简析房地产企业资金管理现状及措施

刘吉恒

广州实地集团海南区域三亚实地房地产开发有限公司 海南 三亚 572000

1 简析房地产企业资金管理现状及措施

1.1 资金筹备阶段的风险分析 众所周知,融资是房地产企业的重要资金筹备措施。目前我国房地产的融资方式集中在银行贷款、股票发行和债券发行这几种方式,但由于证监会近年来的严格管控,大多数企业都无法从通过股票和债券发行得到资金,而银行贷款成为了房地产企业最常用的融资方式。而近年来央行多次调整,对于房地产企业的融资条件不断提升,国家又在垫资和预售方面进行严厉管制,所以对于房地产企业的自有资金和实际运营中的资金管理提出了极高的要求。而我国房地产对于融资的管理还不是很成熟,存在不少的问题,这些问题都会导致房地产企业资金链无法良好循环,甚至有财务危机发生的可能。

1.2 资金预算管理工作有待加强,资金预算流于形式 预算工作启动后,各部门为了将来资金使用具有弹性,上报的资金计划含水分,而主管资金审批的部门受资金来源限制,同时没有深入到各个业务部门一线调查研究,多凭主观性便削减了一些真正合理性、必要性的支出。此外,对资金实际使用情况不与绩效挂钩,缺乏奖惩机制,这样编制出来的资金预算并没有起到任何实际指导、监控公司资金运作的意义,资金预算工作雷声大雨点小,流于形式,资金使用缺乏控制,随意性强,资金全面预算演变成数字堆砌游戏,一纸空谈。

1.3 资金管控的分配问题 在进行资金管控的过程中,房地产企业应当对资金进行有效的管理以及分配。但在这一过程中,房地产企业往往会遇到一定的问题。在管理过程中,房地产企业需要对自身经营的房地产项目进行相关的资金管理和分配,将资金按照项目的实际需求进行分配和调整,这样才能实现资金的有效利用。但在这一过程中,房地产企业往往因为自身项目的分散经营等原因,无法有效的进行资金流转。在进行不同项目的资金流通过程中,往往会因为资金周转不及时而出现资金短缺问题。同时,在进行资金的周转过程中,不同项目之间的周转在一定程度上增加了资金管理难度,对房地产企业的资金管理造成一定的困难。

2 措施

2.1 投资项目的全面分析 房地产企业在投资之前一定要做好对于投资项目的全面分析,包括投资项目的可行性分析、项目的资金使用计划、投资目标的正确市场定位等,对一些高风险的外在因素要做到充分管控保证风险在可控范围之内。房地产企业对投资项目投资时应当具备前瞻性,对于收益和损失都要做出预估,防止因为单个投资项目失败影响企业整体运转,避免因为某个环节的过失导致整体资金链的断裂。

2.2 建立完善资金预算管理制度 企业领导在树立预算管理意识的同时,也应对全面预算进行实时监控,要求各业务部门定期向预算管理部门上报资金预算执行情况,对预算实际执行过程中出现的偏差进行原因分析,提出改进措施和建议,及时修正预算,使得预算更加符合企业实际情况。此外,应将预算执行与考评奖惩机制挂钩,制定合理考核制度,各部门应严格按照规定指标对自己部门的预算进行审查考核,根据评选结果给予相应奖励或惩罚,以期达到预算在资金管理中的控制、协调职能。以全面预算为依据,对资金进行合理调度和使用,使企业的整个资金循环运行顺畅、高效。

2.3 做好资金的相关分配工作,实现稳定的资金流动 房地产企业在进行资金管控的过程中,还需要对不同的房地产项目进行统筹规划,保证公司总体资金的正常运转。在资金的使用过程中,房地产企业应当加强对资金的监督能力,对流动资金进行动态的管控。通过对资金的全程关注实现更好的资金流动,保证现金流的稳定。在进行资金管控的过程中,房地产企业的相关工作人员应当根据不同项目的需求情况,加强不同项目的资金使用调研力度,同时,对于不同项目的资金使用情况进行专项检查,保证资金的收支平衡。同时,在进行监督管理的过程中,还要对项目中的不同类目进行进一步审计,保证资金在项目中的有效使用,尽量避免较长周期的资金流转,保障资金的稳定使用,减少资金流失。同时,在这一过程中,房地产企业的相关工作人员还需要对进行中的项目进行相关统计,将数据上报财务部门,通过财务部门的统一整合和管理,实现彼此之间资金的较快流转。

2.4 坚持落实房地产企业对资金管理的监督、激励工作 资金管理对房地产企业至关重要,对资金管理的监督、激励工作也同样重要。若房地产企业在资金管理的监督、激励工作中存在漏洞,就会降低企业资金的利用率,阻碍企业的发展。在房地产企业建立对资金的监督、激励等有效制度中,需要细化到每一个环节。对资金的监督工作,可以每天对项目部做一次“日总结”,每周对全部项目资金进行总结,每月对整个企业资金动态进行分析,观察哪些地方存在波动点,还需要对房产项目的营销情况进行分析,分析资金回流效率,并制定出下一步调整方法。

2.5 严格内部控制,完善组织结构 资金管理同样存在风险,为了有效地规避风险,企业应该对其资金管理结构予以改善。在融资方面,聘用专业的团队科学的控制企业筹资规模,确保企业工作流畅进行;在资本使用方面,要优化资本结构,设立各个任务部门,每一项流程都要落实到位,实现资金运转一体化;在管理方面,实行全过程管理,实时管控,使流程内各部门都能切实进行工作。企业的内部控制要贯彻管理的始终,包括一项资金的流动之前、过程中、结束后,都要密切的掌控,切实提高内部控制的效果。事前预防是按照企业管理原则进行问题预防,将各项资金管理工作落实到各相关部门,对可能出现的风险进行预防;流程中控制就是企业在资金流动过程中安排各部门对其进行应有的管控和分析,让资金管理高效准确的进行;在资金管理的收尾阶段,要进行管理后的反馈,即对全过程实施记录跟踪,发现各部门在工作中的问题,对资金管理流程的运行模式进行改善,对资金管理体系进行查缺补漏,完善各部门的工作安排,使工作准确对位,行之有效。

2.6 开展多元化的融资渠道 房企要创新销售模式,结合不同的市场行情和客户需求,多种销售策略混搭运用,以达到多方位多角度加快资金回笼的目的。房地产开发企业还可以通过选择互有需求、优质合适的企业,以合作项目或参与建设的方式,抱团取暖,缓解融资压力。此外,在不损害自身商业信用的前提下,技巧性的利用供应商、施工单位垫资,延迟自身资金流出也不失为一种融资渠道。但是,长远来看,投资信托,将会是我国房企发展融资模式的一种趋势所向。房地产开发企业只有加强自身的经营管理,不断发展壮大,具备实力成为可上市股份制企业时,才能不被迫局限于银行融资的单一模式,选择通过发行股票或债券方式筹集资金,从而达到降低资金成本和财务风险的目的。

结语

综上所述,为了解决房地产企业资金管理中存在的具体问题,除了进一步提升资金管理意识之外,还需要完善资金预算管理制度,加强企业资金管理体系的构建,最终实现资金管理科学化、规范化,为企业的稳定健康发展创造条件。