共享办公，华丽互联网故事下的物业生意

螳螂财经

共享办公的“伪共享”：一边在增长，一边在想象

风口经济的共性在于，即便没有清晰可预见的商业变现模式，资本依然有办法让规模疯狂增长。

共享办公的崛起，还在于新经济周期下的市场刺激，Wework诞生于美国金融危机后的经济复苏的2010年，国内的企业主要源于2014年“大众创业，万众创新”政策鼓励下的创业浪潮。

在“共享经济”概念支撑下，全球三大共享领域的巨头Uber、Airbnb和Wework的估值分别达到了1 200亿美元、310亿美元和470亿美元。相对前两大巨头，Wework的“共享”显然有些特别：第一，它并非对原有闲置资源的盘活，从而发掘存量价值，比如私家车的闲置座位和住宅的闲置房间，而是更接近于“二房东”的租赁模式，改装升级后赚差价；第二，它目前还算不上真正的第三方平台，撮合交易的纽带作用并不明显，而是自营物业，更接近于综合办公服务提供商。

尴尬的地方在于，三者都在2010年左右成立，经过多年发展后，Uber和Airbnb都已实现了盈利，起码跑通了一个清晰的财务模型，而Wework还在扩大亏损中。在2018年前9个月，WeWork亏损了12.2亿美元，而2017年全年该公司亏损了9.33亿美元。据公开的一份投资者简报显示，Wework在2018年前9个月的亏损较上年同期增长近3倍至12亿美元。

然而幸运的是，在今年1月份被软银追加20亿美元的投资后，Wework的估值增长到了470亿美元。而且对于亏损扩大也有说得过去的正当理由，Wework的规模仍然在高速扩展中，无论是自营的“建建建”，还是并购的“买买买”，2018年Wework在中国耗资25亿元人民币收购了裸心社，加速了本土化过程，其实它原本还想合并国内共享办公第二巨头氪空间。

Wewrok的增长也给了其中国学徒们信心，用同样的故事讲给中国的资本听。去年的时候，《第一财经周刊》曾就“共享经济”能给办公室物业租赁这门生意提升多高的利润率，采访过众多业内创业公司，但并没有得到一个清晰的答案。入局者都忙着跑马圈地，变现的事情后面再说，这也很符合风口创业的一贯调性。

除了Wework的神话故事外，还有个重要原因应该在于共享办公大概率会是未来的必然趋势走向，而不是昙花一现的泡沫。作为物业的新故事，全球五大房产咨询公司都十分关注这条赛道的发展，其中仲量联行在行业最热的时候做过终端用户（共享办公的用户）的调查，出具了一份名为“转瞬即逝，还是大势所趋”的报告，最终结论倾向于后者。

据中商产业研究院数据库显示，截止到2018年6月底，中国共享办公平台数超过300家，布局网点数超6 000多个，总体运营面积达1 200万平方米，提供工位数达200万个。而根据艾媒咨询发布的《2018中国联合办公行业监测报告》，2016年～2022年，中国联合办公行业市场规模不断增长，增长率达159.3%。

互联网思维的幻灭：小而美已死，大而全难活

从2014年的興起，到2015年的火热，再到2018年的深度洗牌并购，共享办公现在终于不再谈互联网的未来故事，也认清了行业还处在物理规模扩张的初期，但资本的寒冬却不期而至，提前将盈利的问题摆上了台面。

即便未来再美好，共享办公终究是门要落地的生意，创业者可以对资本讲Wework的故事，但面对企业用户，也得有让人家买单的理由，大体来说分为两个方面的服务：一是虚拟价值：开发的联合办公环境赋予的社群效应，知识分享、灵感激发和创业氛围之类；二是增值服务：综合业态的物业服务，还有资源对接、培训体系和媒体报道等。

前者都差不多，后者才是竞争产品的差异化体现，早期的创业公司往往企图在后者拉开距离，这是产品经理讲故事的风格，并利用创业团队的自有资源来进行营销，拉几个天使投资人、创业导师来办公室坐坐，和这些初创企业的小老板聊聊天，“打打鸡血”，让空间带上“资源整合器”的光芒。但事实证明，提前用上“互联网思维”的共享办公企业都死在了早期，2016年，包括地库、孔雀机构和MadSpace在内的一系列联合办公空间倒闭，也提醒了行业众创空间生态系统的脆弱。

优客工场的创始人毛大庆在深入研究过Wework后曾得出一个结论：“小而美”的模式行不通，联合办公必须有规模，然后才能在生态闭环中通过各种增值服务赚钱。

按照氪空间刘成城的说法，没有50万的会员规模和500万个项目，销售增值服务的生意不太行得通。业内也有其他说法，但最低也不少于20万的会员规模，而目前，国内没有任何一家公司能够做到。从这个角度出发，行业还整体处于物理规模扩张的阶段，距离增值服务的花式变现还比较遥远。所以目前经历大浪淘沙后存在的几个头部，Wework、氪空间和优客工场仍在进行疯狂的规模扩张。

然而问题在于，服务平台的故事还远，资本的耐心却有限，这毕竟是“烧钱”的重资产运营的赛道，后续的粮仓能有多大保证？就在去年12月份，孙正义本打算以160亿美元收购Wework大部分股权，但因Wework在财务上的持续亏损并扩大，多数投资者怀疑Wework估值虚高而强烈反对，最终软银改为对其投资20亿美元。而就在发稿前不久，氪空间也非常低调地完成了B+轮融资，由歌斐资产追投的几千万元人民币，相比去年6月份的B轮3亿美元大为缩水，当然，这也可能是人家不缺钱。

到底还是个物业生意：排队进场的开发商，多元化的业态组合

经过两年多的观察，2017年房地产开发商开始大批量进场共享办公，估计也是它们终于发现，即使共享办公的互联网故事吹到天上去，但说到底还是个物业生意，并且显而易见这是未来办公的趋势所向，不管是抓住机遇还是战略防守，总得进场玩一玩。

其实早在2014年，SOHO就创办了联合办公品牌SOHO 3Q，潘石屹亲自站台，将联合办公业务称为“SOHO中国未来发展的主要推动因素之一”，不过当然讲的不是线上社区的故事，而是物业租赁的升级。2017年6月和11月，雅居乐和凯德分别推出了自己的联合办公品牌“寰图”和“凯德·C”，正式进军共享办公。2018年7月，瑞安房地产旗下的中国新天地推出了全新办公品牌INNO，也开始试水联合办公，11月，中海商业推出旗下的商务联合办公品牌OFFICEZIP。

开发商的优势在于自持物业、资金雄厚且品牌成熟，某种意义上讲，它们更像是“正规军”，带着多年物业经营的经验，具备更灵活的转身空间，能将线下物业形态、空间设计和场景分类的排列组合玩出花来。

共享办公创业公司和传统商业地产公司最终在一点上达成了共识—共享办公脱离不了物业服务的本质，空间即服务，还是先把三维世界的事情做好，社群的故事先放一放。

作为千禧一代出生的人，笔者本人恰好也在共享办公空间工作，也非常喜欢这种工作形态，并且相信这是未来的必然趋势，作为用户而言，笔者很乐意见到联合办公空间的竞争升级。但站在行业的角度，还是提醒各位玩家做好打长期战的心理准备，如果按照高力国际的数据推测，到2030年，30%的办公空间将以联合办公的形式存在，这不是互联网无限边界的战场，而是有限土地扩张的竞争。