商品房高价格的成因、危害以及对策探析

黄成

摘要：当前高昂的商品房价格牵动着亿万中国人的心，通过分析从商品房的供求、生产成本、信息不对称三方面分析商品房价格过高的内在原因，同时从宏观和微观两个方面分析了高昂房价带来的危害，最后从降低商品房生产成本、构建商品房信息披露平台、多渠道加大住房供给、构建合理的房地产税四个方面提出解决商品房价格过高的对策。

关键词：高房价的原因;高房价的危害;高房价的对策

中图分类号：F23文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.15.051

1前言

市场对资源配置起决定性作用，商品房作为市场经济中的一种商品其价格的上涨或者下跌，本来是市场经济中的正常现象。但是，中国的商品房价格正在脱离价值规律，失去了其为人提供居所的基本功能，在成为人们竞相追捧的投资品吸附大量资本的同时，也在掏空无数普通居民的储蓄，牵动着普通居民脆弱的财富神经。

2商品房高价格形成的原因

2.1商品房市场供给和需求之间不平衡导致商品房价格虚高

从供给方面看：第一，商品房本身建设周期长，导致消费者对其短期的需求缺乏弹性。基于此，不少房地产开发商以及商品房中介机构对商品房的短期短缺进行过度宣传炒作，制造市场上商品房供给不足的假象，引起消费者哄抢商品房的局面，刺激了持观望态度的消费者加入到抢购商品房的行列，造成商品房短期内供给不足的现象，推高房价。

第二，供给结构不合理。在中国大部分消费者购买商品房的目的在于改善居住条件，而公租房、廉租房、经济适用房，本质上的功能也是改善居民的居住条件。但是，现实中城市建设用土地主要集中于开发商品房，致使商品房的替代品廉租房、公租房、经济适用房供给不足。加之廉租房、公租房、经济适用房一般位置比较偏远，相对于商品房而言其配套设施不完善以及区位条件差，致使人们的接受度低。由于市场上住房供给结构不合理，商品房的可替代性弱，商品房理所应当的成为了居民改善住房条件的首选，无形中推高房价。

从需求方面看：第一，刚性需求旺盛。改革开放40周年以来，随着中国国民经济的发展迅速成绩斐然，城乡居民收入得到巨大提高，大量居民由于婚姻或者是为了改善住房条件而形成的刚性需求快速增长，刺激房价上涨。

第二，投资需求不断增长。由于政府商品房调控手段的低效率运行，商品房价格看涨的期待可能性大，且中国商品房价格的长期涨大于跌有利可图，资本天然的趋利性导致大量资本放弃了风险性较高的商业投资、股市投资，迅速转向商品房投资并推高了房价。

2.2城市建设用地价格上涨也是导致商品房价格高昂的原因

土地价格上涨基于两个方面的影响，一方面掌握商品房核心生产要素的地方政府，基于城市建设用地的稀缺性，放任土地价格的上涨，获取更多土地转让收益。另一方面房地产市场的繁荣有利可图，商品房价格上涨会增加开发商对土地的需求并使其不惜高价获得土地，推动了城市建设用地价格的高涨。土地作为商品房开发的基础性生产要素，开发商依赖地方政府转让城市建设用土地，城市建设用地的价格正在不断上升，商品房生产核心成本上升，必然会导致商品房价格上涨。

2.3商品房市场信息的不对称导致商品房价格虚高

由于缺乏一个具有公信力、信息及时、方便快捷的商品房信息发布平台，致使普通公民购买商品房的信息主要源于开发商广告，以及中介机构的信息，这使得本来就处在弱势的购买商品房消费者，更加处于被动状态，加剧了商品房市场上的信息垄断和信息不对称。由于开发商和中介机构对商品房市场的信息垄断，商品房信息很容易被利用起来炒作商品房，制造市场商品房短缺假象。虽然从表面上看，对于房地产开发商以及商品房销售中介机构来说，商品房空置率，保有量或者交易数量信息是其商业秘密，但是其利用自身优势形成信息垄断，陷商品房消费者于极度不利的地位，这有违反垄断法、消费者权益保护法，是绝对不能允許的。

3高房价的危害

3.1影响国民的幸福感、获得感

城市房价上涨对居民幸福感有着显著的负向影响，房价越高，居民的主观幸福感越低。虚高的商品房价格，轻易的就将普通家庭的储蓄榨干，同时还让很多普通家庭背负上巨额房贷，普通民众辛劳积攒的家庭财富，近乎全部被商品房套牢。党和国家提出要增强人民的获得感，让人民享受发展红利，而现实是普通居民的收入增长速度远远赶不上商品房价格的增长速度。

3.2影响实体经济运行

一路看涨的商品房价格影响了我国的信贷结构，使得信贷资金迅速以个人住房贷款、房地产开发投资贷款的形式向房地产市场集中，“挤出”了实体企业的信贷资源，使得大量本来应该投入其他实体生产领域的资本持续涌入房地产市场又会进一步推高房价，导致房地产市场“吸金”能力越来越强，如此循环往复，强化了信贷资源错配效应。当前中国进入产业转型升级的阵痛期，大量中小企急缺资金完成自身技术升级，由于资本天然的趋利性，大量资本自发流向更易获得溢价的商品房投资市场中并没有流入产业转型升级之中，全中国各地却接连出项中小企业融资难的困境，严重伤害着中国当前的创业环境，影响实体经济的健康发展。

3.3抑制居民对非生活必需品的消费需求

高房价显著抑制了居民消费，但是经济发展水平越高的地区，商品房价格抑制消费的作用越弱，经济发展水平越低的地区，商品房价格抑制消费的作用越强。居民的消费是拉动国民经济发展的重要动力。当今的中国正在进行产业升级，有能力也有条件为国民提供更加优质的非生活必需品，在达到国民消费升级的同时实现国家进一步发展。但是由于过于虚高的商品房价格掏空了居民的储蓄，还可能让家庭背负巨额债务，这样很多家庭对非生活必需品消费能力减弱、消费欲望受到抑制。

3.4削弱普通家庭的抗风险、养老能力

如今家庭储蓄的动机很大程度是为了购房，存款的流向也主要是房地产方向，传统的置业观念与房地产市场上投资需求的相互作用是我国居民家庭储蓄率居高不下的重要原因。

但是，随着越来越多的普通居民，在购买价格高昂的商品房以后，作为普通家庭的压舱石的储蓄被高涨的商品房掏空，整个家庭的抗风险能力极度下降。典型的情况是家庭成员突然遭受重大疾病，很可能使整个家庭突然陷入贫困。同时一套商品房掏空一家三代人的储蓄是一个很常见的情况，而家庭储蓄的另外一个重要功能就是养老功能。家庭储蓄被掏空后，一方面，会严重削弱有养老金的普通家庭的养老品质;另一方面，在中国广大的农村还有大量的没有养老金，靠储蓄养老的人群，储蓄被掏空对其养老来说是沉重的打击。

4如何抑制高房价

4.1从商品房生产成本着手，地方政府与居民共同分享土地收益

城市建设用地作为商品房生产过程中的核心生产要素，根据国家统计局的数据其占到了商品房成本的三分之一。从外观上看，商品房价格的高涨的一个重要原因是土地价格的高涨，地方政府通过商品房价格高涨攫取普通居民财富，与房地产开发商暧昧不清。从内核上看，地方政府不是在通过高涨的商品房价格攫取普通居民的财富，和房地产开发商之间也没有所谓的合谋推高房价，造成这一切的根源在于地方政府依赖于土地财政，没有其他的路径来快速获得财政创收用以弥补地方财权与事权的不匹配。

党的十九大报告提出了“深化税收制度改革，健全地方税体系的要求”，并且提出要“建立权责清晰、财力协调、区域均衡的中央和地方财政关系”， 给地方政府破除财政创收路径选择困境带来了新方向。当前房地产税已经进入立法规划，开征房地产税只是时间问题。而且中国商品房保有量巨大，房地产税有税基广，税源稳定，外溢性弱的特点。培养房地产税作为地方主体税种，在增加地方政府收入的同时，可以逐步缓解地方政府对土地财政的依赖。在这种情况下，地方政府有能力也有底气，同居民分享土地收益，即合理的降低土地转让价格，降低商品房生产成本进而抑制高房价，破除地方政府与开发商合谋推高房价的表象。

4.2建立商品房信息公开平台 ，解决商品房是信息不对称缺陷

当前中国缺乏一个具有公信力的房地产信息发布平台，致使普通商品房消费者处在极度不理的位置。一个完善的商品房信息平台内容必须公布城市建设用地土地价格、房地产建设成本价格、已建成商品房的空置数量位置、在建商品房数量以及位置、各楼盘商品房价格等具体信息。完善且具有公信力的商品房市场信息平台，可以有效的打击房地产开发商、商品房中介机构的信息垄断，缓解商品房炒作投机，有效的引导普通居民购房需求，最后达到抑制商品房价格高涨的目的。

4.3多渠道提供住房供给，满足普通居民对住房的不同需求

地方政府应该加强公租房、廉租房、经济适用房的土地供给，可以通过购买服务的方式，让房地产开发商参与到公租房、廉租房、经济适用房的建设和物业管理中来，提高服务水平。改进现有的建设公租房、廉租房、经济适用房的设计和建设理念，本着服务人民，方便生活的原则合理规划其建设位置以及数量，让普通居民更易于接受公租房、廉租房、经济适用房，使普通居民在改善住房时有更多的选择。

同时，还需要健全住房租赁市场制度建设，真正落实好十九大提出的租购并举的住房制度，解决无力购房人群的基本住房需求。积极发展住房租赁，关键在于规范住房租赁市场，制定具有法律效力的住房租赁市场规范，改善出租用住房环境，稳定住房租赁关系保护租房者的合法权益。

4.4构建合理的房地产税 ，引导商品房消费需求

中国的中央政府已经强调了要形成房地产价格调控的长效机制，即必须建设好基础性制度，而基础性制度建设的任务之一，也是打造长效机制不可回避的任务，就是要考虑在住房持有环节上形成必要的成本約束。当前，在中国商品房购买价格虽然高，但是持有成本低，适合炒房者长期持有房产以待升值，这种行为破坏着房地产市场的供求平衡，造成一房难求的市场假象，无形中推高商品房价格。而房产税会加重持有多套房产的消费者的房产持有负担，部分无法承受房产税负担的商品房投机炒房者将抛售房产，抑制房地产市场的投机炒作行为，减少商品房的空置率，这些商品房从新流入市场，可以增加市场上商品房的有效供给抑制房价过度上涨。

另外，房地产税是直接税，特别要正视的是社会上普遍的“税收厌恶”在此表现得尤其强烈，并对房价调控政策的效果产生影响。房地产税作为直接税其核心房产税会直接作用在购房者身上，在以间接税为主的中国，短期内会引起购房者的不适应，抑制商品房投机需求，最终抑制房价高涨。

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