近二十年南京市栖霞区房产政策变动与人口变迁的关联

杨新竹 谢惠婵 许晨茜 张悦 陆颖

【摘 要】根据南京市近些年的房产政策变动与人口变迁因素，以及南京市几个典型老城区房价变动和布局规划转变（主以栖霞区为例）。本文将参考引入南京近几年房价变动的数据波动变化、相关房产市场、土地信息调控及房产公司楼市政策的起伏变化趋势，将在对房地产市场发展及调控政策回顾基础上进行政策效果分析，细致分析研究近二十年南京市栖霞区房产政策变动与人口变迁的关联，并对今后的房地产市场长效机制建设进行展望。

【关键词】房产政策变动；人口变迁；房产市场；相关土地政策信息

一、南京政策变动及人口变迁历程

南京是座古老的都城，多年沐浴文化底蕴的它在历史长河之中历久弥新。春去冬来，人口的大量流入迁徙，政策的铮铮变融，使之增添了更多神秘。然而，在众多城区之中，新兴产业生机勃勃、医疗教育资源多样化、生态环境优雅宜居的“栖霞”脱颖而出。

近年来，随着政府对产业结构调整、老城区改造的力度加大，栖霞区也获得了新生，逐渐被定位为长三角地区重要的先进制造业基地、长江国际航运物流中心核心功能区、宁镇扬一体化科技创新发展核心区以及南京文化特色鲜明的山水宜居城区。

可以说，栖霞区俨然成为南京城市发展的新地。

由此，我们便从栖霞入手，领略感受近二十年来房产政策变动与人口变迁的关联。

（一）政策及变动因素

1、税收政策

2、人才落户政策（教育政策）

3、经济政策（限购房产）

4、就业政策

5、土地政策

（二）南京人口变迁历程

据统计，1990年南京人口热点开始形成网络走势趋集化，并将江北和江南连接起来，人口集聚区范围不断扩充，热化区的面积扩大，并出现了许多新的热化区域、。

而至2000年时，人口热化区域持续扩充，尤其是在某些区域，拓展区大致包含雨花台区、栖霞区和下关区的大部分领域，延续发展至江宁区；但热化区域的聚焦性削减，并处于持续进化状态。由此逐渐引导了人口的迁移和流动。

到了2010年，据统计人口集聚程度相比上一个时期明显有所下降，江南和江北通过跨江通道连接在一起，人口热化区域的范围进一步向核心城区边缘集聚。中心区域的人口数量和密度首位度急剧缩小，人口在空间范围上的分布进一步趋向分散。。

总括1982～2010年，南京人口空间格局的演化历程，其中匿含了人口演变的诸多特征。

二、房产市场调控及房价数据的变动（以2008年-2018年为例）

（一）2008年。受综合环境因素的影响，这一年来，南京整体的房价全线呈下滑趋势。2008年是房产市场难以平复的一年。自年初开始，我国三分之二的城市经历了大型自然灾害，而后四川汶川又遭遇了“5·12”地震……哀痛全国。紧随其后的便是美国的次贷危机，此次危机引爆了金融界的飓风，以疾速之势席卷了全球，我国也难以免受其难，金融市场四处皆弥漫着麻木沉寂的气息，房产市场也由此渐入严冬。

南京市的楼盘市场自然也囊括其中，市场销售现状几度浮沉，难以反转逆局。房户成交数据急剧缩减，房价逐渐低迷。直到同年8月以后，为激励全体市民买房的积极性，南京市政府出台了给予购房补贴的相关意见文献。大大增强了对大众买房的税务费用减免和补贴扶持力度。大幅地调动了市民购房的积极性和参与性。与此同时，南京某楼盘公司也适时宣告出“房产价格不会跳水，仅仅是在做俯卧撑”的广告应召语，极大地呼吁了南京市居民对房产行业的支持力度及信心。

（二）2009年。至2009年，明显观望出南京市整体楼盘呈现出极大改观。表面老看房价的变动幅度并不明显，但房户成交量创下亮眼成绩，由开始时仅出售的不到45000套房户上涨到100000户+，整体定基增长幅度超越100个百分点，创立了房产行业销售的新高度。特别是个别的区域板块，出售率极高。房产行业的火热行情发展同时也带动了土地竞拍的热度。地价同房价一起屡创新高。

（三）2010年。这一年，国十一条出台，严格二套房贷款管理，规定首付不得低于40%。南京市栖霞区的商品楼及住宅房成交量急剧减少。大量房产开发商利润跌至低谷，虽然有许多降价促售的活动布满大街小巷，但房户成交量的数据总统计时仍旧十分萧条。

（四）2011年。南京楼市正式开启限购政策，规定南京市本地居民家庭不得购买第三套住房。

（五）2012年。为了激励内需增长、拉动南京市内房地产行业的消费水准，对于住房公积金缴存者首次购房家庭给予公积金贷款支持。此举大大促进了房产行业发展。

（六）2013年。南京楼视情况出现重大转变。南京行政区进行了具体调整：四区合二，两县改区。房产行业迎来崭新发展局势。

（七）2014年。2014年年初，我国各市房产行业的销售楼盘纷纷促销降价、折扣力度渐大。南京市内楼盘现况也急转直下。多数房产开发商迫于销售促压，也纷纷采取各种降价手段提升房户成交数量。

（八）2015年。这一年南京对公积金政策采取进一步放松模式，其中公积金提取可预付房屋租赁费用，以及“公转商”等政策对购房居民来说都是极大的好处。

（九）2016年。2016年是南京楼市全面调控要求较严、难度较大的一年。据统计，这一年南京共出台了7个调控文件，以此大幅促进了南京房产行业核心区域楼市的可持续发展。

（十）2017年。2017年伊始，南京市一跃成为我国首位“公证摇号售房”的城市。此外，南京市還出台了多项政策对房产行业进行宏观调控。

（十一）2018年。这一年南京市扩大了租赁住房的供应量，一定程度上解压了租赁房产市场的重力，并促进了落实购租并举的相关政策。

三、南京市房地产市场政策探析

（一）货币资金金融政策变动效果

首次预付资金占比和贷款利率是决定楼盘购买力的直接因素。在过去20年的时间长河中，房产行业的实践成果充分证明，资本规模的大小和成本预估才是对房产需求最具影响力的因素。

（二）相关土地政策的实施具有差异化特征

城市土地供给量的减少，人口迁徙数量的增多，必将带来房价的大幅上涨。

（三）财税政策对房产销售市场成交量有重大影响力

税收政策直接影响房地产交易量，税收的变动对房地产市场的供给有直接影响，税收政策不能抑制房价上涨，但是对交易量影响较大。

（四）短期行政政策干预的有效性式微

实行短期限购政策对房产行业的交易量影响效果十分显著，但与此同时也营造出了房产价格的沉抑氛围，也创造了买房人群的焦虑心理，若待短期限购政策一经取消，房产价格将会飓风式迅速上涨。

【参考文献】

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[3]王文安.我市房地产市场调控办法出台[N].晋中日报，2011-04-18（W01）.