房地产行业新收入准则的运用研究

韩文娟

摘要：财政部于2017年7月5日公布了修订版的收入准则，新收入准则对我国的制造业、建筑业、金融业、零售业、网络信息技术服务业等的收入确认产生了影响，特别是房地产行业，因其收入确认比较复杂，所以一部分的会计处理发生了明显的变化。新收入准则中确认的五步法模型对房地产行业房屋交易价格是否存在重大融资成分、期房预售业务收入确认时点及合同成本确认等做出更加详细的规定，当然也有一些不同的规定。本篇文章将从这个角度出发，分析新收入准则与旧收入准则在房地产行业应用的会计处理差异以及可能会产生的影响。

关键词：新收入准则;房地产;合同

中图分类号：F275

文献识别码：A

文章编号：1001-828X（2019）010-0250-01

一、分析新收入准则与现行收入准则的区别

比较新收入准则与现行收入准则的内容，我们了解到修订后的收入准则相比于旧收入准则在以下方面发生了比较大的变动。

（一）收入确认的关键点由风险报酬转移改成控制权转移

在现行的收入确认模型中，要求区分商品销售收入与提供劳务收入，特别说明要在确认商品销售收入的同时将商品所有权上的主要风险与报酬转移给买方。由此看来，现行收入准则以风险报酬的转移作为关键点。而新收入准则以控制权的转移为关键点，强调以五步法来确认收入的实现。新收入准则打破了商品与劳务的界限，要求确认商品销售收入以购买者取得商品或者服务的控制权为主。也就是说，买方是否取得了该商品的全部经济利益。

（二）交易价格的确定及需注意的事项

新收入准则体系对交易价格进行了详细的规定。不仅明确了交易价格的含义，交易价格是指企业转移资产时预期有权收取的对价资金。而且对存在可变对价、重大融资成分、非现金对价、支付给客户的价款等情形做出了详细的规定。这里就不一一介绍了。因此，在确定交易价格的时候需要特别注意以上情形。

二、分析新准则与现行准则在房地产行业应用的差别

（一）交易价格中融资成分的判断

房地产行业在经营中存在几个与其他行业不一样的特点：一是建设周期长，资金回流慢。二是建造前期投入资金多，有时候一块地皮的资金投入高达几十个亿。所以基于该现象，房地产行业比其他行业需要投入更大额的资金。基于这个特殊情况，企业应该在合同开始的初期就收回交易价格的可能性进行评估，这项评估十分重要，因为房地产销售的融资有一部分是来自于部分销售商提供的，所以这就大大地影响了房地产企业关于房屋销售款的收回金额。不过新修订的收入准则对于这个问题做出了详细的规定。新收入准则提出企业应该对房屋销售的交易价格做出了详细的估算，从买方自身的信用情况、收入来源、资产状况等来衡量双方在签订合同中各自需要承担的权利和义务，然后估算交易款项收回的可能性如何。如果评估结果认为该款项能够收回的可能性非常低，那就不必要进行接下来的收入确认了，只需要把收到的款项作为预收账款来处理即可。反之，若评估结果显示，款项收回的可能性比较大，那就根据收入确认五步法模型来进行处理。

（二）有关回购协议的处理

根据现行会计收入准则，我们知道，房地产商是有权从购买方回购资产的。现行的会计收入准则还规定房地产企业需要独自评估那些已经销售出去的房屋及其相关联的利益和重大风险是否属于该企业。如果有关的风险和利益还留在企业销售方，那么这份合同就只是一项融资安排，不能够确认为收入。但是，新准则中关于回购协议的是这样规定的，回购协议的会计处理由协议的类型（远期，看涨期权或者跌期权）、回购价格与初始销售价格的关系、还有回购价和回购日回购资产的预期市场价值之间的关系。在某些情况下，如果企业以低于原始价格回购资产，那么就把这份合同当成租赁进行会计处理;如果企业必须以高于原销售价回购资产，则将这份合同作为融资进行会计处理，并且要对该协议进行具体研究。

（三）关于期房预售业务的处理

新准则对于房地产行业的最大影响在何时确认收入上。现行的收入准则以企业把房子交到客户手上的时点来确认收入，而新准则特别强调控制权的转移。而且还要确认是时段转移核算时点转移。若属于时段转移，那就在该时段内履行约定的义务，否则就确认为时点收入。新收入准则规定，销售商需要符合以下三个条件之一，即表明控制权在一段时间内实现转移：第一，客户能够控制企业履行约定过程中的在建资产;第二，客户在企业履行约定的同时取得并且消耗企业履行约定时带来的相关经济利益;第三，企业履约过程中所产出的商品不具有可替代用途，而且在合同期间内就有权利就迄今为止已经完成的履行约定的部分收取一定的资金。在预售期房的时候，销售商会提前和购买方签订合同，合同中约定客户付款的进度及全额，还有注明购买方违约要承担的责任，这样可以避免开发商的损失。由此看来，房地产企业的权利是受法律保护的。

三、新准则对房地产行业的影响

（一）新准则促进房地产企业重视契约精神，加强风险管理

新准则规定，企业要以合同为基础，以五步法模型来确认销售收入的实现与否。合同规定对于五步法的执行过程来说十分重要，在五步法的执行过程中发挥出巨大的作用，由此可见合同的重要性。所以企业需要拥有既懂法律又懂财务的复合型人才，对于房地产行业来说，通常会和客户签订各种销售合同，而且房地产企业的销售合同通常中交易价格比较高，交易合同条款比较多，情况复杂，相应的风险也比较大。这就要求房地产企业要特别重视合同的规范化，提高合约意识，加强合同的风险管理。

（二）新准则给房地产企业带来的潜在风险

房地产行业实行新收入准则后，可以在较大程度上解决合同销售额与会计收入确认期间不一致的问题，也保障了财务信息的及时性。不过根据履约进度来确认收入有可能会导致收入确认过于激进。提前确认收入可能会让别有用心的利用一些漏洞来做出不符合市场秩序的行为，扰乱正常的市场秩序等。其次，通过投入法和产出法来确认履约进度，涉及大量会计估计和职业判断，对财务人员专业胜任能力可能会提出更高要求，可能会导致财务风险增加，进而影响企业的正常发展。

（三）新准则对房地产企业的积极影响

在期房预售业务上，新准则规定符合条件可以将该业务提取确认收入，这一规定将有利于提高企业的经营业绩。对于任何企业来说，经营业绩的提升都能够使企业获得更多的投资，从而获得更大的发展空间。

参考文献：

[1]陈笑聪.新收入准则对房地产行业的税务影响[J].纳税，2018（17）.

[2]孙静.新收入准则下房地产企業收入确认的思考[J].中国国际财经：中英文，2018（7）.