M集团商业地产购物中心项目选址问题研究

郗广坤 王芳

【摘 要】本文运用项目选址的相关理论，采用文献查阅、案例分析和实地调查的方法，对商业地产购物中心选址的应用进行了研究和分析。本文以M集团为例，对商业地产购物中心在项目选址方面存在的问题进行研究并提出解决对策；以购物中心为着眼点，对项目选址决策问题的理论、方法和步骤进行探讨，并对出现的问题在交通便利、市场需求、购买力等角度提出解决对策。本文的研究结论对商业地产购物中心选址发展有一定的参考价值，而且对公司的长远发展具有实际指导意义。

【关键词】商业地产；购物中心；项目选址

一、M集团购物中心选址存在的问题分析

（一）交通易达性分析不足

M集团的购物中心位于政府大力扶持的开发区，虽然政府大力扶持开发区，但以目前情况看，购物中心在开发区的位置并不完美。一是城市的快速路、辅路口处已经远离购物中心主体部分，再加上商业地块与城市干道缺少足够的连接，标识导向不明。这两点导致购物中心可达性受到影响。

（二）人均收入低于预判

M购物中心所在的城市作为全国一个经济实力逐渐崛起的地级市，新的城市规划和老城区建设已经初步完成。虽然M购物中心选择在开发区进行项目建设，但是M集团却忽视了一个大的经济背景，其所在城市的经济是属于劳动密集型的加工经济。这种经济的特点是本地人口少，外来人口密度大，收入水平低，对娱乐休闲的需求不明显，在开发区这种经济特点尤为明显。M购物中心虽然定位于中高端购物，但和所在城市的区域发展并不匹配，对当地人均收入出现判断失误。

（三）当地人口未形成新型消费观

相对于传统的商业模式，购物中心的一大进步在于它带来了一种新的生活方式。然而M购物中心所在的城市的居民在生活方式上更加趋向于保守，受外来文化影响较少。城市的居民在消费中一般更多关注产品本身是否质优价廉，对精神消费的需求并不显著，因而很可能会忽视大型购物中心所提供的精神层面的环境与服务的价值。

（四）自驾车比率较低

消费者的年龄不同其乘坐的交通方式也不相同；不同收入的消费者乘坐的交通方式不同；对交通时间的最大容忍度会对商圈选择产生影响。M购物中心所在地区自驾车比率较低，居民出行依赖于公共交通，但开发区的公共设施并不完善，以致于消费潜力小，商圈的半径也越小。

（五）用地物理状况评估不足

用地物理状况因素包括地形、地貌与水文等自然条件，也包括矿产资源和旅游资源等。这些是形成和决定土地区位的最基本的因素。用地的地形特征、用地的规模、形状对商业地产项目的开发有着重要的影响，这种影响会体现在建设成本和后期运营成本中。但M购物中心在用地状况存在明显不足。首先，没有选在工程地质和水文地质条件较好的地段，地下水位和地下建筑物的基准面距离较近。其次，选择建设的地方地势较低地势，有一定的坡度，并不利于排水。最后，购物中心用地的形状不规则、长宽比例不当，用地过于狭长和不规则。就目前情况而言，M购物中心的位置不适合用于商业地产的开发。

二、M集团商业地产购物中心选址的改进对策

（一）全面进行土地评估

现状土地条件包括三通一平（通水通电通路，场面平整）及水文条件等用地基本条件。现状土地条件对商业地产项目的开发有着重要的影响，应尽量选择土地平坦的地块，以降低建设成本，其次应考虑建设在地势较高之处，以及地下水位应尽可能低于地下建筑物的基准面等。

（二）营造良好的视觉形象

一个商业中心周边环境会影响该项目的整体形象，进而现象该项目的价值。周围环境不佳，会影响消费者对该项目的整体印象，消减消费者前往该处的消费热情。周边水质污染严重或周边环境脏乱的商业中心会令人感到不快。另外项目的视觉可见性也是一方面，如果商业中心被建筑或其他外围道路（高架等）遮挡，那么它的可见性会较差，不僅令消费者难以寻找，更对商业中心的形象产生负面影响。

（三）坚持交通便利原则

相同客流规模的不同地区，因顾客的目的、速度、时间不同，对选址的条件有不同差别。在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流，或是与购买商品有联系的观光浏览，为以后购买作准备，这类地区的客流特点一般是速度缓慢，停留时间较长，流动时间相对分散。因此M购物中心在以后项目建设的规划设计中，要遵循交通便利的原则，繁华的地段，密集的人流，必定能吸引更多的消费者光顾。良好的交通条件，不仅可以为经营者提供商品运输的便利。而且从消费者角度来讲，可以大大缩短到达购物中心的时间。

（四）做好汽车普及率的调研

中小城市的交通网络还不够健全和通畅，公共交通还不够便利，而私家车的普及率更是远远落后于大城市，这些不利因素的综合作用，一方面使得规模巨大的购物中心很难形成较大的辐射吸引力，无法吸引到足够多的顾客来光顾；另一方面，由于人口稀疏，本辐射区域内的顾客数量明显不足，无法形成足够的购买力以维持这种大型消费场所的正常运营，因而说，M购物中心在以后的选址中不能选择人口稀疏、购买力不强的中小城市。

（五）力争纳入政府城市规划

购物中心的选址，首先需要与城市的整体规划相适应。根据城市的规划，可以了解和预估城市现在和将来的发展方向，直接关系到城市的交通规划、人口分布、商业分布等各项经济因素，从而影响到购物中心的前景，这也是市场区位理论和中心地理论所要考虑和涉及的重要因素。现在的购物中心规模越来越庞大，加上停车场等配套设置的建设，相应的会占用大量的城市建设用地。因此力争将购物中心的选址意向选址纳入政府城市规划的范畴之内，由此得到当地政府的政策支持。因此M购物中心一旦纳入政府城市规划中，在整个前期建设和后期的运营中，都能享受到因政府支持而产生的政策红利，对购物中心后期的发展大有益处。

【参考文献】

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