房地产抵押贷款评估中存在的风险及防范对策

杨洋

【摘 要】近年来，我国的房地产金融市场随着房地产市场发展逐渐活跃与完善，房地产抵押贷款评估业务日益增多。影响房地产抵押贷款评估存在的风险涉及多个方面，同时也需要此基础上提出相应的防范对策。

【关键词】房地产抵押贷款评估;风险;防范对策

【中图分类号】F832       【文献标识码】A

【文章编号】2095-3089（2019）06-0287-01

中国房地产业日渐成熟的发展，带动了与房地产相关的中介行业如房地产咨询业和评估业的飞速发展。这些中介机构的存在和发展是中国房地产业的发展所必要和必需的，但由于我国的中介机构起步较晚，而且缺乏科学完善的管理，难免会存在一些操作不规范的现象。本文就房地产评估这一中介行业中银行与中介机构的关系，剖析评估机构在抵押贷款评估中存在的问题，并提出相应对策。

一、房地产抵押贷款评估存在的主要风险

1.评估工作相关人员高估价值。

房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的评估原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算及判定的活动。评估机构和评估人员相当于中介，是房地产抵押贷款价值评估的直接参与者，因此，评估人员的专业素质、职业技术和道德是房地产抵押贷款评估风险的直接影响因素。房地产抵押贷款评估的方法有多种，例如收益法和市场比较法。每种方法所使用的对象和条件都各有不同，因此，评估方法的合理选择也是及其重要的。不仅如此，不论在实际情况中运用哪种方法来进行估价，都要十分客观和准确的数据，因此，评估人员的专业素质、职业技术直接影响了评估价值的高低。房地产抵押人为了获得更多的资金，通常会通过给予高评估费用或回扣来要求估价机构和估价人员来提高所抵押房地产的价值，一些不正规的机构或道德水平不高的估价人员会经不起诱惑，提高抵押人的房地产的价值，因此评估机构及评估人员的职业道德和专业素质也直接影响房地产价值的高低。

2.银行方面造成的风险。

在抵押贷款审核和发放的过程中，银行常常会出现不严格审核抵押人的还款偿债能力，不公正公开选择正规机构，缺乏专业人员审核估价机构和估价人员以经评估的房地产的价值，发放贷款过高等现象，这些因素都是可以引起风险的因素，而主要风险如下：

（1）单纯只关注抵押物价值保障，未关注其还款能力。

现如今，借贷市场的竞争非常激烈，而银行方面为了达到目标并有效地扩大市场，将抵押人所能提供的抵押物放在重要的地位，致使很大程度地忽略了抵押人的还款能力。又由于银行方面根据估价机构所提供的抵押物相关的内容来确定发放多少贷款，并且不审核抵押人的收入证明的真伪，贷款的安全性便大大地降低。关注抵押物价值而忽略抵押人的还款能力，在银行的实际工作中也形成相关的定式，如此一来，抵押人也相信只要有足够资格的抵押物便可获得贷款，这也相当于在房地产抵押市场的虚无的繁荣上提供了便利和帮助。

（2）银行不公开选择估价机构，缺乏公正性和客观性。

估价机构是银行发放贷款中必不可缺的部分，而选择的估价机构是资质高、信誉好的最佳选择才可以减少发放贷款的风险。而在现实选择机构的环节中，通常是从极少数的机构中选择，造成选择过少没有办法对比的情况。而入围的机构还常常通过不正当的手段取得超出自己本身的评价，这也相当于助长了银行机构的腐败风气和机会，从而增加了抵押贷款的风险。不仅如此，由于选择过少，银行和估价机构容易把评估过程当作过场而忽略了很多缺陷。

（3）银行缺乏专业人员审核相关内容，难以确认准确的額度。银行十分缺乏非常专业的，同时具备房地产估价理论和技术的人员，致使确定准确的可贷款额度充满了难度，大大增加了评估人员评估出错的概率。不及如此，银行仅仅根据估价机构评估的抵押物的价值就确定放款额度，大大增加了相关的风险。

（4）银行发款比例太高。政府虽然对个人购买的房地产所需支付的首付都有严格的要求，但是银行为了在竞争中占据有利地位，常常忽略个人购买面积和是否是首套住房的条件，就直接发放房地产价值的80%的贷款，这样同时也增加了相关风险。

二、防范对策

1.建立健全的估价制度，提高估价人员素质和技术水平。

中国房地产估价师学会可以经常举办房地产估价师教育培训班，对在规定时间内不能完成学时的房地产估价师应采取一定的举措。一个好的估价师不但要不断的学习最新最近的房地产估价理论知识，也要参加过足够多的估价实践。因此，对房地产估价师的继续教育显得尤为重要。要提高估价人员的技术水平和实践经验，唯有通过不断地学习才能克服解决。房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案。定期对房地产估价报告进行抽检，对以迎合高估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务的房地产估价机构要依法严肃查处，并记入其信用档案，向社会公示，以便提高估价机构及估价人员的执业素质。

2.银行提高风险预警能力。

银行应设立风险控制部，聘请一些掌握房地产估价理论知识和技术的工作人员。银行在发放房地产抵押贷款前，风险控制部工作人员应认真审核估价机构给出的估价结果，判断抵押物价值是否是公开市场价值，以便准确确定发放贷款额度。银行不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值，应按照公正、公开、透明的原则，择优决定。银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。另外，在发放贷款时，银行应认真分析抵押人的还款能力，并以不超过最高贷款比例发放贷款。

三、结束语

总之，房地产抵押贷款评估的风险有来自银行方面、环境方面以及估价机构等方面。在这些风险中有些是可以规避的，只要银行和估价机构及估价人员认真分析经济时局变化，加强风险防范意识，加强监督管理及自身的职业道德和技术水平，采取有效的防范措施，房地产抵押贷款评估业会稳定健康有序的发展。

参考文献

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