房地产公司自持商业税务筹划案例研究

蒋刚

本文以A房地产公司自持商业体的税务筹划方案作为研究对象，探讨如何调整运营模式，充分享受税收优惠政策，减少企业税负、防范税务风险。

一、开发项目情况简介

商业项目占地5000㎡，建筑面积20000㎡，开发成本10000万元。预测租金收入每月200元/㎡，出租率85%。折旧年限40年，年折旧250万元，每年管理费用500万元，营销费用1000万元，维护费用100万元，无财务费用。假定开发阶段的增值税进项已经全部扣除完毕，租赁合同期限为五年。

二、不同税务筹划方案比较

（一）租金模式：直接向商户收取租金，每年租赁收入20000*85%*200*12=4080万元。税收负担及税后利润情况如下：

1.增值税：4080/（1+9%）*9%=336.88万元，增值税附加：336.88*12%=40.43万元，合计336.88+40.43=377.31万元

2.房产税：4080/（1+9%）*12%=449.17万元

3.城镇土地使用税（税额为12元/平方米）：12*5000=6万元

4.印花税：4080*5*0.1%=20.4万元

5.企业所得税：

税前利润：4080/（1+9%）-250-500-1000-100-40.43-449.17-6-20.4=1377.12万元

企业所得税：1377.12*25%=344.28万元

税后利润：1377.12-344.28=1032.84万元

6.税费合计：377.31+449.17+6+20.4+344.28=1197.16万元

税收负担：1247.75/4080=29.34%

（二）分拆运营模式

向A公司支付商铺租金每月135元/㎡，向B公司支付物业管理费每月25元/㎡，向C公司支付商业服务费每月40元/㎡。三家公司总体税负及税后利润情况如下：

1.A公司

全年收入135*12*20000*85%=2754万元

（1）增值税：2754/（1+9%）*9%=227.39万元，增值税附加：227.39*12%=27.29万元

（2）房产税：2754/（1+9%）*12%=303.19万元

（3）城镇土地使用税：12*5000=6万元

（4）印花税：2754*5*0.1%=13.77万元

（5）企业所得税：

管理费用、营销费用、房屋维修费用按收入比例分摊，A应分摊135/200=67.5%，B应分摊25/200=12.5%，C应分摊20%。

稅前利润：2754/（1+9%）-250-（500+1000+100）*67.5%-27.29-303.19-6-13.77=846.36万元

企业所得税：846.36*25%=211.59万元，税后利润为846.36-211.59=634.77万元

（6）税费合计：

227.39+27.29+303.19+6+13.77+211.59=789.23万元

税收负担：

789.23/2754=28.66%

2.B公司

全年收入25*12*20000*85%=510万元

（1）增值税：510/（1+6%）*6%=28.87万元，增值税附加：28.87*12%=3.47万元

（2）企业所得税

税前利润：510/（1+6%）-（500+1000+100）*12.5%-3.47=277.66万元

企业所得税：277.66*25%=69.42万元

税后利润：277.66-69.42=208.24万元

（3）税费合计：28.87+3.47+69.42=101.76万元

税收负担：101.76/510=19.95%。

3.C公司

全年收入40*12*20000*85%=816万元

（1）增值税：816/（1+6%）*6%=46.19万元，应缴纳增值税附加：46.19*12%=5.54万元

（2）企业所得税：

税前利润：816/（1+6%）-（500+1000+100）*20%-5.54=444.27万元

企业所得税：444.27*25%=111.07万元

税后利润：444.27-111.07=333.2万元

（3）税费合计：46.19+5.54+111.07=162.8万元

税收负担：162.8/816=19.95%

4.三家公司总体情况

税费合计：789.23+101.76+162.8=1053.79万元

税后利润：634.77+208.24+333.2=1176.21万元

税收负担：1053.79/4080=25.83%

（三）筹划方案对比分析

分拆模式节省税费143.37万元，增加税后利润143.41万元，降低税收负担3.51%。策划后，降低了税收负担，增加了税后利润。将商铺租赁、物业管理、商务服务由不同的公司予以提供，符合商业规律，而不是单纯以避税为目的，满足合规性要求，筹划具有可行性。

三、税务筹划中应当注意的事项

首先，要形成税务风险管理意识。只有将经营各环节、财务核算、资金筹集各纳入税务风险管理，才具备税务筹划条件。

其次，税务筹划实质是一种高层次的财务管理活动，是事前的策划，需要具备税收、会计、财务和法律专业知识，并全面熟悉企业的投资、经营、筹资活动。

最后，应当保持与税务部门良好的沟通，熟悉税政变化，尽可能地争取最优惠的税收待遇。（作者单位：重庆理工大学）