Z房地产公司财务战略优化研究

曹冰倩 安增龙

【摘 要】随着国家持续的宏观调控，我国房地产业的发展受到了一定的制约，房企的内外部环境都出现了巨大的变化，各房地产企业的库存和资金链都一定程度的存在一些问题。所以企业应该依靠自身现有优势，制定适合企业的财务战略，目前成为整个房地产行业的整体需求。本文通过分析Z房地产公司存在的财务战略问题，提出对同类其他房地产行业可借鉴的战略优化方法。

【关键词】房地产；财务战略

一、房地产行业财务战略现状

1、重战略制定轻战略执行。第一，企业总体战略制定不全面，并没有综合分析公司内外部环境；第二，企业战略制定后，没有及时的落实到公司年度计划中；第三，企业战略没有纠偏措施，出现偏差后往往听之任之。对于房地产企业来讲绝大多数企业缺少对未来行业的分析，以及企业未来发展的情形定位，仅仅是考虑当下，未能结合战略规划整体性考虑土地资源的获取、投资地域、投资强度、融资方式以及利润分配等问题。

2、重经营业务、轻财务管理。房地产作为典型的资金密集型行业，有着其特有的属性，其总体发展战略与财务战略密不可分。但从目前实际情况来看房地产企业发展战略的制定多与项目投资、工程建设与销售有关，而财务指标只是附带性指标。

3、重工作整体战略制定、轻财务战略规划制定。企业在制定公司战略后，并未结合整体战略制定相适应的财务战略，没有落实到实处。房地产企业财务战略主要问题表现在缺乏对数据的分析，来发现企业运营过程中出现的问题，进而找出偏差并进行修订；缺乏财务部门与其他业务部门之间的联动，财务工作仅仅是指导本部门工作而不是企业整体经营工作；缺乏根据财务进行前瞻性的研究。

二、Z房地产公司财务现状分析

1、Z房地产公司概述

Z房地产开发有限公司成立于2001年12月，注册资金2亿元人民币，是拥有国家房地产开发一级资质的大型房地产开发企业，公司年开发能力50万平米。2012年公司布局天津，成立天津Z房地产投资有限公司，注册资金1.5亿元人民币。目前公司拥有员工2200余人，其中各类专业技术和管理人员400余人，一级建造师5人，二级建造师47人，各类高中初级职称100余人。大专及以上学历人员比例达到了90%以上，多次获得国家、省级建筑类奖项，建筑经验丰富、技术力量雄厚。

2、Z房地产公司SWOT分析

2.1 Z公司优势分析

Z公司长期在本地发展，地方根基深厚，企业形象良好，住宅房质量也远超出同行业其他企业，交房快成交率高；与本地相关政府部门、银行等金融机构都保持了较好的关系，为公司提供了很大便利。另外在发展的过程中，Z公司形成了较强的企业文化和良好的企业管理系统，并全面积累了各类优质商业资源，降低了公司为实现扩张战略而出现的各种风险，同时也保持了公司资金链的稳定。

2.2 Z公司劣势分析

Z房地产公司虽成立已有十几年，但在财务战略实施方面并未成熟。并且公司投资意识较弱，投资手段单一，投资过于谨慎，仅考虑当下公司发展状况，并不能对公司未来扩展做出正确的投资决策，较弱的投资能力也限制了公司的融资战略布局，在一定程度上限制了公司的发展。Z公司目前仍沿用传统的集权模式，在遇到问题时无法迅速做出决策，也没有形成良好的利润分配机制。随着国家政策对于房地产行业的不断调整，很多大型房地产企业纷纷进军三四线城市，原有市场开始被瓜分，同时伴随着优秀人才的流失，并且内部受过专业培训，经验丰富的销售人员很少，Z公司传统的营销方式与其他大型房地产企业相比处于劣势。

2.3 Z公司机会分析

随着国民经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，居民可支配收入的增加，促使城镇居民住房购买力和购买欲望大大增强，极大地提升了房地产的有效需求，基于此我国房地产行业得到了较好的发展。虽然近年来国家的宏观调控政策在一定程度上冲击着房地产市场，追求房地产市场平稳发展，例如坚持“房住不炒”，租购并举配套措施，扩大保障房面积，不断推进房产税的实施等，但是基于我国现有发展速度及居民日益增长的需求，房地产的发展并不会因此放缓，所以Z公司需要充分利用这种机遇，积极发展。另外，在居民住宅房开发的基礎上，Z公司应考虑转型发展与房地产业开发有关的其他业务，如房地产交易市场、房屋租赁项目、中介组织和中介服务市场、土地和资产评估机构、房地产经纪人事务所、贷款担保机构等，扩大业务范围。

2.4 Z公司威胁分析

目前，房地产行业发展虽然进入了缓慢时期，但其收益率仍然可观，所以多数房地产企业并没有因为政策因素而改变发展战略，但由于政策影响部分大型房地产企业纷纷开始转型，并且准备进军三、四线城市，如恒大地产、富力集团、碧桂园等大型房地产企业已经进入本地市场，占领本地市场份额，对Z公司造成威胁；竞争对手的快速增长，以及产品的不断更新；出租房、经济适用房、二手房等替代品的增长抑制了商品房的销售；另外由于国家对于房地产贷款政策的控制，Z公司资金方面也面临很大挑战。

3、Z房地产公司财务现状

3.1 资产结构分析

表1 资产结构分析表

由表1可知，2015-2017年期间，Z公司流动资产平均比重呈上升趋势，说明公司正处于发展的过程中，表明Z公司资产流动性相对理想，拥有良好的变现能力。公司近三年长期投资、固定资产所占比重很小，资产增长主要是流动资产做的贡献。可以表明，Z房地产公司目前的投资方式过于单一，重点将投资集中在主要项目中，其他方面的投资较为短缺，多元化投资模式没有形成。

3.2 偿债能力分析

表2 偿债能力分析表

由表2可知，2015-2017年期间，公司资产负债率呈上下波动趋势，有可能出现现金流不足时资金链断裂的情况，需要引起注意；Z公司平均流动比率和平均速动比率三年间分别超过最佳状态2和1，这表明其具备较强的短期偿债能力。而就付息能力这一层面来看，由于Z公司通过现金来支付利息，而并非利润，所以对其付息能力进行分析时，采用现金流量利息保障倍数这一指标。Z公司的这一指标不高，但也保持正常。整体而言，该公司虽然拥有比较理想的短期偿债能力，但财务杠杆作用利用不充分，是对公司资金资源的一种浪费，公司应加以调整控制。

3.3 营运能力分析

表3 营运能力分析表

由表3可知，2015-2017年期间，Z公司总资产周转率表现出明显的波動性特征，这是因为2016年新项目投入运营，致使公司主营业务收入持续上升，说明Z公司整体销售能力在不断增强。Z公司流动资产周转率呈直线上升趋势，表明公司的盈利能力在持续提高。应收账款周转率涨势迅速，表明Z公司应收账款周转率不断好转，回款速度提高，资金偿债能力也在稳步加强。

3.4 盈利能力分析

表4 盈利能力分析表 单位：%

由表4可知，2015-2017年期间，Z公司平均销售毛利率相对理想，2017年达到了45%，表现出连年上升的优良趋势，而2017年的销售净利率却出现了一定幅度下降，导致该情况的主要原因是销售费用和管理费用有所增加。资产净利率起伏较大，说明Z公司在合理使用资金方面效果不明显，主要是因为资金占用导致利用率不高与单位成本过高导致。Z公司净资产收益率表现出稳步增加的趋势，主要是因为净利润存在较大的变动，同时居民的收入水平和购房意愿提升也有一定影响。

4、Z房地产公司财务现状及存在的问题

4.1筹资管理上的问题

现在房地产行业的黄金时期已经过去，目前，行业环境发生了较大变化，导致Z公司在融资方面出现了很多问题。Z公司的主要融资渠道是内部融资和外部融资，前者主要是自有资金，后者主要依靠银行借款，其中短期借款占较大的比例。在短期内，依赖于其较低的成本，短期借款确实能够帮助公司解决当前资金短缺的问题，可是这种筹资方式往往伴随的是高利率，从长期看，如果公司出现信用危机，那么就会导致资金筹集受阻，这会严重影响公司的发展，甚至会使公司面对较大经营风险。

4.2投资管理上的问题

虽然Z房地产公司现阶段资金链完整没有较大问题可是公司目前并没有长期的投资规划，不注重投资项目的可行性研究，仍然将大部分资金投入到房地产住宅项目开发之中，投资形式比较单一，并且这种方式风险分散能力比较弱。另外，虽然Z房地产公司资产流动性相对理想，拥有良好的偿债能力，但同时可以说明资金利用情况并不理想，投资过于谨慎。所以公司应该转变投资战略，提高投资水平和闲置资金利用率，采取多元投资方式，保证公司信用资源能够发挥最大化效益。

4.3利润分配管理上的问题

Z公司忙于项目开发，利润分配随意性大，在获得利润后不会根据企业自身的状况去分配利润，对经营者和员工的财务激励机制不健全，结果会导致员工行为的不规范，工作动力不足，从而影响公司的日常经营活动；其次基于Z公司良好的盈利能力和较好的资产流动性，导致资金流动效率不高，在行业形势不好或缺乏投资项目的情况下，经营者会以现金形式分配利润，使公司留存资金利用效果受到减弱，大大降低公司的盈利能力与风险抗击能力，结果就会增加企业的融资风险。

三、Z房地产公司财务战略优化措施

（1）投资战略优化措施

一方面，现阶段Z公司在对项目投资决策时，应该以增加企业的整体价值为导向，以投资回报率为中心，以提高资金使用效率为主。当然如果要实现公司的长远发展，Z房地产公司还要积极拓展新领域，新项目，形成“多元化”发展模式，寻找新的利益增长点。通过地域多元化来防范和分散风险，通过时间的多元化来确保公司的整体资金计划和现金流量相匹配。如开发商业地产、新兴产业、旅游产业等，这样能够有效均衡公司收入，能够有效分散公司的各类风险，还能帮助公司进一步优化内部的综合信息管理系统。另一方面，Z公司也可以通过兼并一些有价值的企业，不仅可以优化内部资源；还可以将其优质资源融入现有的工作活动中，能够有效地节约公司的经营成本和时间成本，增加企业价值的同时满足企业快速占领市场和扩大市场份额以实现快速成长的目标。

（2）筹资战略优化措施

关于筹资战略，Z房地产开发公司可以考虑：内部筹资战略、金融筹资战略与证券筹资战略三种战略。内部筹资战略的资金主要源于公司留存收益。在Z房地产公司收益良好的情况下，其自有资金充足，使用自有资本成本很低或者没有，相比之下可以采取内部筹资战略；金融筹资战略就是Z公司现有的以银行贷款为主的筹资策略，它的优点就是筹资方式便捷并且到位及时。但是随着近年银行对于房地产行业贷款政策的不断变化，一定程度上限制了房地产公司的融资方式，受限于银行融资的单一性，Z公司必须扩大其融资渠道，来满足Z公司“多元化”的发展趋势。证券筹资战略指公司利用基金、股票、债券等形式筹集资金的策略。这种策略优点是可以快速筹集到大量资金，并且风险较低。对Z房地产公司而言，公司要想实现发展型战略，在综合分析包括存量资金和金融贷款等一系列因素的基础上，适时选择证券筹资战略，开拓筹资渠道，可以提升公司的盈利能力，促进公司发展。

（3）利润分配战略优化措施

鉴于Z公司是属于传统的集权化管理的房地产企业，还未涉及股息分红问题，其利润分配问题主要在公司管理者、经营者和员工之间进行，所以必须要将公司利益与公司内部各利益相关人员的利益结合起来考虑。同时Z公司仍处在上升期，现金流量表现出一定的不稳定性，与此同时，也面临着相当多的投资机会，因而需要大量的资金支持，所以，为维系Z公司正常经营的客观需要，不建议大规模的支付股利，而应该倾向于另外三种政策，一是高比例留存的政策，二是低股价+额外的股利分配的政策，三是不分配股利的政策。这三种政策能够帮助企业积累更多的留存资金，更好地保证公司投资资金的来源；其次，自有资本投资可以帮助公司获得更多的权益资金，这对公司扩大债务规模，保障公司发展投资战略的实施具有重要的促进作用。

四、总结

在我国经济快速发展的背景下，并基于房地产行业特殊的行业特点和近年国家对于房地产行业的持续宏观调控，公司根据未来发展总体目标制定并实施一套行之有效的财务战略对公司发展至关重要，并且财务战略的制定要建立在对企业内、外部环境的综合分析上，这也是企业未来整体发展目标实现的根本保障。

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