中国房地产泡沫形成的原因及应对策略

闫瑞欣

[摘要]房地产业的发展为拉动GDP增长、提高就业、改善住房需求以及带动相关产业发展等方面做出巨大贡献，但由于其行业本身的原因以及外部环境的双重作用下，致使房地产市场泡沫化不可避免。这种经济泡沫使大量资金涌入房地产行业，致使制造业和服务业萎缩，产业空心化加剧;同时，经济泡沫的存在给银行乃至金融系统也带来巨大风险。分析一线二线城市中房地产市场泡沫化的程度，从政府与市场两个角度探求中国房地产泡沫的成因和应对它的策略。

[关键词]房地产泡沫 成因 应对策略

一、中国房地产的现状

近几年来，在房地产投资方面，它的速度相对比原来，有所降低。政府方面加强了对房地产行业的管制，严格控制价格的快速上升，加强对土地面积的管理，并且对信用贷款也采取了很多的措施。除此之外，银行相应的提高存款准备金率也抑制了消费者的贷款，因此，也会导致房地产的工程进度。全面来看，如果国家针对房地产有关的政策没有真正的落实到位，那么在接下来的几年内，我国的房地产依然处于的一个缓慢的发展速度，但是这样的速度不会在20%一下。

在市场中，需求和供给不匹配的矛盾依旧存在，影响购房需求方面，主要是因为银行的存款贷款利率的增加，出台控制二次购房的相关政策以及拆迁规模的控制等。然而，人民币目前正处于一个预期升值的这样一个环境，而且很大一部分流入了房地产行业，所以，在未来两三年内，房价依然会处于一个上升的趋势，导致这样的结果的原因主要有：第一，场中供给和需求的矛盾，会依然表现在房价的增长方面;第二，最近几年来，土地价格的上升，构建房屋的原材料的成本提高，都会导致房价提高的重要原因;第三，随着我国经济的快速增长，国民收入在不断的提高，除了遭遇重大变故，房价会一直处于一个上升的这样趋势。

国家为了使消费者树立正确的买房观念，对于中小型的房屋，中低价位的房屋，在税收、信贷等方面给予了很大的优惠，在未来两三年内，普通住房会增多，而相应减少高档住宅的房屋。国家会加大对东部房地产薄弱地域的发展，大力的拓展东部二、三线城市的房地产市场的发展，从而带动区域经济的发展。

二、房地产泡沫形成的原因

（一）土地的稀缺性和有限性

产生房地产泡沫的根本原因是稀缺和有限的土地面积。土地的基本特性分为土地的自然特性和经济特性，而土地的稀缺性是最主要的经济特性。由于土地面积的稀缺和有限性，土地的价格就会相应的提高。首先，随着经济的快速发展，人们的需求会不断的上升，然而土地的供给是相对稳定，这样就会出现供不应求的局面，并且土地的很大一部分是归国家所有，不能用来进行买卖，这样的局面就会会导致土地价格的增加。其次，土地作为一种虚拟资产，它的实际价值与价格并不对应，如果开发商的成本有所上升，相应的房价就会有所提高，这样就会出现房地产泡沫。最后，国家把投资重点放在基础设施建设上，这样就使得土地的供给十分紧张从而加重了土地的稀缺性。最后，土地作為一种虚拟资本，与实际资本不同的是它的价格的变动很可能脱离它的实际价值，它的价格一旦上升就很难会下降，土地价格上涨，

（二）过度的投机需求

目前，很多人买房并不是为了居住，而是为了投资。适当的投机有利于经济的发展，活跃市场，但是过度的房地产投机会破坏市场秩序，影响价格波动。人们为了满足自己的投机需求会疯狂的购买房屋，为的就是获取短期利益，然而这样的行为严重的影响了房地产市场的秩序，不仅会影响资源的有效配置，而且导致行业的虚假繁荣，最终结果带来泡沫。中国在1998年就已经进入互联网时代，但是房地产业一直没有进入互联网时代。新常态下，房地产业从制造型产业转向服务性产业。截止到目前为止，互联网使用人数已经达到8亿多人，这是一个庞大的消费群体，使得各个房地产企业开始关注往上营销这一手段，这打破了传统的房地产业营销模式。回首2014年，万科和淘宝合作买房，在“双十一”开辟了购房专区，以8.9折的折扣销售108个楼盘。万达和腾讯、百度合作成立020业务平台，总投资额达到200亿元。这种网络销售手段也更加的有利于消费者进行投机。

（三）信贷扩张

随着房地产规模的不断增大，开发商不可能仅仅只是依靠自有资金来进行开发，大多数开发商会选择向银行贷款，而由于房地产属于不动产，它很容易被查封、变卖。因此，在利润的驱使下很多商业银行非常愿意向房地产开发商发放抵押贷款。而从某种角度上来说，房地产之所以会产生泡沫是由于市场上存在着大量的资金，价格的不正常的上涨，肯定会与市场上存在的资金有着紧密的联系。当大量的资金不断的涌向房地产市场时，市场又缺少必要的风险控制手段与意识，这样，大多数的开发商在拥有少数的资金的情况下就可以进行土地的开发，导致房地产业过度开发，是金融风险不断的堆积起来，最终成为了房地产泡沫的隐患。银行按照抵押贷款的形式把钱贷给开发商，而银行在评估房地产的当前价值时，往往会过于乐观的估计房地产抵押物的价值，这样，开发商会得到更多的融资，而商业银行也会进一步的增大贷款的数量，就这样房地产的价格与产业就像是滚雪球一样越滚越大，不断地扩张，最终形成了房地产泡沫。

（四）政府调控不力

房地产业对我国国民经济的发展起着重要的作用，因此，往往在房地产业政府对其进行的干预比对其他产业进行的干预都要多。我国的房地产近年来发展迅猛，而房地产业也成为了地方财政的重要来源。政府在房地产开发中充当着土地供应者的角色，提高房价不仅有利于提高GDP，还可以增加财政收入，这使得地方乐于保持较高的房价。这仅仅有利于短期的经济与政治目标，并会导致政府干预的失误，导致房地产泡沫的产生。在我国在税收上实行了分税制以后，各级地方政府财政收入减少，政府为了获得更多的财政收入操控土地市场与土地的价格，导致土地资源稀缺，土地相对供给不足，土地供不应求。土地的价格上涨，房价也随之上涨。如果我国政府采取积极的财政政策，那么就必须增加支出，增加的那一部分支出大多都用于基础设施的建设，必然会造成房地产价格的上涨。

三、政策建议

（一）完善产业结构，加快产业转型

中国政府依赖房地产业的增长来拉动经济增长，对房地产干预过多。实际上近年来中国经济发展过度依赖房地产业，由此释放的政策红利过多，诱使很多企业进入房地产业，而原本用于生产的资金投资于房地产开发，导致国内生产制造业和服务业萎缩。沿海的一线城市，产业发展完善，人口吸引力强，可以将沿海的一线城市的部分制造产业，转移到内陆的二线、三线城市，这样既可以缓解一线城市的购房压力，又可以解决二线及二线以下城市的房屋过剩的问题，同时还可以完善这些城市的产业结构，提高经济发展，为实现房地产泡沫的“软着陆”提供需求基础。在上述基础上沿海的一线城市可以发展高端制造业，促进实体经济的增长，为国家经济带来新的增长点，这样既可以提高人民的购买力，又可以减少中央政府对房地产业的依赖。

（二）开征物业税和建立新的政绩考核体系

一方面开征物业税，可以提高地方财政的收入，为建设城市公共事业提供资金;另一方面建立新的政绩考核体系，不以经济提升为官员提升的目标，可以综合多方面指标，例如：居民幸福生活指数，城市绿化率以及空气污染程度等等来考核官员的行政能力。这样可以减少地方政府推动高房价的动机，为房价回归理性的区间减少阻力。

（三）建立健全全国房地产信息管理系统

当消费者缺乏房屋信息时，就可能做出不合理的投资决策。建立健全全国房地产信息管理系统，可以随时随地的查询自己所需要的房地产信息，有益于增加消费者的理性，减少非理性房地产投机性行为的发生。通过这一机制，尽可能将非理性消费者从房地产市场中挤出，让房价回归合理的区间，从而实现房地产泡沫的软着陆。

（四）警惕风险，降低楼市的杠杆

中国房地产泡沫的愈演愈烈与楼市的高杠杆有着很大的联系，楼市的火爆促使投资者用高杠杆投资楼市，高杠杆的投资者也促使房地产泡沫的持续扩大。政府可以通过提高拥有二套及以上房产家庭的首付比例等措施来降低楼市杠杆。降低杠杆提高首付比例可以降低使用杠杆大量购房投资者推动房价的能力，在一定程度上去杠杆也意味着去泡沫。