城市进入存量提升阶段 城市更新改造成主战场

文／林小昭

近年来，大城市发展逐渐由增量扩张向存量提升转变。

国家发改委等15部门日前联合印发了《关于推动先进制造业和现代服务业深度融合发展的实施意见》提出，要鼓励地方创新用地供给，盘活闲置土地和城镇低效用地，实行长期租赁、先租后让、租让结合等供应方式，保障两业融合发展用地需求。

盘活存量土地和低效用地，加快存量提升，也成为许多城市发展的重要方向。在广东顺德，以村级工业园升级改造为突破口，顺德目前已完成改造面积1.6万亩，今年要完成超2万亩的改造目标，而村级工业园改造完毕后腾出的13.5万亩，将为高端制造业发展腾出空间。

11月5日，深圳召开产业用地全球推介计划新闻发布会，宣布将一次性集中推出30平方公里产业用地，总共25宗地。深圳此轮向全球推介的产业用地全部来自土地整备，通过集中资源、集中力量、集中智慧，创新“规模整备、一体规划、连片开发”实施模式。

根据当地媒体报道，目前深圳全市有工业区约7200个，平均规模3.6公顷，平均毛容积率1.4、平均建筑层数4层，近90%分布在原特区外；目前全市清查出的已批未建土地达到564宗，面积11.9平方公里，其中出让10年以上未建宗地398宗，面积869公顷。除此之外，深圳还梳理出有潜力的低效用地约300平方公里。这一连串的数字意味着，深圳的国土空间潜力巨大，只待挖掘。

华南城市研究会会长、暨南大学教授胡刚对第一财经分析，经过几十年的快速发展，珠三角的土地开发空间已经日趋饱和，在严格的农田和生态保护线以及大城市划定城市边界的情况下，今后新增建设用地将较为有限，占比也会下降。相比之下，存量土地的改造提升对城市拓展发展空间十分重要，未来存量土地的改造会占据大城市建设用地的主要部分。

在广州，今年8月，广州市发布村级工业园整治提升的实施意见，提出要通过淘汰关停一批、功能转换一批、改造提升一批，分批次有步骤进行村级工业园整治提升，创新村级工业园整治提升工作的体制机制，强化环境及安全整治，淘汰污染及落后产能；全面提升村级工业园的产业结构及单位产出；提高土地集约节约利用效率，完善区域市政基础及公共服务设施。

珠三角的发展也是我国大中城市发展的一个缩影。把城市有限的存量土地资源进行提升、扩容，实现更加集约化的发展，这也是今后大中城市发展的思路。

此前10月19日，在由中国城市规划学会和重庆市政府主办的2019中国城市规划年会上，住房和城乡建设部副部长黄艳表示，我国的城镇化率已经接近60%，城市建设的重点已经转入对存量的提质增效阶段，对城市建成区的改造提质，已经成为主要工作内容。

在这个过程中，各地正加快城市更新改造的步伐，城市更新改造也蕴含着巨大的市场空间，吸引各大企业进入。

以龙光地产为例，截至2019年6月末，龙光地产3200亿元旧改货值中，深圳占比最高达到930亿元。而就类型结构来看，在龙光地产的总旧改货值中，旧厂占比为60%，旧村占比为40%。

佳兆业集团控股战略官、战略研究院院长刘策在第五届中国城市镇运营商大会上表示，低效土地需要更新的模式体现其价值。当前大湾区各城因地制宜不断完善城市更新政策，均以“存量规划”为主要内容。一方面严格控制新增建设用地的总量，鼓励盘活存量资产释放优质土地资源；另一方面加大政策扶持力度助推“工改工”发展，加快城市产业转型升级。

中原地产首席市场分析师张大伟表示，未来大城市新增的土地指标将不断减少，更多的将是存量土地的再升级再改造。存量土地的改造，会释放城市发展所需要的空间，也会提升大中城市整体的容积率。

此前10月24日，万科集团董事会主席郁亮在谈房地产市场应如何建立长效机制时表示，当前国内大城市的土地开发率大部分低于25%，且存在土地用途供应错配问题。他建议大城市、核心城市、特大城市的土地开发率应该提升到60%。