新形势下房地产交易监管模式的探究

罗艳梅

【摘 要】在新形势下，房地产交易监管工作对房地产交易市场的规范运行有重要的作用，但是以目前的情况来看，房地产交易监管部门与不动产登记机构的分设、监管的法律法规体系也没有得到完善，监管执法人员不足，导致监管政策和法律法规的落实情况不理想。这些问题的存在抑制了房地产交易监管工作的有效运行和发展。本文对新形势下房地产交易监管模式的相关内容进行探究。

【关键词】新形势；房地产交易；监管模式；探究

我国房地产行业的发展在近些年发生了很大的转变，房产交易量持续增长，政府部门对房地产交易的监管模式进行了重新的调整，针对房地产交易出台了多项规定和政策，为房地产交易创造了良好、健康的环境。但与此同时，很多人对房地产交易新形势下的交易监管模式理解不透彻，很多内容不明确，基于此有必要对新形势下房地产交易监管模式进行深入探究。

一、新形势下房地产交易监管模式中存在的不足

1、房地产权属登记资料及档案的衔接不紧密

由于我国的房地产权属登记经历了房地合一、房地分离、房地再合一的演变过程，房地产权属登记资料在机构合并、分离、再合并的过程中，因登记的机构不同、职责不同，导致权属登记的资料收集、归档等工作侧重点不一致；在档案的管理方式上相对落后，档案资料没有形成有效、全面、合理地衔接。而在房地产交易过程中，权属登记资料的查询、核实是必不可少的，这成为了新形势下房地产交易监管面临的最大的问题。

2、房地产交易监管法律法规体系存在缺失

在新形势下，政府部门虽然针对房地产交易管理推出了新的管理规范文件，但是通过实际运行的情况，从整体角度来看，房地产交易监管法律法规体系中还有缺失的现象存在。例如，《土地管理法》1986年颁布实施，期间经历了三次修订，目前的为2004年8月28日进行的修订；当中，对于土地使用权的登记为“国家依法实行土地登记发证制度。土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定”。《房地产管理法》规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。…经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”而2007年颁布实施的《物权法》则规定“国家对不动产实行统一登记制度。”而目前房地产权属登记机构（不动产登记机构）和房地产交易管理机构分设，交易行为的实现是不能将交易管理与权属登记完全剥离开来的。因此，《房地产交易管理条例》（暂定名称）的出台就非常迫切，应明确房地产权属登记机构和房地产交易监管部门的联系和区别，其对于更好地做好房地产交易监管工作有着非常重要的意义。因此，如何尽快完善房地产交易监管的法律体系应是下一阶段的工作重心之一。

3、房地产交易监管人员思想转变不彻底

在以往的房地产交易管理当中，工作的重心在于房产买卖登记的管理，在新形势下房地产交易监管工作虽然与权属登记只有问接的关联，没有直接的联系，但是交易的监管离不开登记信息的支持，交易的最终目的是为了进行合法的登记，二者的关系密不可分。但是房地产交易管理人员如果受到传统管理模式和理念的影响，思想转变的不彻底，在实际的房地产交易监管工作當中没有与权属登记机构紧密配合、互通信息，就不能共同管理好本行政区域内的不动产（房地产）登记和交易工作，导致新形势下很多监管工作存在偏离、房地产交易、登记的纠纷或诉讼增加，严重影响了新监管政策和规定的执行。

二、新形势下房地产交易监管模式优化策略

1、加快房地产交易监管政策和法规的落实进程

我国房地产交易管理政策和法规落实效果需要切实加强，首先要落实房产登记信息和房产交易信息管理层面的法律法规和相关规定，将相应的管理数据和权属登记信息进行有效的衔接，从立法层面推进房地产相关信息的资源共享，为房地产交易监管新政策和方法落实奠定基础。其次，打造全新的房地产交易监管平台，完善交易监管流程，依法进行交易、依法监管交易行为、依法保证房地产权利人的合法权益不受侵害。第三，变被动监管为主动监管，根据房地产交易的流程，结合本地实际，根据相对性的法律法规制定符合当地实际的交易管理办法，积极推进房地产交易监管相关政策的落实。

2、加强档案信息化建设，为房地产交易监管提供有力保障

应根据《全国档案信息化建设实施纲要》、《电子文件归档与管理规范》的要求，建章立制，将各个时期、各个阶段和各个部门产生的房地产档案，积极推进传统载体档案数字化建设。对各种类型档案进行数字化扫描、转换，逐步实现档案数据全文信息查询，为房地产交易监管提供保证。首先要转变观念、提高认识。要充分认识房产档案信息资源的重要意义，随着房地产交易信息量与日俱增.利用频率不断提高，利用范围和对象逐步扩大，要使其利用价值充分发挥出来，必须推进信息化建设，逐步实现档案管理利用模式的转变。其次，要合理规划，分步实施档案信息化。要进一步深化档案信息资源的开发利用，根据实际情况和条件，统筹规划分步实施，量力而行，逐步摆脱纸质档案分散于各个部门，相关信息不对称、不完整的局面。

3、加强权属登记机构（不动产登记部门）与房地产交易管理机构的对接联系

根据《不动产登记暂行条例》的规定，县级人民政府不动产登记机构通常为为国土部门下属的不动产登记中心，而房地产交易监管职能责由住房和城乡建设部门所属的房地产管理部门来实施，因此两个部门之间的对接联系要建立在相关法规、规章制度健全完善、明确职责的基础上，以切实达到交易顺畅、权益保障的目的和效果。

4、加强业务培训，不断提高房地产监督管理人员水平，主动发挥监督管理作用

在新形式下，随着信息技术的发展，数据信息的推广应用，使得房地产交易监管模式有了更多的新鲜元素，监管的内容和监管措施也随之变化，对房地产交易监管人员的要求也进一步提高。首先要提高认识，更新观念，要采用先进的管理手段进行监督管；其次，要与时俱进，采取符合实际的有效管理方法、可行的管理措施进行监督管理。如对商品房（一手房）的交易管理，变被动监管为主动监管，要在面积争议、设计变更争议、交房时间争议以及质量争议等方面进行研究、分析，针对每一个环节，制定合理可行的监督方案，避免出现各类纠纷和争议；第三，认真履职，从交易的源头开始实施监管。如对存量房的交易，应积极与权属部门对接，充分利用档案资料的信息化建设成果，服务好交易双方，为交易提供安全、方便、快捷的服务；对商品房的交易，从预售环节开始监督管理，管好预售资金，确保项目顺利竣工，管好销售合同，切实保障购房人权益不受侵害。

三、结语

在新形势下，房地产交易监管模式有了更多的新鲜元素，各类监管内容和监管措施为房地产交易监管提供了助力，监管方式都得到了优化和创新，在实际运行过程中，房地产交易市场能够一直向着健康、规范的方向发展。很多问题依然存在，需要与时俱进，及时更新，不断完善，从而促进我国房地产业健康发展。

【参考文献】

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