租售同权政策对房价的影响及预测

杜思雨

【摘 要】自我国改革开放以来，全国人口流动规模快速增长，不少人会选择从农村前往城市，从经济不发达的地区前往经济较为发达的地区就职，这无疑加重了城市的住房压力，国家根据这种现状出台了租售同权政策，鼓励居民租赁房屋，保障承租人享受公共服务的权利。本文主要通过调查问卷、文献资料和调研走访调查的研究方法来调研群众对于租售同权的看法，从而浅析租售同权合同政策对房价的影响及预测。

【关键词】租售同权合同政策；承租人权利；房地产；租赁企业

1.租售同权合同政策基本概况

1.1租售同权合同政策的出台

根据国家发展改革委等九部门发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提到：“承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证，享受相关公共服务。”也就是说，承租人在租房的一定地域内，享有“公共教育，劳动就业创业，社会保险，医疗卫生，社会服务，住房保障，公共文化体育，残疾人服务等八个领域81个项目的公共服务”。即住建部将通过立法来保障承租人的权利和义务，保障其合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本的公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

1.2租售同权合同政策出台的背景

第一，我国住房租赁需求量大，但可供房源总量不足，机构化，规模化住房租赁企业不够成熟，制约着住房租赁市场的发展；第二，即便租赁住房房源充足，承租人有房可租，他们也并没有获得相应的公共服务的权利；第三，与买房居民相比，承租人不能稳定的享有住宅，和自有住宅相比，租赁住宅租金高条件差，承租人的生活条件相对来说较差。在这种情况下，租售同权合同政策应运而生。

1.3租售同权合同政策出台的现状

（1）学区房的房租价格上涨

随着租售同权合同政策的出台，承租人在学校周边租房其子女也可以享受在学校受教育的权利，为了子女得到更加优质的教育，很多家长会选择在教学水平高的学校附近租房，使得学区房的房租价格呈现上涨的趋势。

（2）政策的相关条款不完善

由于租售同权合同政策出台的时间较短，并没有具体保护承租人权益的法律，使其的权利难以得到真正的保障，同时，租赁房市场的发展也较为缓慢，存在很多问题，导致很多人对于租房顾虑重重，在条件允许的情况下，还是会选择买房。

2.租售同权合同政策的出台对房价的影响

2.1当前我国房地产现状

近年来，我国商品房价格一路上升，对照世行指标中国房价远超于国际合理房价标准上限，处于过高的水平，如此高的房价，超过了正常工薪阶层和普通民众的承受能力，一个家庭可能要用十几年的收入来买一套房子。对于这种情况，政府不断出台限购限贷限价等政策进行宏观调控，虽然放缓了房价上涨的速度，但是房价依旧处于很高的水平，对于人民大众来说，仍然是可望不可及的。

关于中国的房价未来会不会出现暴跌，笔者个人觉得应该不会，原因有下面三个：

（1）房地产作为我国的支柱性产业，它是中国经济发展的命脉，所以与财政挂钩，那么这个行业就势必会被政策所调控，所以房价的涨跌都是有一个限度的，即使在未来出台一些限购，限价或者是房产税的政策落实到位以后，房价都可不能出现暴跌的情况，它会有一个底线的。

（2）中国和其他国家最大的一个差别就是人口基数。世界上的发达国家人口数量相对来说都是比较低的，所以他们的房子需求量低，自然房子价格也便宜，而中国却不一样，中国的人口基数大，所以需求量也特别大，尤其是近几年来，城市迅速发展以后，一些乡镇农村的人也纷纷往城市里迁移，所以城市里的房子需求量不断增加，市场前景好，自然价格也会有所提升。

（3）目前房价过高，很多人买房都是要通过银行贷款来实现的，而贷款是维持银行运作的主要经济来源，银行需要从贷款中来获利。如果房价出现暴跌，房市崩盘，那么很多银行都会出现问题，面临破产还不算什么，甚至引起严重的经济危机。

2.2政策出台的影响

租售同权合同政策的出台有助于房地产价格的理性回归，在中国，大多数居民买房的目的是为了解决子女的上学问题，这也催发了一波又一波的“炒房热”，房价越炒越高。而租售同权合同政策的出台缓解了承租者子女的教育问题，对于价格虚高的学区房，起到一定的控制作用，对于炒房，也起到了一定的抑制作用。租售同权合同政策的出台对房价带来的影响如下：

（1）使得租房需求不断上升，其所带来的一系列优惠政策使人们不再拘泥于买房，而会选择在经济情况差的时候租房，这会大大促进租赁房市场的发展，当然，这也会促进房地产企业的转型升级，来迎合当前的市场需求。

（2）使得买房价格得到一定程度的控制和降低，很有可能能够促进“房住不炒”的目标实现，而且对于所租赁的房子来说，也会提升其附加值，故租房价格会有所提高。

3.根据租售同权政策的出台对房价的预测

此次共抽取208人填写调查，根据调查问卷，可以看出，47.1%被调查者年龄处于25-45岁之间，而且54.3%的被调查者在租房住，这体现出大多数中青年年龄层次的人对于租赁房屋需求市场很大。77.4%被调查者对于租售同权政策都不是很了解，这体现出地方对于此政策的宣传不是很到位，在了解了租售同权政策具体内容的情况下，45.1%被调查者体现出了愿意租房的意向，因为大部分人还是觉得当前我国的房价较高，自身的买房能力有限。但是45.6%被调查者认为租售同权政策对于房价变动都不会起太大的作用，62%被调查者认同该政策能够调节城市人口结构，帮助城市留下更多的人才，50%被調查者不是很认同该政策能够真正改善资源分配，解决入学难的问题，所以说政策的出台还是需要相应的法律法规支持。85.5%被调查者认为应当制定相应的政策来避免学区房的租金非理性上涨，来保障承租人的利益。在过去租售不同权时，租金较为便宜，不能提供相应的公共资源服务，而房价持续上涨，而租售同权合同政策出台之后，对于持续升温房地产的价格能够起到一定的降温作用。总体而言，大部分被调查者还是很期待租售同权合同政策的出台，这项政策对于国家发展还是能够起到很大的作用的，而且对于大多数租房创业的年轻人来说，能够对他们的权利有一个很大的保障。

4.完善我国“租售同权”政策的建议

4.1加大宣传力度，改善民众的传统观念

我国自古以来就将房子这种不动产看的很重，大部分民众都愿意倾尽财产去购买一套房产，这种传统思想根深蒂固，贯穿今古。所以說，国家需要加大宣传力度，利用媒体等方式向广大民众传播新思想新观念，详细普及政策的具体内容，让民众了解到“租售同权”的好处，同时在法律上明确承租人的权利义务，打消群众心中的疑虑，这样，才能从根本上保证租售同权政策的顺利普及和推行。

4.2鼓励推动租赁市场发展

目前我国租赁市场房源多为私人住房出租，可供租客选择的种类较少，我国应当借鉴美国等国的成功经验，加快建设公租房，长租房，进一步探索租房的新模式，在鼓励私人住房进入租赁市场的同时，构建多种类的住房租赁市场供应体系，满足不同承租人的需求。

4.3进一步推进配套政策改革

目前来看，我国某些领域的部分政策与“租售同权”政策的相关内容相矛盾，使得“租售同权”政策得不到最佳推行效果，因此国家需要积极学习美国等国的做法，进行配套政策改革，改变政策中矛盾的内容，使其与“租售同权”政策相辅相成，促进“租售同权”政策的真正有效的落实。

4.4完善立法体制

目前来说，我国还没有出台针对“租售同权”政策来保障承租人的法律规定，部分城市虽然颁布了某些住房保障条例，但是实施起来也有一些困难，容易使民众产生误解，导致政策实施产生偏离，为了政策的稳定快速的推行，国家必须加速立法，明文规定租赁双方的权利义务，将住房租赁步入法制化行列，保障租赁双方的合法权益。

5.总结

租售同权合同政策的顺利推行和实施需要我们大家共同的努力，目前我国大多数民众还是倾向于购买房产，这需要国家加大宣传力度，对群众普及相关政策内容。“租售同权”在短时间内，只能够在一定程度上扩大承租人的权利，但并没有让承租人和住房者享受完全同等的权利，这需要国家加快立法的步伐，来保护承租人的合法权利，同时还要鼓励促进租赁市场健康稳定快速发展，进而可以抑制房价的增长，让老百姓有好房可住，提高国家的幸福指数。

【参考文献】

[1]王余，曾宇玲.基于对租售同权现状及发展的研究[J].中国市场，2019（05）：51-52.

[2]姜珍云，王艺霖，王玉华.“租售同权”政策探析[J].经济师，2018（12）：60-62.

[3]任冠芳.当前我国房地产现状及发展趋势浅析[J].科技经济市场，2018（06）：57-58.

[4]陈婧.浅析“租售同权”政策内涵与影响[J].经贸实践，2018（17）：44-46.

[5]史丽萍.租售同权地方立法研究[D].扬州大学，2018.