SOHO中国房地产企业财务管理风险分析

徐胜利

摘要：伴随着我国经济的持续发展，房地产行业作为典型的资金密集型行业，在我国各地也迅速发展起来，房价也迅速上升我国的房地产产业起源于80年代中期，由于起步晚，管理基础相对薄弱，很多企业并没有实现财务风险管理的规范化，因此企业蒙受着巨大的财务风险，为了改变民生，国家对房地产市场宏观调控也不停加大力度，在愈加激烈的市场竞争中，SOHO中国作为房地产企业想要健康可持续发展，就必须重视企业财务风险管理，提高警惕并且尽可能的防范风险，从而获取更大的收益。

关键词：SOHO;财务管理;风险分析

中图分类号：F275

文献识别码：A

文章编号：1001-828X（2019）010-0293-01

一、SOHO中国财务风险管理机制

SOHO中国房地产企业制定了详细的内部管理控制制度，对企业运营的各个方面制定了系统、全面的制度和程序，将其以公文的形式上传至公司内部网，并且要求所有职工按照其管理控制制度执行。公司成立风险管理委员会履行风险管理职能，负责建立全面的风险管理体系，管理公司的风险计划、风险识别并且分析风险，定期举行会议汇报企业的重大风险。合规部门协调在会议上商讨企业风险管理活动并检讨企业风险管理的重要方向，适当减低或者转移已识别的风险。董事会确认其有责任监察本集团风险管理及内部监控系统，并透过审核委员会至少每年检讨其成效。审核委员会协助董事会履行其监察及企业管治职责，涵盖本集团的财务、营运、合规、风险管理及内部监控，以及财务资源及内部审计职能。

二、筹资风险分析

传统财务理论认为企业筹资风险就是债务风险，是因为负债给企业财务带来的不确定性。筹资活动风险就是指因为企业举债经营而导致资金流动性不足，产生偿债能力的风险，或者因为企业举债后资金使用不当导致企业遭受损失的可能性。SOHO中国采用多种渠道进行筹资主要包括向银行借款、可转换公司债券和优先票股等方式进行融资。根据企业2015年11月13日、2016年1月6日和2016年1月22日的公告，SOHO中国全资控股的一家子公司，在境内发行三年期票面利率为3.45%的境内企业债券，本金为人民币3，000百万元。于2016年12月31日，企业债券共计约人民币2，989百万元，银行贷款共计约人民币12，447百万元。银行贷款中的约人民币2，955百万元将于一年内到期，约人民币641百万元将于一年以上二年以内到期，约人民币2，679百万元将于二年以上五年以内到期，约人民币6，172百万元将于五年以上到期。于2016年12月31日，SOHO中国约人民币12，447百万元的银行贷款以本集团的土地使用权、物业以及有限制银行存款，优先票据、企业债券与银行贷款共计约人民币15，436百万元，占总资产比率约为23%（2015年12月31日：约25%）。由于企业不存在还本付息的财务风险，所以，我们对SOHO中国企业筹资活动风险分析主要对其债务筹资风险进行分析。由上述的数据可以得知SOHO中国主要的筹资手段是向银行贷款，银行贷款占筹资总额的80%以上，对银行借款严重依赖，随着银行对房地产企业的紧缩政策，巨大的资金需求量给企业筹资带来了极大的压力。

1.SOHO中国短期偿债能力分析

速动比率和流动比率两个指标都可以用来反映企业的短期偿债能力，这两个指标过高过低都不好，过高说明企业在流动资产上占用资金过大，增加了企业投资的机会成本，过低说明企业短期内还债能力较弱，不能保证流动资产可以偿还流动负债。

2.S房地产企业长期偿债能力分析

对于上市房地产企业来说，长期偿债能力指标可以进一步分析出项目建设中现金流能否得到保障，是否有能力按期偿还长期借款，为以后的筹资活动做好准备。最重要的指标是反映资本结构的资产负债率，资本结构是指企业各种资金构成和比例的关系，保持怎样的资本结构是企业筹资决策要考虑的核心问题。资产负债率越低，表明企业长期负债能力越强，筹资风险越小;反之，则风险越大。SOHO中国的资产负债率始终保持在较低的水平，且近五年来有下降的趋势，该比率一直比行业平均值低，这说明资本结构比较合理，企业长期负债能力强，筹资风险小，但是在长期融资过程中依旧要保持警惕，防止长期偿债风险增加。

三、投资风险分析

投资风险是指对未来投资收益的不确定性，投资风险一般主要指对金融产品的投资和对房地产的投资，在投资过程中可能会遭受收益损失甚至本金损失的风险，是一个潜在的财务风险，必须足够重视并且对其加强管理与分析，以免陷入财务危机。由于SOHO中国的财务报表中没有交易性金融资产、可供出售金融资产、持有至到期金融资产科目，因此不存在对股票债券等金融产品的投资，其投资风险主要来自房地产项目的投资。由于投资房地产开发是SOHO中国的主营业务，因此在投资风险的分析也就是对其盈利风险的分析。

SOHO中国2016年毛利润约为人民币1，242百万元，较2015毛利润约人民币734百万上涨约69%，变化主要因企业在2016年內租金收入有了显著上涨，毛利润率约为79%（2015年：约74%）。2016年息税前利润约为人民币1，999百万元，较2015人民币1，407百万元上涨约42%。2016年营业额约为人民币1，577百万元，较2015年约人民币995百万元上涨约人民币582百万元，上涨约58%。主要原因是本期间光华路SOHOII、外滩SOHO、虹口SOHO、凌空SOHO等项目的出租率有了一定的提高，导致租金收入相对2015年有了显著上涨。

参考文献：

[1]王亚楠.财务风险管理与财务工程[J].现代企业教育，2011（1）：45.

[2]曹元坤.企业风险管理发展历程及其研究趋势的新认识[J].当代财经，2011（2）：298.