共有人优先购买权有关同等条件的鉴定

【摘 要】 优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第 78 条第三款后段及《中华人民共和国物权法》第 101 条后段的规定：共有人在转让其份额时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。法律的确立，使得按份共有人就份额享有优先购买权的目的，是为了防止因第三人的介入而使共有人内部关系复杂化，从而简化甚至消除共有物的共同使用关系，实现对共有物利用上的效率。故共有人优先购买权保障了共有人的权利，在一定程度上减少了因处分共有物而使得共有人内部的混乱。《物权法》第 5 条规定：“物权的种类和内容由法律规定”及其第 101 条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”依法律规定共有关系的优先购买权是法律对共有人的特定保护。共有关系的优先购买权具有对抗第三人的效力，符合物权法律特征。因此共有人优先购买权在实践当中具有重要的意义。而关于共有人的优先购买权另一重要条件及关于同等条件的鉴定。也是优先购买权行使的实质条件。而关于同等条件的认定可以大体分为以下几个方面

【关键词】 优先购买权 同等条件的鉴定

1价格条款

在民事交易活动中价格条款是最能够反映当事人买卖诉求的条件之一，也是影响买卖是否成立的前提，集中反映了合同双方当事人的利益，只有在双方在价格条款达成实质同等的前提下，才能保障优先购买权的实现的同时，维护了出卖人的利益，实现了交易的公平与公正，而这里的价格是在公平且合法的前提下形成的价格，没有违反诚实交易原则，符合合同成立的条件，并不是以胁迫、欺诈、乘人之危或者恶意竄通的情况下故意损害出卖人的合法权益，此种前提下达成的交易可以以违反合同成立的条件申请法院确认合同的无效，也可以要求买受人以法院所确定的市场价格继续达成出卖的目的。

2除了价格条款，影响同等条件的还包括支付期限和支付方式

因为付款期限、付款方式将会涉及到出卖人的期限利益、价款受偿的风险。在行使优先购买权时，具有优先购买权的人不得以比第三人向出卖人签订支付价款的期限晚从而主张与出卖人订立合同，但是有例外条件及出卖人同意按优先购买权人提出的支付期限，如果出卖人允许第三人延期付款，由于延期付款涉及到付款人的信用和出卖人承担的价款可能不受清偿的风险，因而只有在先买权人就延期支付价款提供了相应的担保，足以保障出卖人能按期受偿时，才可将延期付款视为同等条件。同时如果第三人允诺一次性付清，则先买权人主张分期付款的，则不能构成同等条件。在实际交易过程中，因为支付价款的期限和支付方式往往都会影响到出卖人的经济活动的安排，虽然双方都以一样的价款购买标的物，但是由于支付期限不一样以及支付方式的不同，往往会打乱出卖人接下来交易活动。打个比方，甲乙双方都出10万购买丙的汽车，甲直接全款付清，乙分2次付清10万价款，虽然双方交易价格都是以10万为标的，但由于支付方式的不同，有可能会影响出卖人接下来的交易活动。

3在特殊情况下还要具体问题具体分析来确定“同等条件”

出卖人可能会因一些特殊原因的存在而决定将标的物卖给第三人或以较为优惠的价格卖给第三人，在这样的情况下是否适用优先购买权以及如何确定“同等条件”成了问题的所在。在这种情况下不适用优先购买权制度可能会造成出卖人与第三人为了规避优先购买权的适用，恶意串通，故意制造“特殊原因”，这样将会造成优先购买权制度像摆设一样，难以发挥他应该发挥出的作用，所以应适用优先购买权。这种情况下“同等条件”确定可以采取以下的原则：

（1）当出卖人与第三人所订立的合同中有从给付义务的，若该从给付义务先买权人可以履行，则为了保护出卖人的利益，如果先买权人不愿履行该从给付义务，则视为未达到“同等条件”;若先买权人不能履行该从给付义务，则只有在先买权人可以价金代替该从给付或者没有该从给付，合同仍可成立时才能行使优先购买权。（2）当出卖人基于某种特殊的原因给予其他买受人一种较为优惠的价格时，“而这种特殊原因能以金钱计算，则应折合金钱计入价格之中。如果不能以金钱计算，那么应以市场价格来确定。”当然，我们应该考虑到，将优惠价格赖以形成的基础（特殊原因）折价，不仅存在一定难度，而且与一般道德标准相悖，不利于弘扬公民之间互助友爱的道德风尚，即使以市场价格来补偿，也只能使出卖人眼前的现实利益得以维护，仍会损害其未来利益及其与第三人之间的各种利益关系。但是我们在适用法律时要对各种利益关系予以衡量，保护社会效益最大的利益关系，在公民互助友爱的道德风尚与法定的先买权人利益之间，我们当然会选择后者。而且笔者认为对于公民之间互助友爱的道德风尚，出卖人可以通过其他方式给对方以补偿，而并非必须以出卖标的物给对方的方式。（3）当出卖人转让给第三人的标的物大于优先购买权的标的物时，如果其为可分物，则先买权人可仅以优先购买权标的物部分与出卖人订立合同;若为不可分物，并且该不可分物的分割致使权利人显受损失的，则先买权人有权要求扩大优先购买权标的物及于不可分物全部而订立合同。

根据上文准则确定“同等条件”后，当先买权人所提供的条件等同于或优于条件时，则优先购买权即可得以行使。因而法律规定“同等条件”的意义在于：一是表明优先购买权的相对性和有条件性;二是表明优先购买权并不以损害出卖人的实体利益为代价;三是表明优先购买权的设立并不绝对得剥夺他人的购买机会。因而我们在认定“同等条件”时也需要考虑出卖人、第三人、先买权人三个方面当事人之间利益关系的平衡。

作者简介：刘仲源 （1996.11—）男 辽宁省营口市 本科 辽宁师范大学海华学院 法学邮政编码110167