智能建筑全生命周期造价管理探讨

徐慧

（广东理工学院建筑工程系）

1 智能建筑及造价管理

1.1 智能建筑概述

智能建筑是20世纪的建筑产物，到了21世纪已经得到了迅猛地发展，它代表着新时期科学技术的成果，它综合应用了计算机技术、控制技术和通信技术，并将这些高新技术与建筑技术有效结合起来，以满足用户的实际需求进行建筑设计与施工。智能建筑充分体现了舒适、安全、节能的特点，能够较好地满足住户的需求，而且与21世纪的绿色、环保主题相映衬，不仅符合用户的功能需求，也符合时代的发展主题，所以颇受欢迎。

智能建筑的概念最早是诞生在美国的，在多年的发展中，国际上还没有形成一个完整的定义，几个国家各自有不同的定义标准。根据我国2000年颁布的《智能建筑设计标准》，我们可以对智能建筑的定义进行阐释：以建筑为应用平台，将建筑设备、通信网络系统和一些自动化系统融合进来，使得各种建筑功能达到优化结合，最终构造一个安全、舒适、节能的建筑环境。

我国的智能建筑自上个世纪的九十年代开始兴起，当时还局限在沿海经济发达地区，进入新世纪以来，智能建筑在很多地方已经得到了突破性发展，比如说2008年，北京奥运会的体育场就是一个典型的智能建筑代表，它的设计施工是将最新的建筑结构、节能环保技术和智能科技的成果应用进来，由通信网络、信息系统、智能监控系统、节能减排系统以及竞赛管理系统组成，为盛大体育赛事的举办提供了优良的环境。

1.2 智能建筑全生命周期的含义

全生命周期造价管理的英文翻译是Whole Lifecycle Cost Management（以下简称WLCM），它是对建筑项目的全部生命周期的造价管理进行探讨分析的。一个建筑的全生命周期包括的阶段比较广泛，不仅仅是包含项目的建设阶段，还包括建筑的规划设计、运营维护和拆除重建等阶段，由于建筑项目的技术含量比较高、风险比较大、施工时间长、协同施工单位多，所以在整个生命周期中会遇到很多问题，因此对于建筑的生命周期划分十分有必要，当然智能建筑属于建筑项目中的一种，大体也符合这种划分标准。总得来说，WLCM最核心最重要的部分就是建筑建设期间的造价控制和运营期间的造价控制，也就是达到最小的生命周期成本，这个理论内涵在图1有所体现。

2 智能建筑造价管理原则分析

根据资料显示，和普通建筑相比，智能建筑在设计和建造过程中的初期投入成本要额外增加7%到10%，但是在建成运营阶段却可以产生更多的经济效益和环境生态效益，这些效益大致包括降低建筑综合成本、节能减排、优化居住环境等。综合这些因素考虑，在智能建筑的造价管理工作中，管理人员应该坚持以下几个原则：

2.1 全生命周期设计原则

追求全生命周期的优化管控是智能建筑的主要特点，智能建筑的全生命周期大致可以划分为四个阶段，分别是项目设计阶段、项目施工阶段、项目运营阶段、项目拆除阶段。要实现智能建筑的造价优化管理，就得从智能建筑的全生命周期出发，不仅考虑建筑施工初期的成本投入，也注意整体生命周期的成本效益，使得建筑的造价管理得到一个综合优化。

2.2 舒适健康的核心原则

智能建筑的设计核心原则可以说是“以人为本”，在设计施工过程中应用到的各种高新技术，其实都是为了给用户提供一个更好的使用环境，同时满足用户的各方面综合要求，尽量使建筑本身具备低耗、绿色、健康、舒适的特点。所以本着这一个根本目的，智能建筑在造价管理中就要秉持健康舒适的原则。

2.3 项目经济最优原则

图1 全生命周期造价管理内涵示意

图2 决策和设计阶段对投资影响程度分析

智能建筑采用的是新型建筑技术，并且运用了大量的高新科技以及智能建筑材料，因此在施工成本上面会比普通建筑高出不少。建筑企业投资建筑项目的最终目的是为了获取效益，是为了盈利，不是为了公益事业做贡献的，因此建筑企业在进行项目规划和方案决策的时候，应该优先考虑自身的效益，在保证自身效益不受损害的情况下，再适当考虑智能绿色。假如企业只考虑建筑的功能和舒适度，就会在前期的规划施工中投入过高的成本，导致成本与回收脱节，给企业带来巨大损失，不利于企业的发展。从长远发展来看，智能建筑的施工基本是靠着这些建筑企业运行的，一旦企业因为投入智能建筑出现大面积亏损，以后投资智能建筑的热情就会消减不少，这是不利于智能建筑行业的发展的。所以，建筑企业在设计项目时，一定要优先考虑项目投资效益，再考虑效益的同时尽最大可能满足智能建筑的规划，让建筑的整体经济型达到最优。

3 全生命周期造价管理在智能建筑各个阶段的应用

3.1 决策与设计阶段

项目的决策是在综合考察项目的经济效益、资本投入、风险控制、技术要求、市场需求等因素的情况下对施工可行性做出决定，项目设计则是在决策确定以后，对项目施工技术、施工工期、施工材料等进行规划调配，两者都对后期的施工和运维起到关键性作用。大量的案例证明，项目决策对于项目投资的影响最大，几乎接近百分之百，而设计的影响比重最高可以达到95%，施工的影响平均在20%左右，从这些数据可以看出，项目决策和设计绝对是项目工程造价管理的重中之重。这个数据分析在本节的图2中有所体现。

在项目决策与设计阶段中，企业通过综合考察，形成可行性研究报告，并对投资成本、项目经济性和施工图预算进行分析，得出大致的造价范围。这个阶段的造价管理主要是综合各方面情况，制定可行性研究报告和项目建议书，提交审核里面的各种成本投入、风险隐患和环境影响，考虑施工中废弃物的处理和循环应用。

3.2 招标与施工阶段

在以往的项目招标中，建筑开发商一般不会考虑建筑项目在后期运营阶段的成本费用，他们只关注前期设计与施工的成本投入，希望可以通过招标方案以最低的投入获得最高的回报，因此他们筛选投标书的时候，也会将大量眼光放到价格低的承包商身上，这无形中鼓励他们采用低价格材料和设备去开展项目，给项目的质量带来不少隐患。在智能建筑的全生命周期管理中，这种理念应该尽早摒除，企业既要考虑初期阶段的资金投入，更要注意长期的效益，不能目光短浅，追求眼前利益，这是不利于企业长远发展的。作为改进方案，企业应该注意承包商的选择标准，既看重承包商的投标价格，也要注意他们的综合实力，根据承包商的实际表现，再综合成本，选择合适的投标单位。这种综合选择的承包商就不会只关注成本的降低，还会考虑整体生命周期的造价控制，让智能建筑可以同时满足经济性和社会性。同时，招标单位也应该对承包商的施工材料、施工技术和设备进行评定，确保项目的优质开展。

笔者以某市的一个甲级办公楼为分析案例，具体阐述智能建筑全生命周期的造价控制管理。该建筑在项目设计初期的定位是国际“5A”智能写字楼，经过工程师的综合考虑，最终确定建筑机电系统包括：乘客电梯为最高配置的S7000型号客梯、大堂扶梯是具备红外检测功能的迅达电梯、中央空调为水环热泵空调；智能系统包括：CAS通讯系统、万兆网光纤、康普集成布线系统以及其他的智能管理系统。而在项目设计阶段中，设计师提出来两个方案，一个方案前期开发成本低，风险比较低，但是后期运营成本低，另一个是开发成本高，风险系数高，但是后期运营成本低。经过一系列估算，设计师最终得到两个方案的生命周期成本，方案一的建设前期成本是37930万元，运营成本是64080万元，整体的成本是102010万元；方案二的建设期成本是44930万元，运营成本是50650万元，最终的全生命周期成本是95380万元。综合双方的投资，可以得知，方案二要比方案一节省6000多万元，更具有经济效益。在协调之后，施工单位最终决定采用方案一，也就是最新的机电智能控制系统，使得建筑达到节能环保的要求，而且实现了全生命周期的造价优化控制。

3.3 运营维护与拆除阶段

建筑项目的运营维护是项目在建成使用过程中的工作，和施工环节比较，运营维护也需要费用投入，只不过它的周期更长，变化更加明显。运营维护费用的变化主要是由于建筑内部的机电设备运行功率的变化造成的，老化速度越快，功效越低，它的运营维护成本也就越高，而且随着时间的流逝，这个费用会一直增加。因此，在设计施工阶段中，就要考虑好后期的运维成本，很多施工单位都只看眼前的成本投入，却不考虑后期的运维成本，导致施工质量不佳，建筑使用问题频发，运维成本也居高不下，这给施工单位造成了极为不好的影响。从全生命周期的造价控制出发，前期的施工要考虑后期的运维，而在运维阶段中，维护人员要综合检查建筑的设备运行情况、节能环保功效，并根据用户的需求，在不违背生命周期的控制原则情况下，认真做好功能变更控制工作。