格按照标准运行财务系统的运行程度。完善自身的财务管理系统是建构的基础，设定合适的财务指标系统是维护正常运行的保障。将财务指标和绩效评估指标相联系，而且所有部门之间的指标都要有相应的联系。比如将项目预计利润指标设为项目纯利润;将项目获取利润的能力指标设为投资回报率以及出售均价等;把完善支出结构指标设为土地支出比例、单方面管理和销售花费等;项目的资金利用率指标设为土地储备运转率、商品房销售总数等。联系财务指标既相互区别，也是相互联系，每个指标要做到及时预警，并与预算反馈和绩效评估值指标紧密结合，可以更好地落实财务管理预设方案。

（4）确保动态财务管理贯穿开发全过程

在房地产开发项目的整体过程中，从拿地到竣工交付，均涉及财务管理的支持和筹划。如何在各环节中，充分发挥财务管理的作用变得尤为重要。如施工期间，属于环节中最长的一部分，财务管理理念在其中也发挥着相当重要的作用。针对施工期，财务管理应注意几方面内容：首先，要监督施工单位最大限度的按照相关合同和图纸施工，这样才能合理控制成本。其次，施工过程各种各样的问题出现，健康的现金流将大大保障项目应对突然事件，這就考验财务管理中的能力，在项目开始前财务测算的全面性，以及企业的融资模式和规模等就尤为关键。再次，为免在施工时经常出现由于不可控因素而导致工程成本超概算、超预算，所以在签订施工合同时，要提前考虑到在施工过程中会可能出现的突发情况，预设应急预案，进行多维度的成本分析，做好多方面准备。

五、结语

在房地产开发项目中使用动态财务管理，与传统管理模式相比有着天然的优势，把动态财务管理模式推广到开发项目的每个阶段，可以提升房地产项目的平稳性。房地产企业在项目开发中，投入资金大、不可控因素多、复杂性高，整体风险偏高，所以在项目开发中运用动态财务管理非常重要，使企业能够在激烈的市场竞争中保持优势，奠定未来的发展基础。

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