影响房地产经济波动的实证分析

张斌

【摘 要】自改革开放以来，我国的经济飞速发展实现了一个又一个的奇迹，在我国经济的飞速发展中，房地产经济的发展是功不可没的。房地产经济的发展确实会给国家的经济发展带来前所未有的动力，但是为了谨防泡沫经济的发生，以及降低对房地产经济的依赖性，国家应该要宏观调控使房地产经济平稳健康地发展。为了使房地产经济平稳健康地发展，应该要着力关注房地产经济波动的问题，本研究就什么因素会影响房地产经济波动进行实证分析，并且提出稳定房地产经济波动的策略。

【关键词】房地产经济；波动；影响因素

房地产经济不仅影响着我国经济的发展，它更会影响着老百姓的住房问题，房地产你的价格和房地产经济是息息相关的，近年来住房问题越来越严重，房价也不断地飙升，我国经济的发展也越来越依赖于房地产经济的发展。为了防止我國出现泡沫经济以及改善老百姓的住房问题，着力关注房地产经济波动的问题是势在必行的。

1.是什么在使房地产经济不断地波动

1.1 投资使房地产经济波动

房地产经济是在改革开放之后才开始的，大概在九十年代中期在沿海比较发达的地区才出现商品房，房地产经济是由那个时候成型的。房地产投资是一个利益比较高的投资项目，房地产投资不仅仅是指那一些所谓“炒房”的投资者更多指的是企业集团例如中海集团，鸿辉集团等这些大企业进行的房地产投资即商品房的建设。在房地产经济刚发展的时候，房价的价格大约是在一平米的价格是两三千，然而到了现在房价是每平米的价格是一两万，我们要知道当房价是一平米的价格是两三千的时候企业集团热仍能够获得十分丰厚的收益，这就意味着与房地产收益比起来房地产投资的成本微乎其微，所以成本并不是收益的决定性因素，这也是为什么房地产经济会受投资的波动。当企业投资的那个区域的楼盘比较受欢迎销售量比较高的时候，企业会获得非常理想的回报，这时候就会吸引投资者的目光，市场竞争就会激烈房地产经济就会上升，相反当企业投资的某个地区因为其他因素例如交通，意外和周边的发展而使这个地区的楼盘不受欢迎销量降低的时候，投资者获取不到理想的收益，就会失去投资的兴趣，房地产经济发展就会受到阻碍。

1.2 城市发展使房地产经济波动

房地产经济是围绕房地产的生产，分配，交换和消费的一种经济模式，所以说房地产的价格会影响到房地产的分配，交换和消费问题，房地产经济很大一部分是受房地产的价格影响。城市的发展对于房地产会很大程度影响房地产的价格，从而影响房地产的经济。城市的不断发展，使更多的农村人口涌入到城市里，人们对于住宅的需求上升，使楼盘和低价长期的上涨，就会导致房地产的经济周期性上下浮动。最关键的是城市的发展方向即城市规划会很大程度影响，拿广州和佛山作为例子。广州的房地产经济自改革开放以来发展速度飞快，可是到了最近十年广州的房地产经济虽然也在不断地上升可是出现了波动而且上升速度也开始变得缓慢，那是因为广州的城市发展政策的缘故。广州实行广佛同城的城市发展理念，并且建了两个城市之间的地铁，大量广州的人口就朝着佛山涌入，因为交通便利他们选择在佛山居住但是在广州工作，这样的后果就导致了佛山的房地产经济受到了大幅度的波动迅速上升，呈现出繁荣的景象，但是这样大幅度波动的增长方式含有虚假的泡沫成分，不利于以后房地产经济的发展。

1.3房地产供需关系影响房地产经济

因为房地产经济是围绕房地产的生产，分配，交换和消费当供求关系不平衡的时候即分配，生产和消费出现问题的时候就会造成房地产经济波动。供求关系不平衡主要表现在有一部分人购买房产是属于房地产投资俗称“炒房”，他们通过这样的方式在短时间内人为地改变供求平衡，一旦供不应求，房价就会马上飙升，这样子就会造成房地产经济出现大幅度波动，等他们看见房价飙升的时候把手里的房子销售出去，这时候供求关系又会发生改变供大于求那么房价就会大幅度下降，房地产经济也随着房价的升降发生波动。例如在河北的唐山市和保定市等，当地房地产的价格并不符合当地的经济发展水平，因为有很多投资者想趁国家发展雄安新区的机会赚一把，所以他们哄抬雄安新区附近地区的房价，造成河北的房地产经济波动。因为供求关系的平衡很容易就会遭到打破，一旦失去平衡房价也会失去控制地发生升降，从而使房地产经济发生大幅度地波动，不利于房地产经济健康平稳地发展。

2.解决房地产经济波动的策略

2.1 宏观调控投资

目前我国的房地产经济逐渐开始出现泡沫经济的现象，而且住房问题也长时间困扰着老百姓，无论从房地产经济和国家经济的发展还是从提高人民的生活质量来看，国家都有必要对房地产经济进行宏观的调控，要引导房地产经济发展朝健康稳定的方向发展。房地产企业可以说是房地产经济的支柱，正是因为他们不断地投资不断地兴建楼盘出售楼盘，房地产经济才会不断地发展。但是正如上文中提到，一般的房地产企业它要维持自己的运营，一旦该地区的房地产投资回报率不高，企业就会减少投资以免造成企业的亏损，而一旦该地房地产投资回报率高，又会造成激烈的市场竞争波动房地产经济。所以国家要保持投资政策的动态化，当出现投资量过大，市场竞争激烈的时候应该调整政策，增加投资企业的投资成本，施加压力，从而让火热的市场快速恢复常温。同理当投资进入冷淡期的时候，国家应该要制定投资优惠政策，刺激企业投资，激发房地产市场的活力，使房地产经济活跃起来。

2.2 城市政府要合理地发展城市

因为城市的规划会对于房地产经济产生巨大的反响，一旦稍稍地改变城市规划，就犹如将石子投入平静的湖水一样，产生波浪。城市化进程是要不断地推进，不可能出现抑制城市化进行进而控制住房地产经济的发展，这是因噎废食的行为。政府更应该做的是要学会平衡城市间各个地区的房地产经济。当一个地区的房地产经济达到饱和，出现人口压力的时候，这个地区的城市规划的项目就要放缓，将城市规划的方向转向房地产经济相对没有那么饱和的地区，这样子就防止一些地区的房地产经济不受限制，不受控制地突飞猛进地发展形成泡沫的成分，房地产经济大幅度地发生波动。当城市面临外来人口大量的涌入的时候，城市要及时去规划更多的住宅区以满足涌入的人口防止房地产经济出现波动，也可以运用户口的政策来稍微限制人口的涌入。

2.3 政府要宏观调控供求关系

虽然进行房地产投资进行“炒房”在我国的法律里面是合法行为，但是这种行为却给房地产经济的发展带来了不利，而且也严重影响贫穷人民的生活水平。国家应该要宏观调控供求关系。在面对供不应求，有大量人口涌入的时候，国家可以兴建廉租房来暂时缓解供求的问题，稳定住房地产经济，使房地产经济波动幅度不那么剧烈。最关键的还是要限制那些投机取巧的投资者购买大量的房地产人为改变供求关系的“炒房”行为。国家也明确指出楼房更大的用处是用来住人而不是用来投资和赚钱的，所以国家就要宏观地去调控使防止那些“炒家”威胁房地产市场。例如限制每个人购买房子的数量，有的城市就明确规定每个人资产下只能拥有一套房。但是追求更好地物质生活是人的本性，而且也是因为有了追求经济才能不断地发展，国家的调控尽量是宏观的，不能对限制死不让人去买房，但是对于那些恶劣的炒作楼价行为应该要进行严厉地打击。

3.结束语

房地产经济是国家经济的一大支柱，但是房地产经济也逐渐到了饱和的程度，国家也在不断地使经济转型升级，减少对房地产经济的依赖促进房地产经济健康稳定的发展，避免房地产经济发生大幅度的波动，出现大幅度地波动会不利于国家经济的转型和发展，也不利于人民生活水平的提高。住房问题仍然是我国人民的一大难题，只有稳定住房地产经济才能彻底从根源上解决住房问题。

【参考文献】

[1]程仁杰.房地产经济波动的影响因素与应对策略研究[J].住宅产业，2018（08）：72-74.

[2] 原冠敏.房地产经济波动的影响因素及对策分析[J].全国流通经济，2018（25）：76-77.