社区与商业体的商贸流通互动路径

赵红 刘圣春

内容摘要：本文阐述了社区与商业体商贸流通特征、模式及功能，分析了社区与商业体商贸流通影响因素，其中主要包括社区商业体空间布局不合理、社区商业体模式单一导致其商贸流通程度低下、政府对社区商业体行政管控不到位且扶持政策缺失;并提出社区与商业体商贸流通路径，其中主要包括针对社区商业体制定相应的规范标准、完善社区商贸流通配套设施、采用灵活性的运营管理模式、储备社区商业体专业人才、吸引连锁品牌进驻社区、完善社区商业体的相关立法及加大政府宏观调控等，从而使社区商业体规划布局更为科学、促进社区商业体标准化建设、促进社区与商业体之间的商贸流通。

关键词：社区   商业体   商贸流通   路径

社区与商业体

（一）社区

社区也就是在相同地理环境内，由相同生活方式及文化背景、相同利益需求而组成的社会共同体。目前社区可以按照居住人数来分为居住小区、居住区及居住组团等，一般而言居住小区居住人数为7000-15000人，居住区为30000-50000人，居住组团则人数为10000至30000人。

（二）商业体

商业体，是将城市中的商业、餐饮、娱乐、文化、旅店及交通等各项组合在一起，从而形成相互依存的商业综合体。目前在我国很多城市都有商业体，比如华贸中心、银泰中心、万达广场及上海新天地等。

（三）社区商业体

社区商业体，也就是围绕社区居民，所开展的一系列便民利民等服务，如商业、餐饮、娱乐、文化、旅店及交通等。由于城市现代化建设速度的加快，日渐增长的社区人口，日渐加快的城市生活节奏，日渐多样化的消费习惯及消费需求等原因，使得社区与商业体之间形成了有效的商贸流通，而社区商业体也成为城市社会消费品零售总额的一个关键增长点。

社区与商业体商贸流通现状

（一）社区与商业体商贸流通特征

社区与商业体商贸流通，也称为社区商业体商贸流通，从目前社区综合体商贸流通发展现状来看，其商贸流通具备以下的特征：

第一，区域性，社区商业体商贸流通具备很强的区域性，其服务范围是在社区，因而其服务范围不具有辐射性;其主要的服务对象是社区居民;因此社区与商业体商贸流通具备一定的区域性特征。

第二，服务性，由于社区商业体的地理位置多处于社区附近，其服务对象是社区居民，其服务目的是为这些居民提供必不可少的生活物品及娱乐服务，因而社区商业体商贸流通具备很强的服务性，能提升社区居民生活质量。

第三，盈利性，社区商业体位于社区附近，社区又是人口基数较为庞大的区域，由于社区居民消费观念及消费行为的改变，社区商业体其功能性也更加多样化，其中包括购物、餐饮、住宿及娱乐等，因此最大限度满足社区居民消费需求。而社区商业体较之其他的商业业态，则更具稳定性，因此社区商业体具有稳定持久的盈利能力，在很多城市，社区商业体的社会消费占社会消费品零售总额的三分之一。

第四，平衡性，社区商业体，也就是在社区中涉及购物、餐饮、住宿及娱乐等商铺，这些商铺往往根据社区地理位置、社区居民需求数量及社区竞争环境制定营销方案，同时也随着社区周边开发及其内部变化及时调整营销方案，因而社区商业体具有一定的动态平衡性。

（二）社区与商业体商贸流通模式

社区与商业体目前的商贸流通模式，主要是大型超市模式、O2O商业模式、连锁配送模式等。

第一，大型超市及百货店等零售业态模式。社区有较大的人流聚集效应，其消费力十分强劲，而且社区商业体租金也普遍比市中心要低，这就使超市、百货商店、便利店等零售经营者比较青睐在社区中开展经营。社区之内的这些零售业态，满足了消费者的购物、娱乐、餐饮及其他生活服务的需求，同时社区居民强大的消费力也促进了社区商业体商贸流通。

第二，O2O社区商业模式。随着信息技术及移动网络的发展，O2O电子商务模式也逐渐发展成熟。对于社区商业体而言，其具有稳定的客户群，盈利较为稳定，而这些为O2O模式的开展提供了良好的契机。此外，在社区商家开展O2O模式的过程中，既有助于社区住户享受到更为便捷的服务，又有助于社区商家了解消费者的消费需求及消费偏好，制定出精准的营销计划，然后具有針对性的为社区住户提供个性化的服务，从而促进社区商业体商贸流通的更好发展。

第三，连锁配送模式。社区商业体建立在社区之中，因此在社区商业体商贸流通中，应充分利用社区较具优势的地理环境及交通优势。在社区中发展零售业态连锁配送模式，这是由于社区商业体商品供应种类及供应链相对稳定，商品服务范围及服务对象较为单一，因此可以在社区中全面推行连锁零售业态配送模式，完善社区商业体配送模式，提升社区商业体商贸流通速度，提高社区住户满意程度，比如开展“社区生鲜上门”、“送货到家”等服务。

（三）社区与商业体商贸流通功能

社区与商业体商贸流通的功能主要体现在购物、餐饮、娱乐、生活服务及公共服务等功能。如目前我国发展态势较好的社区商业体，如苏州新城大厦、上海星游城、深圳华侨城等;对于城市发展而言，这些社区商业体商贸流通规模大且市场化程度高，极大的促进了城市经济的发展。如图1所示，在2011-2017年期间，我国社会消费品零售总额从187206亿元上升至366262亿元，年平均增幅为11.84%，而其中有将近40%的份额为社区商业体创造。具体而言，社区商业体商贸流通功能主要体现在促进城市现代化建设、增加就业岗位、促进社区零售业更加繁荣等。

第一，促进城市现代化建设。当城市人口积聚到一定的数量，城市住宅面积也逐渐增加，各种城市商业业态也随之出现（如社区商业体），满足城市居民的生活需求，这就在一定程度上促进城市经济的发展，为城市现代化建设奠定基础。

第二，增加就业岗位。社区商业体，所涉及的项目众多，从而衍生出诸多就业岗位。由于社区商业体的就业岗位多属于服务性质，属于劳动密集型产业，因而其就业门槛较低，可以为城市下岗人群及农民工提供诸多的就业机会，从而在一定程度上维护城市的稳定。

第三，促进社区零售业更加繁荣。商务部发布的《关于加快我国商业发展的指导意见》，国务院出台的《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》等政策法规，都为我国商贸流通业的发展提供了诸多参考性意见，比如商贸流通基础设施、商贸经营管理理念、商贸业服务水平、商贸业评估体系等，从而保证社区商业体稳步快速的发展，从而惠及社区居民，提升社区居民的生活質量。

社区与商业体商贸流通影响因素

（一）社区商业体空间布局不合理，无法满足社区居民需求

社区商业体空间规划重视性不足，其建设多处于无序状态。社区商业体，就其产生的经济效益及社会效益而言，不如中心城区商业体，因而我国很多城市，都较为重视中心城区商业体的发展，而对社区商业体重视性不够。地方政府对于城市社区商业体的空间布局、建设管理、项目定位、业态配置、未来发展规划等多方面缺乏明确的规划，也就直接导致了城市社区商业体长期处于无序发展状态。如目前很多城市的社区商业体大多数以沿街布点的规划布局方式进行发展的，而这种空间布局方式决定了社区商业体发展的不可持续性，继而由于城市社区商业体空间布局不合理，影响社区居民生活的便利，影响社区商业体经营效益。

社区商业体布局不均衡，无法很好满足社区居民需求。由于政府部门对社区商业体重视性不足，导致社区商业体布局不均衡，城市社区商业体多集中于发展已十分完善的大型社区，甚至在这些大型社区还存在着社区商业体过度配置的问题，如购物、餐饮、住宿及娱乐等扎堆建设，从而也造成了大型社区其商业体竞争异常激烈，违反市场规律的商业竞争行为频发，为大型社区商业体市场环境、经营效益及社区交通状况都带来了不利的影响。与大型社区截然相反，新建社区或者旧社区却普遍存在着社区商业体服务配套设施不足的情况，在新建社区及旧社区之中很难找到诸如购物、餐饮、住宿及娱乐等便民利民服务项目，因而给新建社区及旧社区居民带来了极大的不便，无法很好满足社区居民需求。

（二）社区商业体模式单一，商贸流通及盈利空间有限

社区商业体采用“提前销售”模式，致使其业态配置不合理。目前，无论何种模式的社区商业体，即零售业态模式、O2O社区商业模式、连锁配送模式等，商业体开发商都普遍采用“提前销售”模式，此种模式虽然在一定程度上有助于开发商快速回笼资金，但此种模式却并不利于社区商业体规划布局及统一管理，从而造成社区商业体分布过于随意，社区商业体业态配置不合理的现象。

社区商业体经营者经营素质不高，经营方式较为落后。由于我国社区商业体多以中低端经营业态为主，健身中心、餐厅、茶馆等都是以个体经营为主导，其经营规模有限，经营成本较高，加之其普遍不具有专业性的经营管理能力，缺乏合作意识，致使市场恶性竞争不断，因而这就造成了其盈利水平较为低下。而且入驻社区的高端经营业态较少，也就意味着大多数社区商业体并不具备先进的现代管理制度及管理手段，也就意味着目前社区商业体并不能满足消费力强劲之下的社区居民消费需求。整体而言，目前社区商业体存在着内在不足的弊端。

（三）政府对社区商业体行政管控不到位，缺乏一定的扶持政策

社区商业体不属于行政管辖范围，政府对其宏观调控手段不足。根据《行政许可法》第十三条规定，企业能够通过市场竞争有效调节的，行政机关可通过事后监督方式进行管理的，能够通过行业组织协调管理的，能够通过企业法人或者公民自主决定的，可以不设行政许可。因此从《行政许可法》可知，目前社区商业体不属于政府管理范围，社区商业体的管理则是本着“谁投资、谁受益、谁管理”而来的，因而关于社区商业体经营业态及规模结构，政府行政机关无权干涉;虽然这在一定程度上提升了社区商业体竞争力，但由于社区商业体发展过于自由，就导致了社区商业体业态配置不科学、发展模式单一、空间布局不合理等问题的出现。

社区商业体缺乏统筹规划及良好的扶持政策。目前虽然我国商务部相继出台了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》，《关于推进社区商业便民服务工作的通知》等政策法规，为我国社区商业体发展规划、行业结构、网点布局、经营管理等多方面提供了一些参考性意见，但目前我国关于社区商业体的相关政策法规过于分散，已有的政策法规之间也存在着一定的冲突，也就导致当前政策法规在社区商业体规划建设及经营管理之上存在着效力不足的现象。除此之外，关于社区商业体的金融及税收扶持政策也过少，对社区商业体业态布局方面的指导意见缺失，就导致了社区商业体无序发展，减缓了社区商业体标准化、规范化及现代化建设的步伐，进一步影响了社区商业体商贸流通。

社区与商业体商贸流通路径研究

（一）科学规划布局社区商业体，提升社区商业体功能性

针对社区商业体制定相应的规范标准。目前在我国很多城市，社区商业体都处于无序发展的状态，这对于当地居民生活、社区商业体自身发展、社区商业体商贸流通都产生了一定的影响，因而这就需要政府部门尽快出台促进社区商业体标准化及规范化的相关细则。结合国内外社区商业体的发展经验，比如新加坡的第一乐广场、美国橡树溪购物中心、日本难波公园等，以及我国的西郊百联、万科城及华侨城等社区商业体的发展经验;结合我国不同城市及不同社区发展状况，制定出针对不同级别城市及不同级别社区的标准化及规范化建设方针，其中包括社区商业体建设用地及预留建设用地、空间布局、建设规模、业态种类、业态配置标准等，从而使社区商业体满足社区居民消费需求，也能避免由于过度开发所导致的扰乱市场秩序的经营行为，保证社区商业体有序发展，促进不同业态的社区商业体的商贸流通。

完善中低端社区商贸流通配套设施，促进社区商业体商贸流通。目前在我国很多城市，大型社区其社区商业体业态较为齐全，购物、餐饮、住宿等商贸流通门店较多，甚至于过剩，虽然可能会产生不正当的市场竞争，但大型社区却也形成了较为健全的社区商业。但是在我国中低端社区中，购物、餐饮、住宿等网点数量较少，难以满足社区居民日常需求;同时在中低端社区中，其商业基础设施严重不足，由于物价地价低廉，中低端社区往往吸引大量居民入住，而商业基础设施的匮乏与逐渐增长的社区人口形成了尖锐的矛盾，既不利于社区商业体的发展，同时对于中低端社区商贸流通也产生了极其不利的影响。因此应充分分析不同社区交通状况、社区人口规模、社区人口消费需求及消费水平等因素，建立满足其需求的商业基础设施，充分缓解商业基础设施过剩及匮乏的现象;特别是针对中低端社区，由于其具备成本优势，能吸引大量的中低收入居民入住，而这些居民则能带来可观的消费能力;同时由于中低端社区地价低廉，能吸引大量的商贸流通企业入驻，为中低端社区餐饮业、零售业、住宿业的商贸流通提供了有利的支持。

（二）采用多样性的运营管理模式，提升经营者专业素质

采用灵活性的运营管理模式，有助于社区商业体更好发展。“提前销售”模式确实在一定程度上有助于开发商资金回笼，但这种模式却不利于社区商业体的统一管理及业态配置，对于社区商业体商贸流通也产生了不利的影响。因而针对社区商业体目前的发展状况，在前期开发之上，可以结合当地社区居民消费水平及消费需求等因素，结合目标商家经营业态及经营战略目标、商业环境等，与目标商家达成合作协议，满足目标商家经营需求;这样将有助于社区商业体及社区商贸流通。在后期运营之上，可以采用“只租不售”或“先租后售”的模式进行运营，采用“只租不售”模式，主要针对较为优良的地产资源，这样能保证开发商获得丰厚收益，也能提升社区商业影响力，促进社区商业体良性发展;采用“先租后售”模式，其针对对象可以是那些中小规模的商贸企业，形成良好的社区商贸氛围，从而促进社区商贸流通。

储备社区商业体专业人才，提升其经营水平及盈利能力。目前我国很多地区的社区商业体，中小经营者甚多，这些中小经营者大多缺乏完善的管理经验，比如服务水平及服务标准化、资金及人员管理、仓储管理及采购配送、门店管理技术等，因而应对社区商贸企业相关人员进行培训，并且招募更多的社区商业人才，从而提升社区商业体经营者的经营水平及店铺的盈利能力，除此之外，社区商业还需要逐渐的推行现代企业管理制度，以此为基础进一步扩大社区商业体的规模。

吸引连锁品牌进驻社区，进一步提升商贸流通水平。我国绝大多数的商业体商业设施多为满足居民生活的中低端业态，比如健身中心、餐厅、茶馆、便利店、美容美发店、花店、宠物店及修理店等，而这些中低端业态占比则为80%左右;而针对大型超市、百货店及餐厅等连锁经营业态则较少。由于业态分布不均衡，如连锁业态等高端业态较少，使社区居民日常生活极为不便。因而应鼓励大型连锁业态进入社区，成为社区商业的一部分，进而更加便利人们的生活，也使得社区商业体商贸流通水平得以提升。另一方面，由于连锁业态的引进能够在极大程度上推进社区商业体商贸流通水平，而目前我国很多城市其社区商业多以私人运作为主，因而应不断提升社区之中的中低端产业的组织化程度，进而促进其实现连锁化，进一步为社区商业体商贸流通奠定基础。

（三）政府应加大对社区商业体扶持政策，促进其商贸流通

完善社区商业体的相关立法，促进社区商业体标准化建设。目前我国关于社区商业体的相关立法尚不完善，关于社区商业体法律法规过于陈旧，如《关于加快我国社区商业发展的指导意見》，颁布于2005年5月;而《关于推进社区商业便民服务工作的通知》则颁布于2011年2月;就这两部政策法规而言，其中一些条款（如空间布局、行业结构及发展规划）已经不适用于当今的社区商业体的发展。因而这就需要尽快出台适应我国社区商业发展的政策文件，为社区商业体空间布局、网点设置、业态配置、项目定位、经营管理、未来发展规划，以及金融税收、租金减免等方面提供必要的支持，使大型社区商业体进驻社区，使我国社区商业体空间布局日渐标准化及规范化，社区商业体自身运营管理日渐科学化，社区商业体日渐现代化，使我国社区商业体为商贸流通奠定强有力的基础。

加大政府对社区商业体的宏观调控，促进其良性发展。虽然根据我国《行政许可法》第十三条规定，社区商业体不属于政府行政许可的范畴，使得政府在社区商业体发展过程中作用缺失，直接造成了社区商业体在空间布局、业态配置及发展模式上存在着严重的弊端，直接影响到社区商业体商贸流通。因此，为确保社区商业体良性发展，在充分发挥市场经济对社区商业体的调解机制之外，政府也需要对社区商业体的空间布局、业态配置及发展模式等方面进行宏观指导，促进社区商业体符合市场经济发展规律，满足社区居民消费需求，提升其竞争力，促进其商贸流通。同时，还需要采用条块结合、以块为主的原则，明确各级政府在社区商业体发展过程中所承担的职责，形成有效合力，促进社区商业体的发展。

结论

社区商业体由于其较为有利的地理位置，能为社区居民提供全方位的生活服务，同时也有助于商贸流通。然而社区与商业体之间的商贸流通却存在着一定的问题，本文从社区与商业体商贸流通理论及现状出发，分析社区与商业体商贸流通特征、功能、模式等情况，研究社区与商业体商贸流通影响因素，并提出相应的改善建议，拓宽我国社区与商业体的商贸路径、增强我国社区与商业体的商贸流通效率，促进社区与商业体的商贸流通更好更快发展。

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