探究我国房地产投资信托基金发展模式

陈佳

【摘 要】近年来房地产行业迅速发展，房地产行业成为了经济的重要组成部分。房地产行业的一大特征就是资金量庞大，建筑工程前期需要大量的资金投入，所以想要推进房地产行业的发展快速发展，就要顺利的解决资金问题。所以在房地产行业的发展当中，我们要注重房地产行业的融资问题，本文结合了房地产行业的实际情况，对于行业中的信托资金发挥模式进行探讨。

【关键词】房地产；投资；信托资金

一、引言

资金问题是房地产行业中制约产业发展的主要因素，而当前在房地产行业当中，融资相关模式受到政策的影响，这样的情况是不利于房地产行业的发展的，政策往往难以及时的适应市场环境的变化，进而导致投资风险的扩大。房地产信托基金在各种融资方式当中，可以算是比较有效的一种，也受到越来越多的关注，本文从房地产信托基金的发展模式出发进行相关的研究，希望能够为房地产业解决融资问题，提供一条新的思路与方法。

二、房地产融资模式中信托基金的发展意义

（一）房地产行业内部资金结构与金融结构的改善

房地产行业投资信托基金作为基金的一种，作为融资模式的一种，其运行的目的还是获得盈利。在这种目的驱使下，资产管理方会将手中有限的资金选择投给相对来说潜力比较大的项目，在这种选择模式的刺激下，可以推进房地产企业之间的良心竞争，促进企业的发展。在激烈竞争的市场环境下，企业的合并、重组将会是十分普遍的现象，信托基金也会推进这些活动的进行，从而推进资源的合理配置。这样的房地产行业秩序可以形成一个资金的良性循环，提高资金的有效利用率，当利润增加后又可以将利润投入到信托基金当中，这种强有力的良性循环更可以快速的实现房地产行业的发展进步，提高房地产企业的竞争力。在这种良性循环的同时，信托基金还会吸收市场中的流动资金，投入到房地产行业当中，补充银行资金中存在的劣势，减少银行金融风险发生的概率，也就是我们通常所讲的将风险扁平化，金融行业的风险性降低，安全性得以提高，有利于经济的发展进步。

（二）房地产行业投资性需求的满足

房地产行业信托基金的发展，可以有效地吸收市場中的流动资金，这种对于流动资金的引导，有利于减少炒房这一不合理现象的出现，有利于维护房地产行业的市场秩序，控制房地产行业的市场价格，防止房地产行业泡沫现象出现。许多民众认为房地产行业火热，不加思考，就将资金投入到房地产行业当中，信托基金为他们提供了更多的资金投资渠道，在整体上对于房地产行业的供需进行调整。从另外一种角度讲，房地产的投资信托基金在进行投资时，有专业的人士提供投资意见，专业的房地产投资顾问和基金管理者对于民间资金的引导，有利于投资风险性的降低，对于房地产市场的风险抵御能力的增强，也有着一定的积极作用，可以有效的稳定房地产市场，维持市场正常的秩序，所以信托基金能够满足房地产行业的投资性需求，进而稳定房地产行业的发展方向，促进房地产行业的良性发展，对于国家的宏观调控也有着不小的积极影响。

（三）改善房屋供应结构，提高房地产市场机能

房地产行业同时具有投资与消费两个方面的功能，在一般的市场运行机制当中，房屋的价值通常会与房屋的租金联系起来，但是我国的市场当中，许多金融机构持有着大量的房地产，这种价值确认的体系对于金融机构来说十分不利，而信托基金可以对房屋交易进行宏观上的调整控制，为房屋价值提供一个稳定合理的价格。市场合理定价的形成，有利于正确的对投资者预期进行引导，平衡房地产交易市场，改善市场结构。

三、房地产投资信托基金的发展路径探究

（一）完善房地产投资信托基金相关制度体系

无论是何种行业，何种事物，其正常运行都需要一个完善全面的制度体系，依靠完善的制度规范才能实现一个行业的有序运行，实现行业的稳定发展进步。房地产行业也不例外，信托资金更不能离开一个完善的制度体系。

一个制度体系的建立离不开实际的市场环境，无论是经济发展程度，监管环境等等，在制定制度时都要加以充分的考虑，只有与实际符合，适应市场发展的体系才能与市场相辅相成，推进经济的发展。相反的，一个制度不符合实际，不考虑市场的实际情况，不仅不能够推进行业发展，还会破坏行业秩序，损害行业发展，最终被时代所淘汰。我国的经济发展已经有了十分明显的成效，但在房地产行业与投资信托基金相关的制度还不够完善，我国要学习发达国家的相关管理体制，学习管理经验，与我国自身实际相结合，制定一套循序渐进、符合国情的管理运行制度体系。

（二）房地产投资信托基金的发展方向

房地产投资信托基金主要有三种模式，一是信托基金计划模式，这种模式在我国房地产行业中使用的比较多，应用比较广泛，这是由我国房地产行业的特征所决定的，在我国的房地产行业当中证券市场追求的更多的是低风险。但是这种模式还是存在一定问题的，信托计划模式所产生的产品在转变为基金时，许多部分需要进行相应的调整，二者在一定意义上还属于不同的类别。具体来说，绝大部分的信托计划投资收益产品都是采用固定期限类型的固定收益类产品，而房地产的信托基金投资则是一种以分红为获利模式的投资收益类产品，这二者进行进行交易等市场行为时，会有许多的不便，违背市场经济时代简便的经济交易准则。而且信托基金在制度上也还存在一定的不足之处，缺少一个制度化的标准，这也影响了信托基金的发展。第二种模式是房地产公司上市模式，这种模式在实际中很少得到应用，主要原因在于以房地产公司上市为基础进行信托基金的发展，但是上市后的房地产公司相应的基金管理成本会提升，这种成本的提升会对基金的发展有着比较不利的影响，除此以外，上市对于房地产公司来说，也是一个比较复杂的过程，容易引发利益问题冲突，阻碍房地产行业的发展与进步。最后一种模式则是契约型的基金模式，在这种模式中，房地产公司可以采用封闭式的基金管理模式对基金进行管理，为了更加科学的管理，房地产公司可以聘请专业的管理人员对基金进行管理，来保证基金的发展与收益。这一个模式可以保证基金的科学管理，但是这一模式的问题在于相关的管理法规还不够健全，在基金运行中会出现许多问题，所以在实际中的应用比较少。

（三）房地产投资信托基金在我国中的发展路径

在我国的投资信托资金发展当中，要结合我国的实际，一方面要学习外国现今的管理模式与管理经验，一方面采用多模式组合发展方式，最终得到一套最适应我国国情的发展模式。从现在我国的实际情况，包括市场环境等因素综合来看，本文认为，在我国使用契约型的投资信托基金模式是非常有利的，这样说的原因有两点，第一点是契约型的基金在我国已经有了比较良好的基础，我国在证券类投资基金中采用的也是契约型管理模式，相对来说，我国的制度发展较为完备，也有着相关的运行经验。第二点原因则是，由于传统思想影响，在我国的环境当中，投资者更加重视的不是利益获取，而是利益的保护。契约式的基金在利益保护方面，由于他管理的严格性有着得天独厚的优势。

契约类型的基金可以真正实现基金的持有者，无论份额的大小，都拥有相应的应得的权利，保护小额投资者。这就为契约型投资信托基金在我国的发展打下了一块坚固的基石。

四、房地产投资信托基金的运行模式

（一）房地产投资信托基金的运行环境

要实现投资信托基金的高效运行，我们要为信托基金提供一个合适的运行环境。第一步，我们要对负责房地产信托基金管理的管理者加以严格管理，对于基金的管理人，首先要明确他的责任，基金管理者的首要任务与责任就是让基金获得收益，而在房地产基金中，管理人不仅仅要符合投资者的要求，还要符合房地产企业的要求，这样才能有效的进行房地产投资信托基金的管理，切实的进行投资等活动的进行，同时对于基金的托管人，也要加强管理，这一管理的重点在于托管人的资格认定，只有保证托管人的专业素质，才能保障基金的平稳正常运行，独立的进行投资，保护投资者的利益。第二步是对于投资行为的规范，房地产投资信托基金的投资方向为房地产行业，不能够随意的将资金投入到其他无关的产业当中，危害持有者的利益，在选择进行投资的地域时，也要受到合理有效的监督，同时在基金的投资活动当中，对于持有的期限以及转让条件，要加以合理的限制与规范，防止投机的行为的发生。除了这两个方面之外，房地产投资信托基金的具体运行环境是否良好与信贷基金的借贷比例也有着一定的关系，要对借贷比例进行一定的控制，降低基金运行的风险，为房地产信托基金提供一个良好的运行环境。

（二）完善房地产投资信托基金组织构架和交易方式

完善房地产投资信托基金组织的结构中机构和当事人之间的关系，在基金活动中，持有人、管理人等主体之间的关系要合理的进行管理和处理。由于房地产投资信托基金这种在投资角度来说是一种长期投资方式，变为现金的能力是比较弱的。我们可以采用封闭式管理方式，来保证交易秩序与交易安全。

在房地产信托资基金当中，不同的组织形式与治理机制具有不同的优点，在基金发展中也发挥着不同作用。封闭式的管理方式，有利于对基金中资金的投资行为进行规范，防止管理人任意投资行为的发生。而房地产信托资金的组织形式，本文认为公司型的组织形式相比契约型对基金的本身发展更为有利，公司型的房地产信托资金会形成一个更加关注投资者权益的基金治理结构，更好的对投资者利益进行保护。另一方面，我国的市场经济制度在不断发展，正在与国际进行广泛的接轨，而国际上许多信托基金也是采用公司制的组织形式，所以这一组织形式的采用有利于推进我国经济与世界经济的融合与发展，推进房地产信托基金行业的发展。

（三）规范投资范围和方向

在房地产信托基金进行投资等商业活动时，要有规定限制资金的投资范围，管理者不能随意的处理资金，进行投资活动。管理者应当对房地产行业相关的投资项目进行分析，判断在房地产行业中哪一种房地产更具有升值的潜力与投资的价值并加以投资。

五、结语

近年来房地产行业迅速发展，房地产行业成为了经济的重要组成部分。房地产行业的一大特征就是资金量庞大，建筑工程前期需要大量的资金投入，所以想要推进房贷产行业的发展快速发展，就要順利的解决资金问题。所以在房地产行业的发展当中，我们要注重房地产行业的融资问题，本文对房地产投资信托基金发展模式进行了探讨，希望能够对这项基金的发展有所帮助，保障房地产行业的发展，进而突进经济进步。

【参考文献】

[1]范宇鸿.我国房地产投资信托基金的发展模式探讨[J].中国管理信息化，2018，21（24）：129-130.

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